买房投资买maison出租怎么样？

dicomfrance

juliette114 发表于 2013-8-23 15:24
都不同意。

当然好租，租给有工作的家庭。租给学生太费房子了而且换人太勤。法国maison平均面积也就 110 ...

MM, 你觉得比买个T3的公寓投资划算吗？
让中介把俺给忽悠晕了。

juliette114

dicomfrance 发表于 2013-8-23 16:19
MM, 你觉得比买个T3的公寓投资划算吗？
让中介把俺给忽悠晕了。

incomparable.

即使是比较都是60平的appt和maison，也得知道各自价格, 建造年份，etat，地段，各种设施，税费...

比如，哪怕是投资， 你也不可能买个坐南朝北的maison吧。我有个同事就租的这种住很久了，终年无阳光，各种健康问题。。

dicomfrance

juliette114 发表于 2013-8-23 17:37
incomparable.

即使是比较都是60平的appt和maison，也得知道各自价格, 建造年份，etat，地段，各种设施 ...

朝向外观什么的都很好, 地段也不错。。。
只是30年代的房子，有些travaux要做，要重新作isolation...

juliette114

dicomfrance 发表于 2013-8-23 16:40
朝向外观什么的都很好, 地段也不错。。。
只是30年代的房子，有些travaux要做，要重新作isolation... ...

把所有要做的travaux的devis都要到手，我这里旧房子也很多，现在是RT2012，有的房子很便宜，但travaux比房子还贵。。  

另外，拿着这些devis也可以砍价用。

juliette114

我同事之前看中个旧maison，小小的也算好看（他单身汉所以要小的），后来放弃，就是因为travaux比房子还贵2倍

shanchuan

以前有个同事买了好几处房产用来出租，记得聊天的时候，他说过，只有买F1或者F2出租才比较划算，买F3开始，就容易有亏损，最不划算的是买maison来出租，是最不划算的。
当然，我也就是转述他的话而已。

普普儿

如果你买的MAISON，只能以一个MAISON的形式出租，不能隔成几个F1 或F2，我估计不能非常划算，因为一般情况下从F3 开始，回报率都不会很高了，且越大回报率越低。
如果可以分割，那得算上MAISON加TRAVAUX的钱，看看是这个MAISON便宜，还是直接买几个F1 或F2便宜
一般比较可以的回报率，是7% BRUT以上的，如果低于6% BRUT，说明你的投资回报率很一般。
回报率BRUT算法：你预计每月LOYER HORS CHARGE X 12个月 / MAISON加TRAVAUX的总额

shanchuan

普普儿 发表于 2013-8-24 13:45
如果你买的MAISON，只能以一个MAISON的形式出租，不能隔成几个F1 或F2，我估计不能非常划算，因为一般情况 ...

这位MM好像对此挺有研究的。
的确是，低于7%的回报率，就不是tres interessant了。

kissesflower

纯出租还是appt吧，有travaux也不会大。

普普儿

shanchuan 发表于 2013-8-25 23:37
这位MM好像对此挺有研究的。
的确是，低于7%的回报率，就不是tres interessant了。 ...

因为自己也有出租房在出租
所以对投资出租房一直蛮留意的

koala1109

dicomfrance 发表于 2013-8-23 16:19
MM, 你觉得比买个T3的公寓投资划算吗？
让中介把俺给忽悠晕了。

我觉得中介使劲忽悠你的原因是这个maison不好卖，好卖的房子不需要忽悠。楼主三思

beatrixfifi

普普儿 发表于 2013-8-24 14:45
如果你买的MAISON，只能以一个MAISON的形式出租，不能隔成几个F1 或F2，我估计不能非常划算，因为一般情况 ...

我怎么算了算，如果按照这样的算法，好像不能在大城市像巴黎，里昂的好区（安全，繁荣，交通便利）买新房子，否则按照现在的地价，回报率怎么也到不了6%。好像只有旧房子才行。那为啥还是有那么多人买新房投资呢？就算公证费减半也不够啊？算法是不是缺了点什么？

shanchuan

beatrixfifi 发表于 2013-8-26 10:26
我怎么算了算，如果按照这样的算法，好像不能在大城市像巴黎，里昂的好区（安全，繁荣，交通便利）买新房 ...

新房entretien的费用少很多，等几年脱手，一般也能比现在买的价格要高出些，所以合算。
买旧房的话，特别是1930,1900这种旧房，有很多traveaux要做，加上entretien的费用，买家会因为这个压价，可能就不太划算了

beatrixfifi

shanchuan 发表于 2013-8-26 11:56
新房entretien的费用少很多，等几年脱手，一般也能比现在买的价格要高出些，所以合算。
买旧房的话，特别 ...

那也就是说还有plus-value的这一项要算进去？旧房子的话其实也有很多差不多该做的travaux都做了，价格也还是新房的三分之二，如果是1930年的房子，charges和taxe foncier还相对少，还是划算的呀。新房升值这个问题，我还要持保留意见，法国这十年来的房子涨得过头了，下面几年是不是还张我看悬。反正我觉得新房要到6的回报率大概只有studio才行，还不能是最好的区。

charlotte_x

dicomfrance 发表于 2013-8-23 13:20
是个比较小的maison, 才60多个平房，不过有潜力扩展至100多平米。。。

这种房子还是买了扩建然后自住或者转手卖掉合算吧