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在考虑贷10年还是贷20年甚至更长时要考虑以下几个问题:
首先，长期利率是随着年限增加而增加的，但在一定年限内，增加的有限，超过一定年限会加速增加。比如
10年3.5%，
15年3.6%，
20年3.7%，
25年3.85%，
30年4.2%
这种情况下30年明显就不合算了。
其次，要理解贷款并不一定表示给银行打工，贷款有两种作用，一种情况是银行利率明显比较高，但由于自有资金不够，通过贷款可以提前消费。第二种情况，自有回报率高于银行利率，通过贷款产生的金融杠杆来放大收益率。买房出租通常属于第二种情况(自住更复杂些)
另外，虽然20年贷款比10年贷款高0.2%(假设)，但由于目前利率处于历史低点，20年贷款可以让你锁定20年的融资成本。举例，两种情况:
1.你通过多还贷来缩短贷款年限，10年后贷款还清。
2.20年还贷，利率高出0.2%，每个月月供相同但多贷款67%。
10年以后，方案一贷款还清，但想继续投资，再买一套房子投资，但这个时候的利率比现在高很多(几乎肯定)，比如4.5%。假设还是借10年，这样从20年角度来看，贷款成本就比第二套方案高了。这还不包括多贷款的这部分房产增值的部分。
当然，如果现在的利率不是3.5%，而是4.5-5，那么拉长贷款期限就值得商榷了，所以要视情况而定。 |
2010-12-10 15:15:22
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楼主 
