关于房贷，10年的期限，3.2%的利率怎么样

happymacumba

回复 24# hellowzk


rentabilité = rapport annuel / cout totale d'empreinte
rapport annuel 就是一年得房租，cout totale d'empreinte就是总共贷款额
如果说你的房子一年可以租1100欧*12个月
总贷款额是125000欧
那么这个rentabilité就是10，56%

frankfu

回复  hellowzk

rentabilité = rapport annuel / cout totale d'empreintewww.xineurope.com
rapport annuel 就是一年得房租，cout totale d'empreinte就是总共贷款额www.xineurope.com
如果说你的房子一年可以租1100欧*12个月
总贷款额是125000欧
那么这个rentabilité就是10，56%
happymacumba 发表于 2010-4-12 20:47

对这个公式似乎有点疑问,你确认没错么?这个rentabilité算出来代表什么意思呢?

happymacumba

对这个公式似乎有点疑问,你确认没错么?这个rentabilité算出来代表什么意思呢? ...
frankfu 发表于 2010-4-12 22:03

没想到把财经高人引来了
其实我对这个也是不懂得，我老公是作房地产得，我是问他的，前面又详细得问了他一下还被他嘲笑了好久
rentabilité是投资时候要看得数据，如果是自己个人用自己住得话就没有计算得意义了，因为如果自己住，那么就没有rapport，我可能误导了很多人
这个公式可以说有疑问，因为计算的是rentabilité brut。还有应该叫cout totale d'opération而不是cout totale d'empreinte
如果买房投资用于出租，那么就一定要看rentabilité了，如果是百分之10，那么说明amortissement10年
如果要算rentabilité net得话，那么还要在cout上还要加上所有得taxe
如果有说错什么，请指教阿

frankfu

没想到把财经高人引来了
其实我对这个也是不懂得，我老公是作房地产得，我是问他的，前面又详细得问了他一下还被他嘲笑了好久
rentabilité是投资时候要看得数据，如果是自己个人用自己住得话就没有计算得意义了，因为如果自己住，那么就没有rapport，我可能误导了很多人
这个公式可以说有疑问，因为计算的是rentabilité brut。还有应该叫cout totale d'opération而不是cout totale d'empreintewww.xineurope.com
如果买房投资用于出租，那么就一定要看rentabilité了，如果是百分之10，那么说明amortissement10年
如果要算rentabilité net得话，那么还要在cout上还要加上所有得taxe
如果有说错什么，请指教阿
happymacumba 发表于 2010-4-13 01:04

虽然我是学金融的，但对于房地产也还只是新手，没什么实际经验。既然你老公是pro的，那就再好不过了，正好借机与你们交流学习。

我先说一下我的观点
我感觉在评估一个房产投资是否合算时，可以将贷款因素先排除，也就是将融资和投资先分开。
举个例子
一个房子20万（算上notaire），出租的租金为800欧/月，假设charge和taxe foncier，frais de gestion, traveux等等摊到一个月为120欧的话，那么每个月能拿到手的钱为
（800-120）*0.74=503欧（其中0.26为资本利得税），所以12个月的总收入为6000欧左右。在不考虑房产升值的情况下，这个投资每年的投资收益率大概在3%左右。我们再假设，房产升值的比例在每年1.5%左右（这个假设应该算是比较保守和合理的），那么不考虑房产价格波动的情况下，这个投资每年收益率在4.5%左右。

上面的计算并没有考虑贷款因素，之所以不考虑贷款，是因为不同的人，其首付能力不同，收入不同，贷款年限和贷款额乃至贷款利率都不同，但这些不同只能决定，这个人是否适合投资这个房产，但却不能决定这个房产投资本身是否合理（房价相对于租金是否偏高）。
比如有甲乙两人，甲因为其年纪较轻，收入较少，但因为工作稳定，收入较高，所以能贷款的额度比较大，且利息比较低，能贷款12万，年利率4%（teg），而乙因为有一定积蓄，首付能力较强，但工作不稳定，收入不高，贷款能力不强，首付14万，可贷款6万，利率4.8%。

我们知道，当我们的自有收益率高于贷款收益率时，我们通过贷款的金融杠杆能够放大我们的收益率，反之亦然。上面的例子，由于这项房产投资自有收益率为4.5，所以甲能通过其4%的贷款，将其总收益率提高到4.8%左右（这个只是估算，大家有兴趣可以自己算一下），而乙则通过贷款降低了其收益率，降到4.4%左右。

所以，我的观点，在评估一项房产投资是否合理时，只要先确定自己的贷款成本，然后只要比较不同房产之间的自有回报率，选择一个较高的就可以了。

至于说自住房，其实也可以计算的，只不过将房租收入换成房租支出，也就是我买了这套房子以后，省下了多少房租（通过计算回报率可以看出目前的房事是买房合算还是祖房合算）。

对于你的公式，我的主要疑问在于，cout totale d'opération和首付多少是有关系的，首付得越多，贷款越少，cout totale d'opération越少，这样就变成，对于同一个房产项目，首付越多，rentabilite越高，这似乎不太合理，因为首付同样也是有资金成本的。或许是我理解错误，还望纠正。

happymacumba

虽然我是学金融的，但对于房地产也还只是新手，没什么实际经验。既然你老公是pro的，那就再好不过了，正 ...
frankfu 发表于 2010-4-13 10:26

哇 你 的 见 解 已 经 很 专 业 啦 ， 等 下 回 去 给 我 老 公 翻 译 一 下 ， 还 有 你 说 的 那 个 怎 么 提 高 和 降 低 收 益 率 的 例 子 我 要 算 算 看 ， 回 头 我 们 再 慢 慢 聊

happymacumba

虽然我是学金融的，但对于房地产也还只是新手，没什么实际经验。既然你老公是pro的，那就再好不过了，正 ...
frankfu 发表于 2010-4-13 10:26

很感 谢 你 这 么 详 细 的 观 点

首 先 我 不 是 很 明 白 0， 26的 资 本 利 得 税 ， 能 否 解 释 一 下

还 有 就 是 房 产 升 值 率 1， 5%， 我 知 道 是 预 估 的 数 据 ， 但 是 我 不 明 白 为 什 么 要 在 收 益 率 上 ， 收 益 率 只 是 体 现 房 产 本 身 的 效 益 ， 他 只 跟 房 产 提 供 的 总 收 入(租 金 减 去 所 有 的 开 销 ， taxe foncier, taxe d'habitation, frais d'entretiens de maison, évaluation de loué, etc), 和 房 产 自 身 的 价 值 有 关 ， 如 果 以 房 产 升 值 的 角 度 来 看 ， 那 么 收 益 率 会 变 低 因 为 房 产 的 自 身 的 价 值 上 升 了

你 举 的 例 子 也 要 根 据 实 际 请 看 来 看 ， 首 付 不 首 付 决 定  贷 款 额 度 ， 首 付 越 是 多 ， 贷 款 额 度 月 小 ， 年 限 越 少 ， 利 率 越 低 ， 而 收 入 不 稳 定 ， 怎 样 的 不 稳 定 也 要 根 据 实 际 请 看 来 如 果 有 的 时 候 赚 5000欧 ， 有 的 时 候 赚 1000欧 和 有 的 时 候 赚 20000欧 有 的 时 候 赚 0欧 是 不 一 样 的 ，  银 行 给 予 每 个 人 的 利 率 是 根 据 个 人 收 入 和 负 债 的 比 例 来 决 定 的 ， 一 个 人 如 果 收 入 高 于 负 债 ， 那 么 肯 定 比 收 入 低 于 负 债 的 利 率拿 得 低 ， 有 时 候 一 个 人 买 房 比 夫 妻 买 房 要 困 难， 而 一 个 已 经 买 房 准 备 再 投 资 买 房 那 么 他 的 负 债 率 更 高 ， 就 如 同 你 说 的 ， 房 产 的 收 益 率 只 能 决 定 房 子 本 身 的 投 资 价 值 ， 并 不 能决 定 某 人 是 否 合 适 去 投 资

还 有 我 不 知 道 你 是 怎 么 算 自 由 收 益 率 提 高 来 提 高 总 收 益 率 的 ， 能 不 能 解 释 一 下 ？

我 同 意 买 房 的 时 候 根 据 自 己 的 贷 款 成 本 去 选 择 房 产 收 益 率 高 的 房 子 ， 但 是 我 还 是 觉 得 自 住 房 不 适 合 去 计 算 收 益 率 ， 因 为 收 益 率 只 是 体 现 房 子 带 给 你 的 效 益 ， 如 果 自 己 住 的 话 ， 你 的 收 入 为 零 ， 那 么 也 就 不 存 在 收 益 率 ， 当 然 如 果 将 房 租 收 入换 成  房 租 支 出 ， 那 么 计 算 方 式 也 不 是 1换 1， 房 租 收 入 需 要 报 税交 税  ，但 是 买 房 投 资 的 利 息 可 以 用 来 défiscalisé， 而 用 来 自 住 得 房 子 利 息 是 不 能 défiscalisé的 ， 在 法 国 有 相 关 的 法 律 规 定 ， 所 以 计 算 下会 有 出 入

cout totale d'opération是 和 首 付 没 有 关 系 ， 比 如 说 首 付 5万 ， 贷 款 15万 ， 那 么 cout totale d'opération还 是 20万 ， 跟 零 首 付 是 一 样 的 ， 因 为 房 子 的 自 身 价 格 在 你 投 资 的 时 候 是 不 变 的 ， 无 论 你 100%贷 款 还 是 100%付 现 金 ， 当 然 在 说 这 句 话 的 时 候 ， 我 总 感 觉 有 些 站 不 住 脚 ， 因 为 依 我 个 人 观 点 ， coute totale d'opération虽 然 和 首 付 没 有 关 系 ， 可 是 和 利 息 有 关 ， 首 付 越 多 ， 贷 款 额 月 少 ， 年 限 越 少 ， 利 率越 低 ， 利 息 越 少 ，如 果 在 coute totale d'opération里 面 加 上 利 息 的 话 ， 那 么 收 益 率 会 减 少 2 到 3点 ， 可 是 我 老 公 说 别 人 都 是 不 把 利 息 算 在 cout totale d'opération里 面 的 ， 具 体 为 什 么 我 就 不 知 道 了

frankfu

我发现讨论越来越有意思了：）
关于0.26我上次表达错了，中文不应该叫资本利得税，应该是收入所得税，是对租金收的税，好象是forfaitaire的。
关于房产升值的问题，在计算房租收益时不需要考虑，但在计算房产投资总收益率的时候还是需要考虑的。

我觉得你可能把房租收益等同于收益率了，内部收益率实际上是通过计算现在的现金流支出和未来的现金流收入来计算的，内部收益率的实际意义就是，如果你有现金20万，并购买了现值20万的房子，通过计算得出这项投资内部收益率为4%，那么这相当于你把这20万存在银行，银行每年给你4%的利息。计算房产的内部收益率不仅仅要考虑房租收入，还要考虑房产升值情况，因为不同的房产升值空间不同会影响整个投资的内部收益率。

举个例子，2010年初，我全款支付了20万欧元买了一套房子，然后每年年底能够收入6000欧元net的房租（先不考虑房租上涨和贷款），10年以后，我把房子以24万的价格卖出，整个投资的内部收益率为4.62%左右。另一套房子，其他条件完全相同，但10年后我只能以22万的价格卖出，投资收益率仅为3.84%。

另外，房产升值并不会使得收益率下降，正如我前面所说，收益率的计算取决于现金流，而不是房租/房产价值，买房时的支出已经确定，房产升值只会提高收益率。

关于我举的贷款的例子，其实是想说明，利息对于一个房产投资的影响。
在金融财务中，有一个金融杠杆的概念（你可以wiki一下effet de levier），假设我有一项投资预计有10%的收益率，而我又有能力借到利息为8%的贷款，那么贷款可以使我的收益率超过10%。但我同时承担的风险是，一旦这个项目本身收益率低于8%（比如只有7%），那么这部分利率为8%的贷款会使我总的收益率低于7%。这个概念看上去很通俗易懂，但在实际使用中，很多人会忽视。

回到前面的话题，我们之所以需要考虑房产升值，是因为我们需要一个把房租收入和房产升值都考虑在内的内部收益率去和我们能贷到的利率进行比较，如果高于利率，那么在条件允许的情况下，尽可能多贷款是合算的，它能最大程度上提高我们的实际收益。如果低于利率，那么要么找其他收益率高的房子，要么尽可能少贷款，来减少利息对我们实际收益率的影响。

这个方法一方面可以帮助我们尽可能量化的去判断目前的市场条件下（房价及其趋势，租金，利率），是否适合买房子投资，另一方面可以帮我们量化的去比较不同的房产。

此外，我们所得出的内部收益率还可以帮助我们判断，目前的市场是应该投资到房产还是投资其它领域。假设现在有一个跨国公司发行信用等级较高的企业债券，利率为5%，那么相较于目前的房地产市场，这也算是一个选择了（股市也一样）。

关于自住房的问题，我上次没有展开，所以可能说得不太清楚。
自住房问题其实主要围绕在租房还是买房的问题上。很多人说租房付了房租什么都没有，买房付了利息至少还有套房子，这种观点是不对的，并不是任何时候买房都是比租房合算的，判断依据同样来自我前面提到的内部收益率（另外还牵涉到首付款的机会成本以及房价和利率的趋势），当然，如你所说，计算参数略有不同（主要来源于收入所得税和利息退税）。
举个例子，我现在住的房子两室一厅，租金800元（其中100元charge），类似地段的房子价格大约在280000欧元左右，那我可以近似认为如果我全款买了这套房子，我每个月收益700元，假设10年之后这套房子价值33万欧元，那么我的投资收益率基本在4.2%左右。如果我只能首付10万，需要贷款15万，且能贷到的利率比4.2%还要高，那么我的投资收益率还要更低些（比如接近4%）。
这时我就可以开始权衡究竟继续租房还是买房自住了。假如我这个人比较厌恶风险，首付的钱只是存银行，利率1.5%，那么买房其实还是一个不错的选择。如果我认为目前市场开始复苏，股市经过一轮大跌以后开始上涨，一年之内的平均收益率在8%左右，那么先去投资股市一年以后再来买房，对他来说是一个更好的选择。

至于cout totale d'opération,感觉按照你的解释，实际就是房价本身了。
写到这里我似乎有点明白，你使用的是租金回报率分析法，也就是
      （税后月租金-charge-taxe）×12／房屋总价
通过比较这个比值来比较不同房产的投资价值。但这个方法比较粗略，因为这个方法没有考虑资金的时间成本以及其它投入产出，如果对几套情况类似的房子使用同一种方法是可以的，但如果几套房子的情况确有差别，或者比较不同性质的投资项目就不够全面了，另外这个方法对于按揭付款也没有办法提供相应的分析。

InKorrect

frankfu的回复挺有意思的，看到网上还有很多计算买划算还是租划算的计算器，也能用来做个参考。
http://www.nytimes.com/interacti ... ent-calculator.html

cieldeparis

想问问大家有谁是在SOCIETE GENERALE贷的款吗？ 我刚去做了DEMANDE DE PRET，开了帐户，交齐了所有的材料，他们给了我一封信拿到公司盖章，就是让公司同意把我的工资打到刚开的SG帐户，就是Domicilier mon salaire chez SG. 有了公司的盖章才能把材料送到总部，而且那个CONSEILLIERE还说我至少要把一个月的工资，最好就是4月底的工资直接打到SG帐户上，这样总部才能出OFFRE。那我自己的LCL银行也做DEMANDE了，如果他们没看到我的工资进账，LCL是不是就不出OFFRE了，到时候我就只能选SG了？不过两个星期之后正好发工资，也应该差不多收到LCL OFFRE了吧？

yymmjj

回复 41# cieldeparis


   你只做一个SIMU，让他们报价，应该没有这么麻烦吧？正式借的时候再去把工资换过去

伶俜

买房利率和应届生毕业工资一样

不是别人找工作能赚多少钱，自己就也能

人家利率多少，和dossier运气等都有关系，自己跑完选一个合适的就好了~~~讨论意义实在不大~~~

还有长篇阔论的，其实真正做投资的有几个人斤斤计较计算到这种程度啊~呵呵

cieldeparis

那正常的话，如果最终选SG，什么时候应该把工资打到SG的账户上？签完最后的ACTE DE VENTE那个月开始吗？

yymmjj

回复 44# cieldeparis


    如果选定了，就要当月把工资打道他们账户上

cieldeparis

回复 45# yymmjj


    谢谢，你指的是寄回SG的OFFRE那月开始吗？问题是我现在OFFRE还没收到他们就让我把这个月工资打到新开的SG账户上。

yymmjj

回复 46# cieldeparis


    你要和conseil谈好，决定用他们的贷款再说。