|
|
这个帖子里热心人很多，但是有些说法失之偏颇，甚至有误导的倾向。
简单分析一下，买房有两大前提：1效用 2实力
效用大致有两种，自住或者投资，或者两者兼有。这一点来说LZ意愿很明确，现在自住，几年后离开卖掉所以也是投资。自住没什么好多说的，找个喜欢的区域中意的房型就好。如果说投资学问就大了，如上面几位提到的总结一下就是投资价值和流动性。投资价值就是对未来房产增值空间的预期。为了不太学究气，给你一个简单的算法：升值部分＝未来售价－现在买价－交易费用－投资期间房产相关费用－资金成本（就是银行利息）＋３年租房的费用，街区，楼盘，楼层，朝向，房型，内部是否需要装修，大楼外观和修缮公摊费用等等都会影响现时房价和将来脱手的价格；交易费用针对买家来说有公证费用（新房旧房有不同的百分比，新房房价高公证费低，旧房公证费高达到房价的百分７到８ ；投资期间房产相关费用主要有每年的TAXE FONCIER，大楼的公摊费用，以及外墙修缮的分摊费用（假设１０年修一次，要分摊到每年算）。
房产作为投资工具它的流动性显然不如有价证券，同时它的使用功能是证券无法比拟的。即使不同的房产流动性也不一样，一般小户型流动性更好，因为总价较低并且具备居住的功能，出租市场上需求比较旺盛。这也是为什么STUDIO的平米单价会比大房型贵。
上面说的这些因素都会对你的投资收益有直接的影响，比如旧房交易公证费用百分８，如果３年后卖房时你的房产不升不降，而百分８的公证费用超过了你租同样房子的３年租金，那这个投资就可称为失败了。当然你可以不卖而是出租，这就涉及居留身份，出租管理等等相关问题，必须考虑自身条件是否有诸多限制。
还有一个概念不要混淆，投资收益率是指房产升值与你个人投资金额（首付＋公证费）的比率，假设房产升值一定（当然要是正数），你的首付越少，投资收益率就越高。首付越少就意味着银行贷款越多，也就是所谓的杠杆效应。如果一定要将买方和租房的投资收益率作比较应该是这样的：你有８万欧，加上贷款买２８万的房子，３年后你预计３１万卖出，减去交易公证费２万，你还赚了１万，并且白住了３年。而这个房市场租价１１００，３年下来也有接近４万的房租。这么一进一出，收益差不多５万了。减去３年中付银行利息总共约３万２，剩下１万８。而你的初始投资总额是８万加上２万公证费共１０万。所以３年总收益达到百分１８，平均年收益也差不多百分６了。很重要的一个原因是３年投资期限对于房产来说太短，房价升值的部分常常不足以抵消公证费，所以３，５年的居留期投资房产的预期风险收益率并非很理想，公证费用可说是财政手段控制房产泡沫的手段之一。当然，换个角度，经济层面以外你享受了３年的自由生活。
银行为了规避风险通常会设一个最低首付比率，法国银行房贷风险方面控制是比较严格的。当解决了效用和投资经济账的问题后，剩下就要看你的实力了。有了中意的值得投资的房产最难的事情是让银行尽可能的低息贷款，资金成本越高，你的投资收益空间就越小。如果能有让银行放心的还款能力，just go ahead! |
2009-8-7 23:20:51
|
提升卡
沉默卡
喧嚣卡
千斤顶
