买房自住，studio，91省，求意见咨询

MUT

唉，想买个房子好难啊。。。

vivreladefense

MUT 发表于 2013-2-11 13:21
想通了，呵呵。
我决定去pap上面看看，studio和2p的房子都关注下。
中介的话就不考虑了。中介确实绕了不 ...

你还是没想通，考虑买房还是自住主要比较的就是两者现金流差的内部收益率。


这里假设你的中介费为5000（基于假设你在pap上买，然后自己pap上卖）
持有5年然后卖掉。5年内房价每年平均涨1.5%（非常乐观的假设了，不跌就蛮好了）
最后你的收益率为2.23%
换句话说，你费了那么大劲，买房和租房相比，收益率是2.2，和你把这点钱存在LDD帐户里差不多。你还承受了巨大的风险（房价下跌，3年就要卖出等）。得不偿失阿！！！

vivreladefense

MUT 发表于 2013-2-11 13:28
还有一个问题。
为什么pap上面有我在se loger上看到的房子？难道是中介留的？还是说pap上面都是个人交易 ...

有几种情况，比较常见是卖家自己放的，开价比seloger上的价格-中介费高些（5000-10000），也有个别急售开价就是selgoer上价格减去中介费，后者就是想多个出售渠道，前者还希望能多卖点价钱。
也有个别是中介放的，seloger上估计高开，pap上再减去点，吸引买家去pap上买。

铭娘

如果是我，
不买！
道理楼上都说了

铭娘

中国银行，
5年存款利息是4.75%

vivreladefense

魍魉姬 发表于 2013-2-11 13:23
话说好象很多人建议月还最好等于房租（偶这里说纯投资房哈）。但事实上IDF好点区域100％贷款那种都很难啊 ...

月供等于房租是在有一定首付的前提下，大巴黎地区租售比一般是250-350，没有首付想要autofinancement几乎不可能。
autofinancement相较于月供大于房租，虽然首付要求略高，但之后没有现金流压力；而相对于房租大于月供，则一方面需要的首付少，另一方面减少了再投资的回报率风险（即房租大于月供部分如果存银行，收益率就比较低）。
在租售比比较高的情况下，比如4%，增加银行贷款，延长贷款时间可以放大初期首付的收益率。当然，延长贷款会增加利率，所以要平衡两者的关系，一般来说20年我觉得是比较合适的，25年贷款就要具体分析了。

铭娘

vivreladefense 发表于 2013-2-11 14:54
月供等于房租是在有一定首付的前提下，大巴黎地区租售比一般是250-350，没有首付想要autofinancement几乎 ...

没有首付，
收支平衡，我觉得不可能，
就算月租等于房贷，
但是每月的charge,TF, IR，CSG，
那都是不少银子呀

vivreladefense

铭娘 发表于 2013-2-11 15:00
没有首付，
收支平衡，我觉得不可能，
就算月租等于房贷，

所以有很多中国房东采用分租群租的方式，市场上租金1000欧的房子，经过分拆，可以出租到1500欧。从而提高收益率。不过我个人对这种做法是不太认同的。
另外，商铺的投资有可能能做到这点，因为商铺的租金一般能到7-10%。 不过风险更大些。

铭娘

vivreladefense 发表于 2013-2-11 15:04
所以有很多中国房东采用分租群租的方式，市场上租金1000欧的房子，经过分拆，可以出租到1500欧。从而提高 ...

为什么分租不好呀？

铭娘

vivreladefense 发表于 2013-2-11 15:04
所以有很多中国房东采用分租群租的方式，市场上租金1000欧的房子，经过分拆，可以出租到1500欧。从而提高 ...

为什么分租不好呀？

vivreladefense

铭娘 发表于 2013-2-11 15:07
为什么分租不好呀？

怎么说呢，如果是那种2P租给两个人的分租当然没问题。我指的是那种把3P重新装修租给4个人，或者一个maison租给8，9个人。这实际上是利用市场局部垄断（中国学生很难在法国的租房市场上租到房子），以牺牲中国学生生活质量来获得较高的收益率的行为，而且其中有不少违法行为。

MUT

vivreladefense 发表于 2013-2-11 15:17
怎么说呢，如果是那种2P租给两个人的分租当然没问题。我指的是那种把3P重新装修租给4个人，或者一个maiso ...

太感谢你了。。。。
我决定不买房啦~~~

铭娘

vivreladefense 发表于 2013-2-11 15:17
怎么说呢，如果是那种2P租给两个人的分租当然没问题。我指的是那种把3P重新装修租给4个人，或者一个maiso ...

有什么违法行为？
我看中国房东的房子，比市场上的还便宜点呀？

vivreladefense

铭娘 发表于 2013-2-11 18:24
有什么违法行为？
我看中国房东的房子，比市场上的还便宜点呀？

通常中国房东的房子房租都比市场上的更高些。这是因为大部分中国学生没有garant，无法在法国的租房市场中找房子，而中国房东则不要求garant，但租金更高，且要求更多的caution（这也可以理解）。
另外，涉嫌违法的行为包括：不签合同，不报税（包括小面积房屋出租税），出租不满足居住条件的公寓（群租通常会涉及这条），随意涨房租，克扣押金等等（违法这个词中文上比较重，实际上只要不符合法律规定都是违法）。

vivreladefense

铭娘 发表于 2013-2-11 18:24
有什么违法行为？
我看中国房东的房子，比市场上的还便宜点呀？

你在跳蚤市场上找10个房子，然后在seloger上找相应地段和面积的房子比较一下租金就知道了。