Rappelons ici que le principe du dépôt de garantie est légal. Mais il est encadré, et la situation diffère selon que le logement est meublé ou non. Ainsi, pour un logement non- meublé, le bailleur ne peut demander que l’équivalent d’un mois de loyer. Pour le meublé, il est plus libre, le dépôt peut monter jusqu’à trois mois
Comment mettre toutes les chances de votre côté pour réussir votre location ? LaVieImmo.com vous donne ses tuyaux pour mener à bien votre projet de A à Z, de la phase recherche à la signature du contrat de bail.
(LaVieImmo.com) - Quelles pistes privilégier pour votre recherche de studio ou appartement ? Est-il préférable d’opter pour une location non meublée plutôt que meublée ? A quoi faut-il faire attention durant l'état des lieux d'entrée, et encore quelles sont les clauses interdites dans un contrat de bail ? Toutes les réponses à vos questions, en 10 points, et avis de professionnels à l'appui.
1) La phase de recherche, attention aux arnaques !
A lire aussi
Quelles sont ces villes où les loyers baissent ?
Comment bien remplir son contrat de bail
60 000€/m², un prix record à Paris !
Estimez votre logement en quelques clicsComment dénicher la perle rare ? Il existe une pléthore de manières vous permettant de trouver la location qui vous convienne : les petites annonces, les agences immobilières, le bouche à oreille, les réseaux sociaux… Dur de choisir ! Pour sa part, Frédéric Blanc, juriste spécialiste du logement chez UFC-Que Choisir, estime que la bonne technique est de « privilégier tous les canaux » lors de la phase recherche. « Placer des alertes et être ultra-réactif quand on tombe sur le logement qui convient », même si cela peut relever du poncif ; telles sont selon lui les clés de la réussite. Pour autant, la vigilance est de mise, car nul n’est à l’abri de l’arnaque. « Il faut absolument éviter les marchands de listes. Les listes qu’ils fournissent ne correspondent les plus souvent plus à la réalité », explique Martine Rullier, présidente de l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris (Adil 75). Enfin, pour plus de sécurité, ne jamais rien payer avant d’avoir signé le contrat de bail.
2) Agence ou petites annonces, pourquoi pas les deux ?
Certains préféreront traiter directement avec le propriétaire. D’autres, par manque de temps décideront de passer par l’intermédiaire d’une agence. L’intérêt des petites annonces ? Vous vous passez d’intermédiaire, entrez directement en contact avec le bailleur, et faites l’économie des frais d’agence. Chose non négligeable, car ils représentent généralement l’équivalent d’un mois de loyer. Mais c’est aussi là que l’on retrouve un certain nombre d’arnaques, comme celles au mandat cash : il s’agit de biens proposés à des loyers très peu élevés, et dont les qualités vantées sont souvent exceptionnelles. C’est également en agence que l’on peut éviter les fameuses visites multiples, qui en général ne dépassent pas les 15 personnes. A noter qu’il existe des agences immobilières spécialisées dans la location, et même dans la location meublée.
3) Consultez les loyers pratiqués dans le secteur de votre location
Peu connu des candidats à la location, l’observatoire Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux (Clameur) mesure les loyers moyens pratiqués dans près de 1 200 villes françaises (pour les biens mis ou remis en location). Disponible sur LaVieImmo.com, il permet de savoir si le loyer qui vous est demandé correspond à la réalité des prix sur le terrain. Mais point d’illusion, ces données n’ont qu’une valeur informative, « dans la mesure où il n’y a pas de plafonnement des loyers en France », souligne Martine Rullier. Qui plus est, le locataire n’est le plus souvent pas en position de négocier, « ce qui est particulièrement vrai dans les zones tendues », comme en Ile-de-France ou en région Paca, indique Frédéric Blanc.
4) Meublé ou non meublé ?
A priori, ce choix relève du choix personnel de chacun. Par exemple, un étudiant recherchant un studio en ville pour quelques mois aura tendance à privilégier le meublé, prêt à être habité immédiatement, alors qu’une famille qui souhaite s’installer pour une durée plus longue se tournera plutôt vers le non meublé. Avant de s’engager pour l’un ou l’autre, le candidat à la location doit savoir qu’il existe des spécificités : le logement loué vide offre davantage de protection juridique au locataire : le bail est conclu pour 3 ans minimum, le préavis pour quitter le logement est de 6 mois. Tandis que le meublé est conclu pour 1 an minimum ou 9 mois pour les étudiants, ce qui peut également être intéressant. A savoir, les loyers sont en moyenne 20 % plus élevés pour un meublé.
5) Fournissez les bons documents… au bon moment
Il vous sera généralement demandé - que ce soit par l’agence ou par le bailleur -, une pièce d’identité, des fiches de paie, l’avis d’imposition, une caution, l’ancien contrat de bail du locataire, un RIB. Mais il est en revanche interdit de demander une attestation d’employeur en plus des fiches de paie, d’autres photographies, l’attestation que le locataire ne fait l’objet d’aucun incident de paiement, ou encore un extrait de casier judiciaire, voire même dans certains cas « un certificat de mariage », indique l’UFC Que Choisir, qui a fait une étude très détaillée sur la question. Bien entendu, les premiers dossiers complets seront prioritaires, que ce soit en agence ou entre particuliers.
6) Les subtilités du dépôt de garantie
Rappelons ici que le principe du dépôt de garantie est légal. Mais il est encadré, et la situation diffère selon que le logement est meublé ou non. Ainsi, pour un logement non- meublé, le bailleur ne peut demander que l’équivalent d’un mois de loyer. Pour le meublé, il est plus libre, le dépôt peut monter jusqu’à trois mois. Le délai de restitution du dépôt de garantie au locataire est de deux mois à compter de la remise des clés. Mais attention : il existe une subtilité dans les copropriétés. Une réponse ministérielle datant du 28 février 2008 et qui n’a pas de valeur « légale » admet que « le bailleur restitue au locataire sortant 80 % du dépôt de garantie dans ce délai et ne rembourse le solde dû qu'après la régularisation annuelle » des charges de copropriété. Au cas, bien sûr, où celle-ci n’a pas eu lieu durant le délai de deux mois.
7) Prendre son temps pour l’état des lieux d’entrée…
L’état des lieux d’entrée est une étape primordiale dans la location. Pour les deux parties : car il s’agit d’une procédure bien entendu protectrice du locataire, mais qui l’est aussi pour le propriétaire. « Il faut que celui-ci corresponde le plus possible à la réalité, explique Martine Rullier. Et si l’une des parties - locataire ou propriétaire - refuse de l’établir, l’autre est en droit de réclamer la venue d’un huissier », précise la responsable. « Chacun doit être méticuleux ; il peut être judicieux que le candidat à la location vienne accompagné », appuie Frédéric Blanc. Pour une raison évidente : on voit mieux ce qui peut clocher à deux, mais aussi car le locataire « est dans une situation de confiance et peut plus librement poser des questions ». Parmi les éléments qui sont le moins visibles d’emblée, « bien vérifier que l’eau du robinet coule bien, que les fenêtres ferment, noter l’état des peintures, de la moquette ou du parquet ». Bon à savoir, l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 donne au locataire le bénéfice « d’un délai d’un mois pour compléter l’état des lieux pendant le premier mois de la période de chauffe par l’état des éléments de chauffage », souligne Frédéric Blanc.
8) … et de sortie !
Car si vous n’êtes pas méticuleux lors de l’inventaire de l’état des lieux d’entrée, le propriétaire le sera, lui, lors de l’état des lieux de sortie. « Car c’est lors de l’état des lieux de sortie que l’on sait véritablement si on a fait une bonne location ou non », estime Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Si le locataire peut se le permettre, le mieux est de passer par le biais d’un huissier de justice, ce qui limitera les litiges éventuels et donnera toute sa valeur à l’acte. Les frais sont partagés entre locataire et bailleur. Rappelons ici que passer une couche de peinture lors du départ des lieux ne sera que bien vu, et veiller plus généralement à ce que tout soit dans le même état que lors de l’arrivée dans l’habitation. « De nombreux litiges portent sur de petites dégradations : des traces sur les murs ou le sol », précise Jean Perrin. Enfin, à l’attention des fumeurs : la cigarette jaunit les murs…
9) Le contrat de location : Ce qui est permis, ce qui ne l’est pas
Le contrat de bail clarifie les relations entre le bailleur et son locataire. Si le bail peut être fait par oral, il vaut mieux y renoncer. Dans ce cas toute la difficulté réside dans la charge de la preuve, si des dégradations ont lieu. En l’absence de contrat écrit, le propriétaire devra en effet prouver que le locataire a bien commis ces dégradations, une fois entré en possession des lieux. Pour ce qui est des clauses du contrat, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, donne tout une liste de clauses abusives, « réputées non écrites ». On peut ainsi citer celles qui donnent au propriétaire un droit de visite abusif ; un prélèvement automatique sur le salaire du locataire, ou encore celles qui lui interdisent l’hébergement d’une personne (hormis le cas d’une sous-location non autorisée). Mais aussi, « toutes celles qui sont globalement déséquilibrées » en défaveur du locataire, appuie Frédéric Blanc. Consultez ici notre dossier complet sur le bail.
10) Les travaux : A qui la charge ?
Pour simplifier, les « grosses » réparations incombent au propriétaire, les « petites » au locataire. Pour un bail long terme, le bailleur a logiquement à sa charge les travaux de mise en état du bien. Globalement, les menus frais : changements de joints, petites pièces de chauffe-eau ou encore entretien du jardin, restent à la charge du locataire. « Bien entendu, si les joints sont à changer très peu de temps après l’entrée dans les lieux, ils seront à la charge du bailleur », souligne Jean Perrin. Mais le locataire pourra aussi répondre de vitres de douches fissurées, voire de traces dans les parties communes : par exemple par les roues d’un vélo dans l’escalier, explique-t-il. Quid de la peinture ? Tout dépend de l’état dans lequel celle-ci se trouvait lors de l’arrivée du locataire. Si celle-ci était déjà vétuste, le locataire peut faire valoir ce point, mais doit le mentionner lors de l’état des lieux d’entrée. « Le cas échéant, le bailleur fait généralement appel à des professionnels pour le nettoyage, sur devis. Ce qui peut être facturé très cher au locataire », conclut Frédéric Blanc.
楼主 
