我该继续还是该放弃？

baobei0509

伶俜 发表于 2011-12-26 21:27
看你们是不是喜欢折腾得人了

我和老婆刚回法国，就装修家。还有个1岁半的娃，在国内有保姆有父母，现在 ...

谢谢金言，快乐最重要。说实话，自从和这个项目耗上了，我就感觉蛮开心的，学到不少东西。我应该是那种喜欢折腾的人。但必要时也要认清形势，就怕是个火坑自己也不知道，还傻傻的往里蹦。
这也是我请教大家的原因。

hfkathy

投资房子，是个好主意。但是这么投资。。。。路线不太对。
因为买地建房的成本是非常高的，当你建好后，投资进去的资金，譬如，建房的价格+地的价格，是远远大于这个房子的市值的。也就是说，你刚建好的房子，去卖，是赔钱的。同样道理，这个高的投入，你去租，太可惜太可惜了。你的租售比会很低。
你想想，如果你买个特破的房子，自己装修一下，然后出租，这个收益率就高了。
一个建议，就是，出租你自己住的这套，旧的，自己住新的，建的自己特喜欢，要么。。。就别觊觎地了，直接去买房子，旧的。
而且，从感情上来说，买地，建房，投入精力非常大，你建好了，就舍不得出租了，自己辛辛苦苦，让不爱惜的人来糟蹋。。何必呢。

葵花开

et dans cette ville, le marché immo est comment?

baobei0509

hfkathy 发表于 2011-12-27 08:51
投资房子，是个好主意。但是这么投资。。。。路线不太对。
因为买地建房的成本是非常高的，当你建好后，投 ...

谢谢你的分析，如果光是买地和建一栋房的费用支出是大于建好后的能卖的价格。所以这个项目的投资回报只能在第2东建好了，产权分割了，出售后，才能体现回报率。
你说的对，这中间也会可能遇到很多未知因素的干扰，毕竟建房子不想卖房子那么明了。
我感觉最大的风险就是时间差可能会导致碰到市场价格的下跌，因为要卖出现在的自住房和以后建好后的其中一套，而可能总体成本升高，或者甚至成本大于最后的回报。
你说呢？

hfkathy

baobei0509 发表于 2011-12-27 14:24
谢谢你的分析，如果光是买地和建一栋房的费用支出是大于建好后的能卖的价格。所以这个项目的投资回报只 ...

说实话，这个工程的风险是偏大的，还是那个原因，建房成本过于高，我也见过建2座房子产权分隔的，如果你同时建，建一样的，优点是，你价格能拿的低。缺点是，你占用资金非常大。 如果像你说的，先建一个，再建一个，那么你的费用就很高，而且建第2个的时候，第一个你怎么出租呢？ 隔壁天天噪音大，粉尘大，肯定会影响。  我个人认为，这块地，无论你怎么建，你的成本都过于高了。  
我也不知道你们的资金实力，如果想折腾， 开心最重要。这些计算都无所谓~

hfkathy

一个房子的价格，跟建筑本身的关系。。并不大。 房子 100年折旧。。。可是地是升值的。
地值得买，但是不一定要建房子去出租。

baobei0509

hfkathy 发表于 2011-12-27 14:42
说实话，这个工程的风险是偏大的，还是那个原因，建房成本过于高，我也见过建2座房子产权分隔的，如果你 ...

谢谢，感觉你分析得很理性，果然是工程师的思维。
我本来也打算2个一起建，但也如你说的，资金量太大，我们实力不足，所以才一个一个建，但和建筑商谈好2个的价格，他们同时向市政府申请2各建筑许可证，但是分期建。这样，价格上不会贵很多。等第一套建好了，我就把现在的自住房卖了，搬到第一套去，然后再动工建第二套，但你说道的那个建第二套的时候，我们自己将会住在第一套里面，那个灰尘和噪音就是无法避免的了。建筑商给我的安慰是，这个灰尘和噪音不会到无可容忍度的，因为旁边的邻居也一样和我接受这个灰尘和噪音，这只是短期的。外部建筑一般就4或5个月，这期间我住在旁边就白天少开窗户了，晚上周末他们不干活的，不影响。项目要等到第二套建好，我们在卖出其中一套，才结束。很同意这期间消耗的精力会很大，会持续辛苦几年。。。这样说，你觉得如何？

baobei0509

葵花开 发表于 2011-12-27 10:29
et dans cette ville, le marché immo est comment?

谢谢葵花的关注。这个城市感觉还不错。上次找中介评估我的现住房的时候，他们很希望我马上把房子交给他们卖，说现在很缺我这样的房源。不知道我是否回到到了你的问题？

hfkathy

baobei0509 发表于 2011-12-27 16:27
谢谢，感觉你分析得很理性，果然是工程师的思维。
我本来也打算2个一起建，但也如你说的，资金量太大，我 ...

恩，理解了！这样操作合理性就多多了~就是建好第一个，你们住进第一个，把原来的卖掉。这个是合理的。
处理好税，还是有的赚的。反正，长远来看，占地多还是有利的。

baobei0509

hfkathy 发表于 2011-12-27 17:23
恩，理解了！这样操作合理性就多多了~就是建好第一个，你们住进第一个，把原来的卖掉。这个是合理的。
处 ...

恩，就是这样操作。就如前面所说，我所担心的是搬进第一个，要把原来的卖掉的时候，市场价格和现在的相差太远，那就会亏了。

hfkathy

今年房价的跌，主要都跌在第二套房子了。离巴黎近，不会太离谱的。不过还是推荐，不要轻信一家之言，多找几个中介评估房子，这样，防止这个中介告诉你，说，XXXE，绝对没问题，我能卖出去，等他和你签了合同，卖不出去，逼你降价！所以，多找几家中介看看吧。

葵花开

baobei0509 发表于 2011-12-27 16:37
谢谢葵花的关注。这个城市感觉还不错。上次找中介评估我的现住房的时候，他们很希望我马上把房子交给他们 ...

alors, si il est bien, pourquoi pas

spring

baobei0509 发表于 2011-12-27 17:41
恩，就是这样操作。就如前面所说，我所担心的是搬进第一个，要把原来的卖掉的时候，市场价格和现在的相差 ...

我觉得巴黎地区的市场价格不会有太大的浮动，不论怎样，卖房肯定不会亏本的。问题是建房的资金问题，现住房不卖，就得多贷款（如果依靠贷款的话），而且2个房子分开建，成本回收也慢；万一第一个房子建好，现住房短期卖不出期望的价格，那不得不往后推迟继续投资计划。
还有，如果现住房不卖，那你的新房岂不是第二套住房？税方面是不是也有风险？
如果是我，决定建房，就先把现住房卖掉，当然价格也是我期望的，然后用这个钱一鼓作气把房子建好，我只损失一些房租而已，少贷款又能给与补给，也少担点风险。

baobei0509

spring 发表于 2011-12-27 18:27
我觉得巴黎地区的市场价格不会有太大的浮动，不论怎样，卖房肯定不会亏本的。问题是建房的资金问题，现住 ...

主要是在拿到政府的建筑许可前，大家都无法百分百肯定项目不会被否决。市政府有最终决定权。
我去咨询过，他们初步看了不反对，但一切要看所有细节材料齐全再给最后审核答复
如果现在按我想的价格卖了房子，万一最后项目又不能如愿进行，那就糟糕透了。
这也是买地建房子所要面临的诸多麻烦之一。
这个准备材料，上报，等审批，等公众不反对，大约6个月。之后才能开始准备建筑。

我是用relais，就是说道是即使卖不出期望的价格，也得卖。这就是之前提到的我担心所在。

spring

baobei0509 发表于 2011-12-27 18:41
主要是在拿到政府的建筑许可前，大家都无法百分百肯定项目不会被否决。市政府有最终决定权。
我去咨询过 ...

也是。拿到建房许可之后再卖房，不用relais，有什么困难吗？