在法国首次购房，一般NOTAIRE 的费用是多少？

frankfu

1. 不包括notaire的费用。notaire的费用一般在6-7%，如果是新房子大概是1-2%。
2.租金需要交税，大概的计算方法是(租金-charge-利息)*0.27。所以如果你的capacite endettement比较大的话，可以通过增加贷款的比例来减少税金。不过前提是你的租金收益率要高于银行利率(比如4万欧的房子，月租金收入不含charge最好能超过200欧)

阿拉饵小姐

多谢楼上的回答。
第一个问题已经明白。
第二个问题， 0.27是否表示 大概百分之27？ 租金-CHARGE-利息（利息是指贷款利息吗？）
                       那假如说我以后法国了，不是法国身份了，也要上税吗？

frankfu

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房产相关的税与房产所在地有关，和房东是不是法国税务居民关系不大(有一些关系，如果不是法国税务居民，税收会稍微低一些)

阿拉饵小姐

谢谢楼上的回答，说到这个税的问题，记得原来在BEZIERS有一个大家痛恨的西班牙房东，他要求大家只用支付他CAF之后的房租，不如房租400欧，CAF 220欧，他只要求大家支付 180欧，但是前提是 CAF的接收人必须是他。他这么做是不是为了避税呢？  

frankfu

应该不是，如果房东和caf是conventionné的话，房补是直接通过caf给房东的，和税没有关系，税是按照房补前的租金来计算的。
一般象这种被caf经手的情况，想避税是不可能的。

阿拉饵小姐

谢谢LS 的正解。
那么假如一个4万欧30平的STUDIO，租金为去了CHARGE后 300 欧每月，那么税就是 300*0.27等于81 欧。
这样的话，4万欧的回报率只有百分之5 多一点了。 而且租房要考虑到空租，不良房客，房屋维护等问题。
这么说这个投资不是很可行哦。

欢迎继续讨论。

frankfu

你的计算可能不全面

如果不考虑贷款，假设每个月有300的房租，一年能出租11个月，年地产税200欧，年维护费用200欧，这样税前收入2900，税800，收益率在5%左右。
但如果有贷款，情况就大不同的。
假设首付8000，贷款35000(我假设notaire费用算上一共42800)，借15年，年利率4.8%(算上保险)，月供273。其中第一年利息1680，最后一年利息为0，中间逐年递减。这样算的话，第一年，你的税就不是800，而是330，以后逐年增加，到最后一年变成800。在不考虑贷款的放大效应的情况下(只考虑利息带来的税收影响，不考虑贷款的金融杠杆)这样就把你的收益率提高到了5.5%
由于你的真正投资不是42800，而是8000欧＋每年房租和贷款月供的差额，所以你的投资收益率又被放大了。

不过40000欧的房子，月租金能有300欧算是很高了，租售比差不多只有133。如果真的有这么高的房租的话，其实没啥考虑的。

果子狸69

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手中有现金，大可不必买房。你可以买收益高的股票，比如FTE，现在每股不到16欧，每年分红是每股1，4欧。如果你买10000股，最多也就是16W，每年可拿14 000 欧呢，即使算缴税是3成的话，拿1W是不成问题的，还少了管理房产的麻烦。

阿拉饵小姐

你好 FRANKFU，再次感谢你的回答。
你的意思是说，如果贷款的话，利用金融杠杆，交的税会低，那么收益就会相对高对么。
至于你说的租金收益，在外省一个30平的大STUDIO租 300 欧很容易啊。如果是COUPLE的话，他们去了房租后只用50欧了呢。

关于果子狸的推荐，呵呵，股票不敢啊。。。。。我胆子小呵呵，而且不懂股票啊。另外，你说的FLE是指法国电信吗？

frankfu

如果作为长期投资，股票也可以买一些，分散一下风险。
话说回来，francetelecom1.4的分红，1.7的BNA，分红比例过高了，我总觉得明后年没那么多啊。适当买一些可以，买16万也太多了吧

frankfu

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我的意思是，利息减少了房产收入税提高收益率是一方面，通过贷款的金融杠杆放大收益率是另一方面

果子狸69

现在贷款购房的优势在于贷款利率很低，如果通货膨胀的趋势不变，以后还债的压力几乎可以忽略不计。不过从房租收益率来讲，回报率并不高。所以贷款买房自己住是最好的选择。

amyli071

frankfu 发表于 2011-6-6 10:48
1. 不包括notaire的费用。notaire的费用一般在6-7%，如果是新房子大概是1-2%。
2.租金需要交税，大概的计算 ...

学习了，谢谢。。

amyli071

果子狸69 发表于 2011-6-7 11:19
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手中有现金，大可不必买房。你可以买收益高的股票，比如FTE，现在每股不到16欧， ...

又学习了，谢谢。。。