当你购买商业店铺的同时，出卖店铺的人也会将店铺的铺面一同转让给你。这叫做AQUISITION DU FOND DE COMMERCE， 包括DROIT DE BAIL， 你看到的PAS DE PORTE 或MUR COMMERCIAL 是一样的，没有区别，指的是你在获得商业店铺的同时要向店铺房的真正的产权人缴纳的一笔费用，凭借此你可以继续承租此店铺房继续开展商业。
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FONDS DE COMMERCE 就是转让费的意思，反正现在要转让店的人，将在物质和非物质上都转让（这里不包括产权，你要照常的交租金），不过FONDS DE COMMERCE已经包括了很多东西，如 存货，店铺里的装修这些都是物质上的，非物质就是 如 客人，店名字等！ 反正就是转让，前店主什么都给你，droit au bail等都在里面了。你给前进去接受就OK
pas de porte 不是一个固定的协议，这个是由产权拥有者--要转让的店主--要买店几者之间沟通的东西，反正大概就这么回事，我没有具体了解得到，懂得的人，下面可以接着回复
DROIT AU BAIL 就是个租凭，CESSION DROIT AU BAIL 就是转让租地的意思，和FONDS DE COMMERCE是不一样的。
这里DROIT AU BAIL 是取到保护LOCATAIR 和 PROPRITAIR的一个合同，一般有 3--6---9年选择签合同，对租者和房主都有保护作用。
Cession droit au bail,跟转让费是一个道理，只是这里没有任何物质的转让，就转这个店铺给你，前店主不会给你任何东西的，砸的稀巴烂的都有，只要房主同意！哈哈
Lorsqu'un créateur d'entreprise envisage d'occuper un local commercial, il peut être amené, suivant les circonstances, à verser :
un pas-de-porte (également appelé droit d'entrée) au propriétaire des murs lors de la conclusion du bail, pour un local vacant. Il s'agit dans ce cas d'une clause du bail. Cette somme est définitivement acquise au propriétaire.
un droit au bail au locataire sortant, en cas de reprise d'un bail existant. Il s'agit cette fois d'une clause du contrat de cession de bail.
Ces deux notions ne doivent donc pas être confondues : elles sont de nature juridique différente.
Le pas-de-porte
Le montant du pas-de-porte est librement fixé entre les parties. Il peut être considéré :
Soit comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent) : le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux. Dans ce cas, il est pris en compte pour le calcul du loyer du bail au moment de son renouvellement.
Soit comme une indemnité correspondant à la "contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer".
Soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire, à la fois de la dépréciation de la valeur vénale des locaux et de la propriété commerciale acquise au locataire, consistant dans le droit au renouvellement de son bail. En effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d'éviction.
Il peut aussi être de nature mixte (supplément de loyer et indemnité).
Le propriétaire (appelé bailleur) et le locataire (appelé preneur) ont intérêt à préciser clairement dans le bail, la qualification qu'ils entendent donner au pas-de-porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties. Dans ce cas, ils considèrent généralement le pas-de-porte comme un supplément de loyer.
Conséquences fiscales de la qualification du pas-de-porte
Pas-de-porte considéré comme un supplément de loyer
- Le bailleur déclare le pas-de-porte en tant que revenu foncier (possibilité sous certaines conditions d'échelonner le versement des sommes dues au titre de l'impôt sur 4 ans) + assujettissement à la TVA si le loyer du bail y est lui-même assujetti.
- Pour le preneur, le pas-de-porte est une charge déductible des résultats, en pourcentage de la durée du contrat (1/9ème par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c'est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.
Pas de porte considéré comme une indemnité
- Pour le bailleur, aucune imposition ne frappe l'indemnité.
- Pour le locataire, le pas-de-porte représente un élément incorporel non amortissable inscrit à l'actif du bilan (non soumis au droit d'enregistrement).
Le droit au bail
Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant, qui est le droit d'occuper les locaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail qui y est associé ; il a donc une valeur patrimoniale.
L'entrepreneur signe un bail neuf ou achète un droit au bail ; dans ce cas, il reprend le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire pour la durée restant à courir.
Le locataire sortant cède par conséquent son bail moyennant le paiement d'une indemnité : le "droit au bail".
Sur le plan fiscal, pour le locataire cédant, le montant de la vente du droit au bail est pris en compte pour la détermination du bénéfice imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour le nouveau locataire, le droit au bail est soumis aux droits d'enregistrement et il figure à l'actif du bilan en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable.
Il ne faut pas confondre la cession du contrat de bail, donnant lieu au versement d'un "droit au bail" et la cession du fonds de commerce dans son ensemble, le bail représentant un des éléments de ce fonds.
Lorsqu'un exploitant cède son fonds à une personne reprenant la même activité et la même clientèle (notion de repreneur du fonds de commerce), le bailleur ne peut pas s'opposer à la vente. En revanche, une clause du bail peut interdire au locataire de céder le bail seul, indépendamment du fonds.
Les murs commerciaux désigne l'ensemble des transactions immobilières impliquant l'achat et la vente de locaux dédiés aux commerces comme les boutiques,magasins
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