快到年底，有没有人想一起讨论下Défiscalisation？

@Paris

果子狸69 发表于 2016-12-1 13:00
9年后卖出要交增值税的。

增值税是房子增值了才需要交税。如果9年后房子增值了，那真是个好消息，说明没投资错。

就算房子没增值，因为房客在9年内帮你还了一部分贷款，卖出的时候，还是会拿到一笔钱。

下周我会拿到他们做的simulation，到时候我可以放上来一起看下。

果子狸69

试着做一个模拟。用300K 购入一套60平公寓，比如说在 Lyon, 根据规定，房租不能高于每平米 EUR 12,49.

假如出租12年，每年可减掉的税额是 EUR 5 250,00

初看减税的数值很可观，如果你一年交10K 税的话，那就减掉一半多了。

一套60平的公寓，在Lyon的地税会达到1，5K，
即使你用最高允许的租金来出租，年度房租毛收入为 EUR 8 992,80
假设你用 micro-foncier 的形式出租，你需交 EUR 976,00 的 prélèvements sociaux.
然后，房租收入的70% 并入你家的总收入来计算所得税，假定你的年收入超过 EUR 71 000,00 那么税率就是 30%, 需交 EUR 1 888,00 的所得税。

由于你的投资，你要交给税务局总计为 1 500 + 976 + 1 888 = EUR 4 364 的负担。

你省下的 5 250所得税钱，, 减去 4 364的新投资带来的税务负担, 最后得到的实际减税额只是 EUR 886,00

这里还不算你支出的房东物业负担，房东保险，贷款利息和费用。

@Paris

果子狸69 发表于 2016-11-30 19:09
试着做一个模拟。用300K 购入一套60平公寓，比如说在 Lyon, 根据规定，房租不能高于每平米 EUR 12,49.

假 ...

刚刚分别见了两个顾问，了解了一些细节。
loi pinel操作起来并不会带来如你说的那么多的新的税务负担，地产税肯定得交，但不会出现还需要交很多房租收入税的情况，因为通过利息等支出把租房收入基本做平。

21％的减税是基于12年，但前面6＋3的9年是每年可以减2%，最后三年每年1%，也就是最多前面9年可以减6k，后面3年每年最多减3k。

另外，我前面有疑问的问题，现在也知道了答案。
通过loi pinel减税，每年最多封顶10k，具体操作可以第一年作第一次购买300k，接着9年每年减6k的税，第二年再作第二次购买200k，第二次购买带来每年减税4k，这样在8年内可以享受10k的减税额。

果子狸69

La grande Arnaque de la loi Pinel et de l’immobilier neuf
19 JUIN 2016 PAR HAKIMA BLOG : LE BLOG DE HAKIMA
A grands renforts de noms de rêve : « Villa bora bora » ou « résidence Montesquieu », les programmes immobiliers neufs fleurissent, boostés par les lois Pinel (après Duflot) promettant la défiscalisation à la classe moyenne noyée par les impôts en tous genres pour alléger la pression tout en investissant.

https://blogs.mediapart.fr/hakim ... e-l-immobilier-neuf

@Paris

果子狸69 发表于 2016-11-29 20:11
La grande Arnaque de la loi Pinel et de l’immobilier neuf
19 JUIN 2016 PAR HAKIMA BLOG : LE BLOG DE ...

谢谢链接。主要问题似乎是买的房子比市场价高很多，之前也听说过有个前同事为了减税买的loi pinel的房子，结果后来发现买的房子很难出手。
如果能找到价格相对合适的房子，你怎么看这种投资减税手段呢？

果子狸69

@Paris 发表于 2016-11-29 20:54
谢谢链接。主要问题似乎是买的房子比市场价高很多，之前也听说过有个前同事为了减税买的loi pinel的房子， ...

我想到的几个问题，
第一是新房买价，比同地区的平均价高很多就不可取。
第二是出租方便问题，如果是偏僻小区就不可取。
第三是出租价格封顶，如果价格比市场价低，收益就不可取。
第四是卖出时升值空间，以及交增值税 (impôts sur plus-value) 以及 prélèvements sociaux 的问题。
第五是 taxe foncière 的问题，不投房地产就无地税啊。
还有什么没想到，欢迎补充。

dlyz

这个可是专门给我们这里的中产阶级，la fameuse classe moyenne tant vandee 定制的寥寥可数的几项减税政策之一啊，profitez-en.

@Paris

果子狸69 发表于 2016-11-29 23:16
我想到的几个问题，
第一是新房买价，比同地区的平均价高很多就不可取。
第二是出租方便问题，如果是偏僻 ...

谢谢答复。

非常同意前面三点，有时候可能会冲着减税去了，就忘了说到底还是投资房产，投资房产该注意的事情还都应该注意。尤其第三点，限制还不小，租金过高的地方就不适合了。

第四／五点，其实和loi pinel没关了，只要是买房出租都有这个问题。如果不通过房产这个方法，其他还有什么好的投资及减税渠道？果医生有建议吗？

@Paris

dlyz 发表于 2016-11-30 01:01
这个可是专门给我们这里的中产阶级，la fameuse classe moyenne tant vandee 定制的寥寥可数的几项减税政策 ...

看来虽然有些pieges，但是还是值得去认真考虑啊。

有个问题，想请教一下，300k每年的封顶，是针对买房时的封顶，还是每个家庭减税的封顶？
也就是说，如果第一年投资买了一个300k公寓出租，接下来的9年这个公寓会带来每年最多6k减税。如果第二年再投资一个loi pinel的公寓，第二个公寓还能另外减税么？
谢谢

果子狸69

@Paris 发表于 2016-11-30 16:08
看来虽然有些pieges，但是还是值得去认真考虑啊。

有个问题，想请教一下，300k每年的封顶，是针对买房时 ...

300K 是购房价的极限，就是说你买的新房价格不能超过300K.
12年间减税累计不能超过63K.

waterliu

新房价格可以超过300k, 但超出部分不减税。我问过开发商的。

果子狸69

@Paris 发表于 2016-12-1 11:21
刚刚分别见了两个顾问，了解了一些细节。
loi pinel操作起来并不会带来如你说的那么多的新的税务负担，地 ...

对于把房租收入做平，我一直有个疑问。投资的目的是盈利，而不是做平啊。即使你把减税来抵盈利，那么6K 对于300K的投资也就是2%的毛利率，如果把地产税算上，那利率更低了。

@Paris

果子狸69 发表于 2016-12-1 12:35
对于把房租收入做平，我一直有个疑问。投资的目的是盈利，而不是做平啊。即使你把减税来抵盈利，那么6K  ...

同学，你忘了房产本身的资本积累了吗？
9年后你卖出房子的时候，你会拿到一笔钱啊

所以我觉得吧，loi pinel最关键的，是要买进不高价，卖出不低价

果子狸69

@Paris 发表于 2016-12-1 11:46
同学，你忘了房产本身的资本积累了吗？
9年后你卖出房子的时候，你会拿到一笔钱啊

9年后卖出要交增值税的。