还是投资那点事儿，大家看看这个VIAGER值得吗？

ordirobo

Viager适合小额投几个小房 买的多 总会砸到一个早死的，其他的风险就降低了

vivreladefense

其实先不用和租房比较，计算这个项目本身的收益率即可。
最最简单的方法，首付135000，然后每年2420*12+3000（其中假设900为你承担的charge，2100为各种杂费和土地税，这个数值你可以根据实际情况调整），差不多每年32000. 假设老太太活到n年，计算付款到n年的总的净现值，按照2.5%来折现（差不多是现在的贷款利率）。
举个例子，老太太活到90岁，对应的净现值为40.5万，换句话说相当于你现在花了40.5万买了一套65万的房子。如果按照你之前的假设，老太太活到95岁，那么净现值约为51.8万。
但是你要注意，虽然看上去有这么大的增值，但是这笔增值要等到老太太死后才能实现，所以必须把这个升值部分分摊到相应的年数，再加上每年房产可能升值的部分，才是你的最终年归化收益率。
比如前面老太太活到90岁，viager部分收益率为4.8%，假设增值部分每年3%，总年归化收益率7.8%；如果是15年，viager部分收益率为1.52%，总年均归化收益率为4.52%.

有了这个收益率，就可以和买正常房子出租来比较了。这套房子的租金收益率在3.5%左右，扣除各项charge和税，假设净收益率在2%左右，加上3%年均升值，总收益率在5%

那么最后的问题就是如何决策了，如果单单比较收益率，如果你预期老婆婆再活14-15年差不多就和你正常买这个房子出租相同，但其实你的风险不仅仅是老太太活的时间长短，还有最重要的风险是流动性风险，即在此期间如果你要卖掉这套房子，正常的房产售出和viager的房产售出可大不相同，viager的房产售出必须要有一个较大的decote才有可能，而这个会大大降低你的收益率，遇到市场光景不好，甚至有可能吃掉你所有的利润。所以你需要权衡的是这个资产占你总资产的比重是不是大，你将来需要提前卖出的可能性到底有多大，假设老婆婆最大的可能是活到90岁，那么你是不是愿意以承担上面提到的两种风险以获得2.8%左右的额外收益率？

adagl

帮搂主算了一下，楼主自己看吧。假设同样的公寓，楼主买了之后租出去，一直租到原房主不在。

Prix Reel	650,000
First CashFlow	135,000
Rente Menuel	2420
Loyer	2625
supposer TEG Annuel:	3.50%
Duration de deal	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18
Credit a faire	515,000	515,000	515,000	515,000	515,000	515,000	515,000	515,000	515,000	515,000	515,000	515,000	515,000	515,000	515,000
Interet payé total	36,050	45,063	54,075	63,088	72,100	81,113	90,125	99,138	108,150	117,163	126,175	135,188	144,200	153,213	162,225
Rembousement Mensuel	11,480	9,334	7,904	6,882	6,116	5,520	5,043	4,653	4,327	4,052	3,817	3,612	3,433	3,276	3,135
Loyer net (80% de bruit)	2,100	2,100	2,100	2,100	2,100	2,100	2,100	2,100	2,100	2,100	2,100	2,100	2,100	2,100	2,100
cashflow Mensuel	9,380	7,234	5,804	4,782	4,016	3,420	2,943	2,553	2,227	1,952	1,717	1,512	1,333	1,176	1,035
Cashflow en cas de credit	585,250	569,063	552,875	536,688	520,500	504,313	488,125	471,938	455,750	439,563	423,375	407,188	391,000	374,813	358,625
Cashflow viager	251,160	280,200	309,240	338,280	367,320	396,360	425,400	454,440	483,480	512,520	541,560	570,600	599,640	628,680	657,720

魍魉姬

TAXE FONCIER，每年各种相应房子的工程费用。还有CHARGE的30%都是你的。反正月付肯定不止这个数。你打听清楚以上这些每月分摊。然后再算如果你贷款投资同地段房子出租情况。对比两个方案的投资回报情况。算出现在房主活多久以上你亏本。如果这个年份你家娃没上大学。家庭经济压力没因为别的意外变更。没有改变生活国家这些。一切想清楚明白不后悔了。那买也就买了。

JADE2007

魍魉姬 发表于 2015-10-28 01:32
TAXE FONCIER，每年各种相应房子的工程费用。还有CHARGE的30%都是你的。反正月付肯定不止这个数。你打听清 ...

我就是算数不太好，不知道怎么算。因为除了首付之外，后面都是一笔笔填进去的，这个怎么对比？

JADE2007

魍魉姬 发表于 2015-10-28 01:32
TAXE FONCIER，每年各种相应房子的工程费用。还有CHARGE的30%都是你的。反正月付肯定不止这个数。你打听清 ...

我按照我自己的方法，粗粗估算了一下，房东如果活到99岁以上，这个房子就比市价贵了，如果再要考虑上你说的各种费用的话，应该还有中介和NOTAIRE，那么就算95岁吧。

neinei

楼上算的非常清楚～～～

charlotte_x

vivreladefense 发表于 2015-10-28 11:10
其实先不用和租房比较，计算这个项目本身的收益率即可。
最最简单的方法，首付135000，然后每年2420*12+300 ...

太专业了，我承认我木看懂。。。

vivreladefense

charlotte_x 发表于 2015-10-28 12:10
太专业了，我承认我木看懂。。。

我觉得我尽可能说的通俗了，你哪儿没看懂？

charlotte_x

vivreladefense 发表于 2015-10-28 12:15
我觉得我尽可能说的通俗了，你哪儿没看懂？

。。。all

laureyaoo

高手高手啊！我自己粗俗的理解是 如果你看中的房子是在一个特别好的地点 特别好的楼 特别好的环境 那么这个房子很可能就是那些老人还在住的 那没办法 只能viager 不然都别去买这种房子

JADE2007

vivreladefense 发表于 2015-10-28 11:10
其实先不用和租房比较，计算这个项目本身的收益率即可。
最最简单的方法，首付135000，然后每年2420*12+300 ...

40.5万是怎么算出来的？我按照你的算法，算出来都不是40.5啊

JADE2007

adagl 发表于 2015-10-28 09:51
帮搂主算了一下，楼主自己看吧。假设同样的公寓，楼主买了之后租出去，一直租到原房主不在。

我好像看不太明白，这个TEG是什么？LOYER是怎么得出的？还有表格当中的INTERET PAYE, REMBOURSEMENT MENSUEL是怎么得出的？CASHFLOW EN CAS DE CREDIT 和 CASHFLOW VIAGER是什么意思？  

vivreladefense

JADE2007 发表于 2015-10-29 00:02
40.5万是怎么算出来的？我按照你的算法，算出来都不是40.5啊

那你是怎么算的，算出来多少呢