Comment éviter la taxe d'habitation sur un local vide ?
Pour faire suite à la question posée par Nelly relative à un problème de taxe d'habitation, L'Internaute a interrogé pour vous un avocat fiscaliste. Voici la réponse de Maître Sandra Hazan, associée du cabinet d'avocats Salans.
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La question de Nelly : "Je suis propriétaire d'un appartement actuellement vide de meubles. Je sais que la loi n'exige pas le paiement de la taxe d'habitation dans ce cas; mais le Centre des impôts me demande de prouver qu'il est actuellement inoccupé et vide. Comment attester de cet état de fait ? "
Selon l'article 1408-I du Code général des impôts, la taxe d'habitation est due pour les locaux habitable que l'on soit propriétaire ou simple locataire. La seule chose qui compte étant d'en disposer au 1er janvier de l'année d'imposition.
Mais comme vous le dites justement, la taxe n'est due que pour les locaux "habitables", ce qui exclut les appartements non habités.
Comment qualifier le fait pour un local d'être "habitable" ? La jurisprudence administrative se fonde sur le fait que le local connaisse un ameublement suffisant pour être habité. Peu importe qu'il le soit effectivement ou pas; ce qui importe, c'est que le local puisse, en l'état de l'ameublement, être habité. Un ameublement sommaire suffit : une table, de quoi dormir et de quoi prendre des repas.
Pour répondre à votre question, comment justifier du fait qu'un local soit inhabitable ? La preuve peut ici être apportée par tous moyens. Il peut s'agir d'une facture de gaz ou d'électricité justifiant d'une absence de consommation de gaz ou d'électricité. Il peut également s'agir d'un témoignage de personnes vous ayant aidée à déménager, afin de laisser supposer que le local est vide de meubles, suite à ce déménagement. Il est également possible à défaut de facture de faire appel à un huissier afin que celui-ci vienne constater que le local est vide de meubles. Il ne vous suffira alors qu'à envoyer cet élément de preuve à votre Centre des impôts
Si au cours de l'année de référence le logement est occupé plus de 90 jours consécutifs, vous ne devez pas la taxe. Pour prouver cette occupation, vous pouvez fournir la déclaration des revenus fonciers, des quittances d'eau, d'électricité…
Vous pouvez également demander le dégrèvement de la taxe si le logement ne peut être rendu habitable qu'au prix de travaux importants (l'installation ou la réfection complète du chauffage, des équipements sanitaires élémentaires..). En pratique, il s'agit des travaux dont le montant excèderait 25 % de la valeur du logement.
Une autre situation, la vacance involontaire, est prise en compte. C'est le cas si vous ne trouvez pas de locataire ni d'acheteur malgré toutes les démarches nécessaires ou si le logement va disparaître ou faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition dans un délai proche (en pratique un an).
Les locaux d’habitation vacants qui constituent des dépendances du domaine public (Etat, collectivités locales, EPCI) ne peuvent être assujettis à la TLV. Sont considérées comme des dépendances du domaine public les logements appartenant à une personne morale de droit public, ne pouvant être mis, sur simple décision du propriétaire, sur le marché immobilier locatif dans les conditions normales et durables d’habitation, comme par exemple les logements de fonction inoccupés.
Enfin, certains logements ne sont pas concernés par cette taxe : les résidences secondaires meublées dès lors qu'elles sont imposées à la taxe d'habitation.
Aux termes du I de l'article 1407 du code général des impôts (CGI), la taxe d'habitation est due :
- pour les locaux meublés affectés à l'habitation ;
- pour les locaux meublés conformément à leur destination, occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés et non retenus pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises ;
- pour les locaux meublés sans caractère industriel ou commercial occupés par les organismes de l'État, des départements et des communes, ainsi que par les établissements publics autres que ceux visés au 1° du II de l'article 1408 du CGI.
Si au cours de l'année 2014, vous pouvez prouver que l'appartement était occupé plus de 90 jours consécutifs (quittances de loyers, facture EDF, etc. établis au nom de locataire), vous ne devez pas payer la taxe d'habitation.
Non, je ne serais pas d'accord si j'étais le locataire. Je signe d'abord le contrat et prends les clés. Ensuite, j'adresse un courrier recommandé avec avis de réception au propriétaire, lui signifie que son contrat comporte une clause abusive et refuse de payer la taxe d'habitation si l'effet de contrat commence à la date du 2 janvier !
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