二手学生公寓的投资讨论

果子狸69

古采尼 发表于 2014-7-27 19:51
如果是Bouvard Censi那种中介管理的，应该是不能拿回来自己管理的，我自己有一套，价格很便宜，看在 rentab ...

谢谢你的关注，服务公司是 Nexity Studea， 这样的商家一般不会失信。房子是1996年建成的，所以早过了税务优惠期，房东也定期收到服务公司的房租。我发现 Nexity studea 最近有一个新的管理趋势，就是在合同期满之后把经营权交给房东，可能这样公司就不必支付空房情况下的租金。

18平米的房子，租金在490到550之间，charges comprises. 我看到的优势是房子地处 Lyon 中心，就在 Perrache 旁边，交通非常方便，有 tram, métro, bus, SNCF, autoroute. 周围的大学也多，有 Lyon 2, Lyon 3, Université catholique.

根据服务合同，Nexity 向房东支付每月266的租金，如果自己寻租，我就按公司的标准租金租给学生。你看这里会有什么陷阱吗 ？

Natecia

dlyz 发表于 2014-7-26 23:29
有专门服务公司经营的公寓，不外乎Cansi Bouvoirs。
你知道有什么LMNP之外的项目么，说来听听学学。

具体不记得了，
我当时是参加了银行（ｓｏｃｉｅｔｅ　ｇｅｎｅｒａｌｅ）的投资讲座。　有好多种呢，　还有老房子翻修的，　然后光买 nue propriete　的。　当时他们介绍的一个ｐｒｏｇｒａｍｍｅ就是学生公寓，　然后９年以后也必须是再签个ｃｏｎｔｒａｔ　ｐｒｏｆｅｓｓｉｏｎｎｅｌ的，　就算业主委员会决定换经营者也是一个ｐｒｏｆｅｓｓｉｏｎｎｅｌ　不能把自己的ｓｔｕｄｉｏ　单独拿出来的。　

古采尼

果子狸69 发表于 2014-7-27 19:06
谢谢你的关注，服务公司是 Nexity Studea， 这样的商家一般不会失信。房子是1996年建成的，所以早过了税务 ...

我的疑问是，这种房子一般涉及到 Tva的问题，个人操作就没有，你打算如何处理？
二手投资房我没有接触过，我买的是新房，而且中介签署了11年ｒｅｎｏｕｖｅｌａｂｌｅ的合同 ，和你的情况可能不同，如果你是96年的房子那应该不是 Bouvard Censi, 那是什么呢？ 是否还有强制的fiscalité?  

Natecia

医生最近在找房子投资啊？　

买学生公寓以后一直套牢哦，　自己又不能住

wangvero09

收益这么低。这种学生公寓卖不上价格，价格都低，自己还不能选择房客，拿到手的租金收益却很低，但是学生的租金却不低甚至很高，所以导致每年到了9月还很多空房。

果子狸69

wangvero09 发表于 2014-7-27 00:06
收益这么低。这种学生公寓卖不上价格，价格都低，自己还不能选择房客，拿到手的租金收益却很低，但是学生的 ...

空房与投资者无关，因为对于投资者来说，租房的是服务公司，而不是学生。

果子狸69

Natecia 发表于 2014-7-27 00:02
医生最近在找房子投资啊？　

买学生公寓以后一直套牢哦，　自己又不能住 ...

一般是持有30年之前不能卖掉的。

wangvero09

果子狸69 发表于 2014-7-27 00:09
空房与投资者无关，因为对于投资者来说，租房的是服务公司，而不是学生。 ...

这样还不如买个正常的，自己或者交给中介，收益也比这个高啊，这种学生公寓因为空房多管理费用多，所以房东就收益低。我看网上挂了好卖的，卖价都好低，还很久没人买

Natecia

果子狸69 发表于 2014-7-26 23:10
一般是持有30年之前不能卖掉的。

持有３０年只不过是指附加价值的部分不收税，　但是学生公寓，　养老院，　酒店公寓等自己不能支配呀，　都是专门的公司打理的，　９年合同到期以后续的合同没有什么讨价还价的说法，　还是必须重新再签个９年合同

果子狸69

Natecia 发表于 2014-7-27 00:15
持有３０年只不过是指附加价值的部分不收税，　但是学生公寓，　养老院，　酒店公寓等自己不能支配呀，　 ...

现在有的服务公司转让经营权了，这是个新趋势。

Natecia

果子狸69 发表于 2014-7-26 23:17
现在有的服务公司转让经营权了，这是个新趋势。

如果不是这种房子的话，　房价还可以根据市场价格来调整，　就算出租的投资回报率不是很高，　但房价在涨，　而学生公寓房则和其他形式的投资一样，　而和不动产的市场趋势没关系，　只是投资回报率的计算而已。　我觉得自己没办法控制局势的话，　没必要买房子，　一样是５％的回报率，　干其他事也可以。

dlyz

Natecia 发表于 2014-7-26 23:15
持有３０年只不过是指附加价值的部分不收税，　但是学生公寓，　养老院，　酒店公寓等自己不能支配呀，　 ...

9年后可以收回自己管理，如果你认为效益会更高的话。。。

Natecia

dlyz 发表于 2014-7-26 23:22
9年后可以收回自己管理，如果你认为效益会更高的话。。。

那要看ｐｒｏｇｒａｍｍｅ了，不是所有的都可以的

果子狸69

Natecia 发表于 2014-7-27 00:22
如果不是这种房子的话，　房价还可以根据市场价格来调整，　就算出租的投资回报率不是很高，　但房价在涨 ...

很想知道在法国回报率高的项目，股票期货风险太大。

dlyz

Natecia 发表于 2014-7-26 23:24
那要看ｐｒｏｇｒａｍｍｅ了，不是所有的都可以的

有专门服务公司经营的公寓，不外乎Cansi Bouvoirs。
你知道有什么LMNP之外的项目么，说来听听学学。

果子狸69

dlyz 发表于 2014-7-27 00:22
9年后可以收回自己管理，如果你认为效益会更高的话。。。

二手的学生公寓，有些房子在一年后就可以拿到直接经营权。

dlyz

果子狸69 发表于 2014-7-26 23:30
二手的学生公寓，有些房子在一年后就可以拿到直接经营权。

啊，2手的房子，
如果不享受税务优惠，你直接就可以自己经营了，
或者收回自住。

可是，有谁会做这样的选择？
因为，千万不要指望此类房产的增值。