Que se passe-t-il si le locataire quitte le logement en laissant des charges locatives impayées et dont le bailleur aurait fait l'avance ?
La loi a prévu que serait déductible des recettes brutes le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire et dont celui-ci n'a pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année du départ du locataire.
Il s'agit donc d'une exception qui vise le cas du locataire qui quitte les lieux après avoir reçu ou donné congé et qui ne rembourse pas au propriétaire, avant le 31 décembre de l'année de son départ, les charges locatives qui resteraient dues.
Enfin, les charges locatives payées au titre d'une période de vacance entre deux contrats de location, considérée comme normale, peuvent également être retranchées du revenu foncier.
La régularisation des charges
Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.
Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.
Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.
Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu. Précisons que le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.
Le propriétaire peut réajuster annuellement les provisions demandées ; il doit cependant le justifier par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Enfin, au-delà du délai de deux mois, le propriétaire peut encore valablement conserver une petite partie du dépôt de garantie (jusqu'à 25 % de celui-ci) et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, qu'après la régularisation annuelle des charges. C'est le cas lorsque le propriétaire ne peut procéder immédiatement à la régularisation des charges (cette impossibilité s'explique logiquement par le principe d'annualité des comptes en copropriété).
Cette possibilité n'existe que si le contrat de bail prévoit des charges réelles (obligatoires en location vide, optionnelles en location meublée). En revanche, si le contrat prévoit des charges forfaitaires, cette retenue au-delà des deux mois est impossible.
En cas de litige A tout moment, pendant ou à la fin de la location, en cas de litige portant sur l'état des lieux, le dépôt de garantie, les charges, les réparations locatives, les normes de décence ou une proposition d'augmentation de loyer au moment du renouvellement du bail, le propriétaire ou le locataire peut saisir, sans frais, la commission départementale de conciliation, dont le siège est généralement à la préfecture ou la DDT, par lettre recommandée avec avis de réception. La commission convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. Elle est tenue de rendre son avis dans un délai de deux mois, uniquement en cas de litige sur augmentation de loyer au moment du renouvellement d'un bail.
Lorsqu'un locataire a avec son propriétaire un litige locatif ou lorsque plusieurs locataires ont avec un même propriétaire un litige ayant une origine commune, ils peuvent donner mandat à une association pour agir en justice pour leur compte.
En cas de difficultés résultant de l'application d'un accord collectif de location, d'un plan de concertation ou des modalités de fonctionnement de l'immeuble, la commission départementale de conciliation peut également être saisie par le bailleur, plusieurs locataires ou une association représentative de locataires.
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