把出租房交给agence管理有什么注意事项么？

vivreladefense

liliboulay 发表于 2013-10-29 18:23
【因为大部分duflot的房子地段都比较一般】

地段差能卖得出去吗？

我这里说的地段差也是相对来讲，duflot法的实施目的在于通过税务杠杆将低租金住房社会化，所以政府在审批是否允许应用duflot法时，刻意将重点放在低收入阶层比例相对较高的城市，具体到大巴黎来看，主要是grand couronne和petit couronne的一些房价相对较低的城市（不绝对如此，但占比较高）。由于duflot房租的plafond按zone来计算，划分较粗，同一个zone内在房价较高的城市买房收益率比较低的城市差很多（比如同样40平，boulogne和bagneux的房租封顶都是664，这也间接导致大部分duflot的房子在房价较低的城市比较多）

税务优惠使得投资者在购买时将短期升值空间放在了次要地位，但一旦没有了税务优惠，价格势必受影响。一套20万的房子，每年有4000的税务优惠，可一旦9年内将房产卖出，买家没有了这部分优惠，房产价值至少要减少好几万，特别是在碰到房价下行周期，影响更大。

vivreladefense

liliboulay 发表于 2013-10-29 16:56
你确定吗 ?  有没有具体的条文呢？

因为Duflot的房子不仅是用来出租的，也可以买来自住，如果房屋用途是 ...

9年内卖出应用duflot法出租的房子需要退还之前的税务优惠，这一点在任意的duflot的介绍里应该都有提到吧，这属于base级别的。
"Duflot的房子不仅是用来出租的，也可以买来自住"的提法不太准确。应该说，建造商建造新房是申请该房允许被应用duflot法，所以购买者可以自住，也可以正常出租，也可以应用duflot法出租，而只有最后一种情况才会牵涉到减税（因为应用了duflot法出租）
如果9年内卖出，买家是否可以享受剩余年限的税务优惠，或者就根本不再有税务优惠，我倒是有点忘了，要查一下资料，但无论何种情况，卖价都会大大低于最初的购买价格（因为大部分duflot的房子地段都比较一般）。

dlyz

liliboulay 发表于 2013-10-27 10:02
管他发给谁的补助呢，我只是说价格是统一的，不是agence来订的。另外你说Duflot价格高于市场竞争力，那就 ...

我表达的如此不堪？
那就才重复一遍，

因为你享受了税务优惠，所以你必须按Duflot价格出租，
因为按Duflot价格低于市场价，所以不会出现租不出去的状况，
因为房子不会租不出去，所以Agence承诺给你6个月的租金也不冒任何风险，
因为Agence肯定没任何风险，所以那个承诺不是Agence给你的特别优惠，
因为你没有获得任何Agence的特别优惠，所以你没义务必须签多长时间以上的合同。

我的意思你看懂没？

tontonton

啥叫Fuflot的房子呀

liliboulay

tontonton 发表于 2013-10-26 19:53
啥叫Fuflot的房子呀

Sous loi Duflot ，就是买到手9年之内必须出租的房子。

dlyz

Duflot的房子必须出租NU，
只是对房客收入有限制，别的和私人房子没啥特殊的把？

不带家具，更不带SERVICES，所以肯定不会是3，6，9商业合同给中介。

liliboulay

dlyz 发表于 2013-10-26 20:43
Duflot的房子必须出租NU，
只是对房客收入有限制，别的和私人房子没啥特殊的把？

别的一般你没有房客中介不会给你租金吧？

Duflot这种前6个月如果没有房客中介会给你租金的呀，所以我觉得在没有房客的情况下你不可能拿人家中介6个月的房租就不要人家啦。

dlyz

liliboulay 发表于 2013-10-26 21:19
别的一般你没有房客中介不会给你租金吧？

Duflot这种前6个月如果没有房客中介会给你租金的呀，所以我觉 ...

前6个月租金的话，还是等你看到中介的合同样本后再说吧。

即使普通房子，如果我是中介，合同里要求你的房租比市场价低30%，我也可以承诺找不到房客给你租金啊、

liliboulay

dlyz 发表于 2013-10-26 21:29
前6个月租金的话，还是等你看到中介的合同样本后再说吧。

即使普通房子，如果我是中介，合同里要求你的 ...

这个房租不是中介订的而是根据我们的房屋面积和当地Duflot的规定价格出租的，价格是统一的，而且我们必须遵守这个价格才能享受Duflot的减税，否则没有减税的，减税幅度是百分之40的房价。

dlyz

liliboulay 发表于 2013-10-27 09:23
这个房租不是中介订的而是根据我们的房屋面积和当地Duflot的规定价格出租的，价格是统一的，而且我们必须 ...

背景是Duflot价本身就是明显高于市场价竞争力的，
政府给你的减税优惠等于一种变相的发给房客的房补

liliboulay

dlyz 发表于 2013-10-27 09:40
背景是Duflot价本身就是明显高于市场价竞争力的，
政府给你的减税优惠等于一种变相的发给房客的房补 ...

管他发给谁的补助呢，我只是说价格是统一的，不是agence来订的。另外你说Duflot价格高于市场竞争力，那就是说可能租不出去，那人家承诺前6个月没有房客也付租金不是正好证明政府按照各个地区的经济情况订的统一房租价格有市场竞争力吗？

balasko

liliboulay 发表于 2013-10-26 20:05
Sous loi Duflot ，就是买到手9年之内必须出租的房子。

必须出租，那到期之前，你怎么能收回 ？

liliboulay

balasko 发表于 2013-10-27 10:06
必须出租，那到期之前，你怎么能收回 ？

出租是必须出租的，我的意思是从agence手里收回管理权，自己管理，但还是出租，不是自用。

wangvero09

有个问题，duflot的房价是不是本身就高于市场价？如果这样，减个40％，房租再低于市场价20%，真要好好算算到底划不划算。

wangvero09

个人觉得，投资最好买studio 租给中国学生，最差租给法国人，至少不太可能拖家带口，不交房租，也能赶出去，卖也好卖，需要钱，卖一个，留几个。t2,t3...最好做seasonnier，按天租来钱快，也很少出现不交房租情况。我个人最怕t2以上租给法国人，要是有幼子，能白住十几年。

liliboulay

wangvero09 发表于 2013-10-27 15:02
个人觉得，投资最好买studio 租给中国学生，最差租给法国人，至少不太可能拖家带口，不交房租，也能赶出去 ...

租给学生不是年年要换房客吗?  那年年得重新装修 多麻烦，我是想买租给新工作的人或者能长期租的人，这样不用经常换房客，当然这样的房子想租的人应该比较多，所以可以选房客。

交给agence管理，房东也可以选房客的。