突然想到有关租房回报率的问题

corinneyang · 2013-9-12 12:32:01

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vivreladefense · 2013-9-12 16:08:35

corinneyang 发表于 2013-9-12 15:17
5年只是随手举个例子而已。
我的意思是，如果贷款租房要花上10几年才能有回报这也太不值了 ...

我不是很理解你的困惑。
在我看来，所谓回报就是：我投入了100元，之后每年能拿5元，10年后收回100元，我的年收益率就是5%，如果银行存款利率是2%，那我的投资就是有一定意义的，我要做的就是尽可能降低为了获取这5%收益率而承担的风险。
贷款租房的实质是把租金收入和一部分月供逐渐转化成房产价值的过程
一套房子20万，首付10万，贷款10万，月供700，房租700，8年后房子升值为25万，假设扣除剩余贷款还剩18万，那你就相当于买了一个8年期，年利率7,6%的zero coupon的国债，这难道不值吗？

vivreladefense · 2013-9-12 14:23:45

本帖最后由 vivreladefense 于 2013-9-12 14:25 编辑

corinneyang 发表于 2013-9-12 13:46
我个人理解当然是回报大于投资啊；如果5年可以收回成本那不错，但是16年这个ROI太低了吧。所以我不明白那 ...

5年收回成本啥概念？
8万投资，每年房租1.6万，5年后把房子卖了，即使房价不涨也可以收回8万，年收益率20%。呵呵，天底下哪儿有这么好的事。
以8年为期，在法国房产投资碰到光景好的时候（97-05年）或许能拿到近10%的年均收益率（考虑房子升值），如果再通过银行贷款把收益放大，能更高些。碰到不好的年景（92-00年）不亏就算万幸了。
一般正常投资（不碰到暴涨或暴跌）扣除税和各种开销应该也就和assurance vie差不多或者略高些（看你的投资眼光了）

伶俜 · 2013-9-12 16:52:11

neinei 发表于 2013-9-12 16:47
我总觉得，自己出个notaire的钱，房租的收入如果可以，盖过每月的贷款+charge+房产税。就算是20年还完，那2 ...

道理上是这样，，但是20年的事儿，，谁知道，，而且一般都会每个月贴点钱进去，，如果0首付的话
还要折腾很多税务的东西，否则找会计又是钱
还要自己有精力打理，，否则找agence又是钱
这样的风险，和精力上的投资，也不是每个家庭都愿意承担的

大多数中国人喜欢折腾，，外国人喜欢提前享受，，不一定都愿意这么做

而且中国人在国外第一代移民心理危机感强，，外国人怎么都有个祖业，，也相对比较自私，，所以自己过的ok就好了。投资意识不强列

vivreladefense · 2013-9-12 12:34:16

你怎么定义“赚”？

corinneyang · 2013-9-12 13:46:15

vivreladefense 发表于 2013-9-12 13:34
你怎么定义“赚”？

我个人理解当然是回报大于投资啊；如果5年可以收回成本那不错，但是16年这个ROI太低了吧。所以我不明白那个买了7套studio的人怎么靠这个发财的。

宝石花 · 2013-9-12 14:06:51

corinneyang 发表于 2013-9-12 14:46
我个人理解当然是回报大于投资啊；如果5年可以收回成本那不错，但是16年这个ROI太低了吧。所以我不明白那 ...

5年回本的投资那就太赚了，大家都要争先恐后的去了。
感觉法国人对投资回报率要求很低的，
银行CONSEIL腆着脸给我介绍最终收益率只有0.几%的东西。
在国内的话，不到5%的东西，银行都不好意思跟你提。

juliette114 · 2013-9-12 14:09:37

本帖最后由 juliette114 于 2013-9-12 20:46 编辑

具体情况具体分析，贷款买房出租也许适合某些人，在遵守某些条件下。看过一个数据，说过去5年平均每年有18万多个法国家庭因为贷款买所谓投资房，提交sur endettement的dossier.

冷俊 · 2013-9-12 14:11:58

他什么方法贷到那么多款？

juliette114 · 2013-9-12 14:15:16

房租要能couvre贷款的月供和其他charges，地段要好，减少risques d'impayé et vacances..

juliette114 · 2013-9-12 14:18:41

有更多信息吗？这个人买的房的价格，贷款的apport多少，他自己的IR多少...

Ｚ · 2013-9-12 14:21:26

冷俊发表于 2013-9-12 14:11
他什么方法贷到那么多款？

hypothèque

Ｚ · 2013-9-12 14:27:02

vivreladefense 发表于 2013-9-12 14:23
5年收回成本啥概念？
8万投资，每年房租1.6万，5年后把房子卖了，即使房价不涨也可以收回8万，年收益率20% ...

光景好的时候（97-05年）
不好的年景（92-00年）

这两个有矛盾吧？

vivreladefense · 2013-9-12 14:28:51

corinneyang 发表于 2013-9-12 13:46
我个人理解当然是回报大于投资啊；如果5年可以收回成本那不错，但是16年这个ROI太低了吧。所以我不明白那 ...

另外，收回成本的说法不准确。
房产投资不像实业投资，实业投资买厂房买设备买原料这些都是会折旧的，投资个100万下去，如果没有利润，资产会大大贬值，所以才有收回成本的说法。但房产投资只要房价别跌，每月房租收着，回报总是大于投资的（不考虑交易费用）。

balasko · 2013-9-12 14:29:22

vivreladefense 发表于 2013-9-12 15:23
5年收回成本啥概念？
8万投资，每年房租1.6万，5年后把房子卖了，即使房价不涨也可以收回8万，年收益率20% ...

请问这个比如 “10%的年均收益率”式怎么计算出来的？一直没有明白过来，谢谢

vivreladefense · 2013-9-12 14:33:30

Ｚ发表于 2013-9-12 14:27
光景好的时候（97-05年）
不好的年景（92-00年）

呵呵，不矛盾
法国房市在91-97年经历过6年的大熊市。
从97年开始到07年基本一直上涨。
但因为我前面写了，基于8年的投资期，如果写92-98年当然也可以，但6年对于房产投资来说太短了，所以延长到00年，而且还是给点儿活路吧，毕竟房产持有期间房价一直跌也太衰了吧

juliette114 · 2013-9-12 14:35:20

balasko 发表于 2013-9-12 14:29
请问这个比如 “10%的年均收益率”式怎么计算出来的？一直没有明白过来，谢谢 ...

excel里的IRR? 内部收益率

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