【法国租房 实用信息集中营】

LACOSTE

大巴黎地区的租金调整规定

欧洲时报


　 　从1989年起，大巴黎地区的房租设定都必须遵守特殊的规定，这种规定一年年地被人们接受 和 采用，2006年起，这些新规定在于限制房租合同续约时的租金提高幅度。不过对于巴黎地区的房租规定的特殊性也止与此，房东可以在第一次出租房屋时自由规 定租金，而对租金的调整则在合约期间进行，外省的做法也同样如此。

   　　　　　　　　　　　　　　　　首次出租时的租金规定

   　　大巴黎地区的出租房屋租金在第一次出租时可自行规定租金。

   　　　　　　　　　　　　　　　　房租合约期间的租金调整

   　　大巴黎地区的租金调整必须遵守常规规定：如果合同中已经事先说明，房屋租金可以在合同期内每年修改一次，修改租金的根据是由法国全国统计及经济研究所（INSEE）所公布的每年租金平均变动指数。

   　　具体计算方法是：（最近一月所交租金×今年新指数）÷去年指数＝新租金价格。

   　　以下是最近公布的房屋租金参考指数变动的平均值：

   　　　　　　　　　　　　　　　　重新续约时的租金提高

   　　在这里，2006年8月23日发布的新法令中的规定与普通法发生抵触。为使读者更好地理解这方面的问题，我们下面先介绍在新法令未公布前的做法，这同样适用于全国的租房市场。

   　　　　　　　　　　　　　　　　◆普通法的规定（同样适用于全国）：

   　　当租房合同到期时，房东和房客双方都没有提出终止合约的要求时，租房合同将自动续约，而 不必再在原有合同基 础上订立附加条款。至于自动续约后的房租的设定，则根据INSEE公布的建筑价值变动指数进行调整。但是，如果根据这个标准调整后的房租费用与邻居房客的 房租费用相比明显过低的时候，房东有权大幅提高房租费，使房租费用提高到与邻居房客的同一水平线上。

   　　房东必须做的事情是：

   　　1， 在合同期满前至少6个月之前通过挂号信方式通知房客续约后的新房租标准；

   　　2， 在挂号信中附上关于该出租房周围的6位邻居房客的房租费用状况的证明文件（如果所处的地区的居民人口数少于一百万时，只需3份邻居房客租金比较报告即可）。

   　　一旦房客在接到通知后、租约到期前四个月时提出反对意见或保持沉默，房东可以求助于所在地区警察局的调解委员会进行调解。如果在调节委员会进行干预的情况下双方仍然不能达成一致，房东可以在合同到期前请求大事法院进行裁决，由法官决定续约后的房租新标准。

   　　即使双方对提高后的新租金标准或由法官规定的新租金标准一致表示同意，在重新续约后也不 能立即施行，而是渐 次地进行。具体来说，新调整的租金和旧租金之间的差额将重新分配到重新续约后的租房期间，分三次或六次进行追加，主要是看续约后的合同期是三年还是六年； 但是，如果新租金额要比旧租金额高出10％以上，必须分六次进行追加，即使续约后的合同期限只是三年，这种情况下，将继续在下次续约时继续追加。

   　　　　　　　　　　　　　　　　◆在大巴黎地区执行的特殊规定

   　　如果合同续约是在2006年8月31日至2007年8月31日进行的，关于对房屋租金的 重新估价（租金过低 的调整、期限、参考指数、双方协调的程序等）都与普通法规定的做法一样，这同样适用于全国租房市场。但是，大巴黎地区的房租提高幅度的最上限不能超过以下 两个限制范围：

   　　1， 新租金和旧租金之间差额的一半；

   　　2， 年租金的增加额等于加税后的实际工程项目价值的15％，条件是房东在最近的合同履行期间进行了对房屋公共部分和私有部分的改善工程，且总费用至少等于最后一年的房租费用。

   　　无论房东选用何种方式，租金的提高都必须经过渐进的方式逐渐累加（与普通法相同的做法），这同样适用于全国。

   　　　　　　　　　　　　　　　　　实例二则

   　　例1：一套巴黎地区的租房在合同到期时的月租金是600欧元，而可比较的同一水平的邻近租房的平均月租金在900欧元左右。根据新法令的条文，新调整的租金额不能超过原有的房屋租金和邻居参考租金的差额，即300欧元，但可以最高达到差额的一半，即150欧元。

   　　这150欧元的租金增额，超过了原有租金的10％，因此必须在续约后的6年当中分六次进行追加，即每年里，每月增加的租金金额是25欧元：

   　　第一年， 月租金增加至625欧元（600+25欧元）；

   　　第二年， 月租金增加至650欧元（625+25欧元）；

   　　第三年， 月租金增加至675欧元（650+25欧元）；

   　　……

   　　在这个租金基础上，还将加上根据建筑变动指数计算出的租金增幅。

   　　例2：在一幢共同房东所有的公寓楼里最近安装了一部新电梯，其中拥有一套月租金为400欧元的房东的建筑分摊额达到5000欧元。

   　　这个分摊额超过了一年租金总额的费用，因此该房东可以向其房客要求每年增加租金总额为 750欧元（即 5000×15％），即相当于每月增加租金62.50欧元（750÷12），然而这个月增加额超过了原有月租金的10％，因此将在续约后的合同期内分六次 进行追加。（晓申 编写）
  

感谢 HUGO 的信息

LACOSTE

租房法律知识问答

欧洲时报

　　◆读者问：“我儿子在巴黎读大学，自己租了一间不带家具的小套房，已经有2年时间了。他最近找到一个到外省实习的机会，临时决定下个月去做2个月的实 习。因此，他想把现在租的房子退掉，但是又不可能提前3个月写退租信了。请问象他这种临时决定去外省实习的情况，可不可以把退租通知房东的时间减为1个 月？

　　答：不能。根据1989年7月6日通过的法律（ART.15-1）明确规定：房客在租住一处不附带家具的房产时，如果希望退租，必须提前3个月通知房东。当然也有一些情况可以例外，房客可以在搬出该住房前1个月通知房东。那么什么人可以享受这项解约通知期限的减免呢？

　　1、领取“待业生活保障金”（RMI）的房客。

　　2、房客年龄在60岁以上，并由医生诊断为“身体状况欠佳，必须离开此住地迁往合适的地方”。

　　3、更换工作或工作场所，与原租房屋距离太遥远。

　　4、第一次找到工作，地点在其它城市。

　　5、失业。

　　6、失业后即找到了一份新工作。

　　除了以上几种情况外，想要退掉租住的房屋，必须遵守提前3个月通知房东的期限。

　　◆读者问：“那么我儿子的实习能否等同于找到第一份工作的情况呢？”

　　答：不能。司法部门曾经数次正式回答过此类问题，法院也对此做出过司法解释：退房通知房东期限的例外情况不适用于在非住地进行实习的大学生。 （REP.MIN.No 2566, JOAN DU 27.10.97,3750页）也就是说，大学生如果在居住的城市以外的地点找了实习，那么他在退房时也必须遵守提前3个月通知房东的期限。

　　波尔多上诉法院的一项判决也证明了这个事实：包含在大学学业之内的实习不能等同于工作变更（30.3.00，No. 98－06791）。所以您的儿子的实习情况也不能被看作是与工作有关的住址变更。

　　另外，对何种情况才能被看作是正式的工作，相关部门也作出过解释：无论签署的工作合同如何（限期合同CDD,无限期合同CDI,夏季临时工合同等）， 只有正式进入“受薪者社会保险”框架之后，才能被看作是真正的工作（REP.MIN No 911, JOAN DU 14.10.02）。如果仍然是交纳大学学生的社会保险金，是不能被看作开始正是工作的。（绍颖）



感谢 江山如画的 信息

引用:
作者: yuan16
在法国租私房，我见过两种住房合同， 一种是时间为一年以下的住房合同（房东有另外用手写在合同的空白处另行规定必须提前三个月通知房东除外）， 在合同打印部分， 有一条叫做：logement constituant la residence pricipale du locataire , 这里规定：如果房客要退房， 须提前一个月用挂号信通知房东， 而房东要赶房客走， 必须提前三个月通知房客。
另一种住房合同是签 一年以上的三年以内的， 在房东手填的那一面的背面，有打印的条款， 该条款规定说，若房客要退房， 须提前三个月用挂号信通知房东， 房东要赶房客走也必须提前三个月通知房客。可能还有其他的不同的情况， 我目前知道的就这两种，总之签住房合同的时候要慎重， 特别是交很多押金的情况下。 有的法国房东在房客退房时会提出种种借口， 不退还押金或少还押金，我们在退房之前必须先看一看自己的合同， 若法语不好， 可以找法语好的朋友帮忙看一看， 或者是找法国人看一看， 当房东提出无理要求时， 我们要据理力争， 只要能把他们说倒， 他们都回将全部押金还回的， 记住，押金是你把钥匙还给房东以后， 房东当场把押金还回，因为你已经给他们至少一个月的时间去准备押金。住房合同上甚至规定， 若无正当理由， 房东在房客已退房的情况下，超过一个月不还押金，房客甚至有权收取利息。
...
  

LACOSTE

住房篇: Modèle de bail


Habitation

sise à…
rue… N°…

M…
demeurant à…
désigné(s) ci-après « le bailleur »…
né(s) savoir…

et M…

demeurant à…
désigné(s) ci-après « le preneur »…
né(s) savoir…

Il a été dit et convenu ce qui suit:

Par ces présentes, M… loue(nt) et donne(nt) bail à M… qui accepte(nt) conjointement et solidairement les lieux ci-après désignés faisant partie d'un immeuble sis à… rue… N°… à savoir:

Désignation


Les lieux loués consistent en…
Ils comportent les équipements suivants… En outre, le locataire bénéficiera dans le cadre du règlement intérieur ou du règlement de copropriété (dont
des extraits sont annexés) des équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, savoir…

Le preneur déclare avoir visité les lieux et constaté l'existence des éléments
ci-dessus désignés.

Durée

Le présent contrat de location est conclu pour une durée de… ans qui commencera à courir le… pour se terminer le…

Loyer

La présente location est consentie et acceptée moyennant un loyer principal mensuel de… e, payable d'avance, au domicile du bailleur ou de son mandataire, et pour la première fois le…

Révision
Chaque année, révision du loyer en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) ou de tout autre indice qui viendrait à lui être substitué.
Il est précisé que le loyer valeur au… (date de prise d'effet du bail) correspond à l'indice du… trimestre… (année) qui a été de…

Dépôt de garantie

M… locataire a présentement versé à titre de dépôt de garantie à M… bailleur, qui le reconnaît, la somme de… e, représentant deux mois de loyer
en principal, affectée expressément à garantir l'exécution des obligations
qui lui incombent en vertu du présent contrat.

Charges

Celles qui font l'objet d'une provision annuelle (ou mensuelle) et d'une régularisation annuelle.

Clauses résolutoires

À défaut de paiement du loyer ou d'assurance, la location sera résiliée. Résiliation: durée du préavis pour donner congé (3 mois sauf exceptions).

Modalités

Lettre recommandée avec accusé de réception ou signifiée par acte d'huissier.

Congé-renouvellement

Le contrat est reconduit tacitement à défaut de congé ou de proposition
de renouvellement.

Congé

Les modalités qui autorisent le propriétaire à donner congé.

Proposition de renouvellement

En cas de sous-évaluation du loyer. Délivrance et usage des lieux
Il s'agit là des droits et devoirs du locataire. Le preneur devra jouir des lieux loués « en bon père de famille, les tenir en bon état de réparations et d'entretien et les rendre tels en fin de location ».

Autres conditions

Additifs à la clause précédente.

Nécessité pour le locataire de satisfaire aux charges de la ville. Se garantir contre les explosions, les incendies, les dégâts des eaux. Faire ramoner à ses frais deux fois par an les conduits de fumée. Souscrire un contrat d'entretien pour les installations de chauffage, chaudière, etc. (On peut trouver sur un bail l'interdiction de mettre des fleurs aux fenêtres).

Élection de domicile

Pour l'exécution des présentes et de leurs suites, les parties élisent domicile: le bailleur en son domicile et le preneur dans les lieux loués.

Enregistrement de domicile

Si l'une des parties demande l'enregistrement des présentes, les frais seraient supportés par elle, car l'enregistrement n'est pas obligatoire.

Les frais exposés pour la conclusion du bail sont, conformément à l'article 5 de
la loi du 23 décembre 1986, partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Rayés comme nuls: lignes… mots…

Fait en… exemplaires, à…, le…

Le bailleur Le preneur
Lu et approuvé* Lu et approuvé*
Signature Signature

* Mentions obligatoirement manuscrites (paraphez chaque page et la mention « rayés comme nuls »).

LACOSTE

住房篇: Demande de quittance de loyer

Prénom Nom
Adresse

Lieu et date
Au propriétaire ou au syndic
Adresse

Lettre recommandée avec accusé de réception

Monsieur,

Je profite de l'envoi du règlement de mon loyer mensuel, soit… e (chèque ci-joint), pour vous demander de m'envoyer une quittance de ce versement, ainsi que de tous ceux que j'ai effectués à ce jour. Désormais, chaque mois, je vous serais reconnaissant(e) de recevoir une quittance, distinguant le loyer, les charges et le droit au bail, en application de l'article 21 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Je vous prie d'agréer, Monsieur, mes salutations distinguées.

Signature

LACOSTE

住房篇: Contestation d'une proposition d'augmentation de loyer

Prénom Nom
Adresse

Lieu et date

Au propriétaire ou syndic
Adresse

Lettre recommandée avec accusé de réception

Monsieur,

Je viens de recevoir votre lettre du… me proposant un renouvellement du bail assorti d'une augmentation de loyer, et je tiens à vous faire part de mon désaccord.

En effet, le loyer proposé est peut-être en rapport avec les loyers demandés aux nouveaux locataires pour des superficies comparables, mais sûrement pas en rapport avec les loyers constatés au cours des trois dernières années pour des logements déjà occupés, comme le veut la loi.

En conséquence, si je ne suis pas opposé(e) à une réévaluation, elle doit se faire en fonction de l'indice de la construction de l'INSEE (selon la clause du bail). Ce qui correspondrait à un loyer de… €..

Je vous prie d'agréer, Monsieur, l'expression de mes sentiments distingués.

Signature

LACOSTE

住房篇: Demande de délai de paiement au propriétaire

Prénom Nom
Adresse

Lieu et date

Monsieur,

Je n'ai pas pu vous payer le loyer du trimestre écoulé et je regrette bien vivement de ne pouvoir m'acquitter de la prochaine quittance. les raisons...

J'espère que vous voudrez bien prendre en considération le caractère accidentel de cette impossibilité et le fait que, depuis sept ans que je suis votre locataire, j'ai toujours réglé vos quittances avec ponctualité, pour consentir à m'accorder très exceptionnellement un délai. Je vous propose de payer ladite quittance en trois fois. Je suis d'ailleurs entièrement à votre disposition pour tout autre procédé que vous pourriez préférer et qui serait dans mes possibilités.

Dans l'attente d'une réponse favorable et en vous remerciant à l'avance, je vous prie d'agréer, Monsieur, mes salutations très distinguées.

Signature

LACOSTE

留学生申请减免住房税
发布时间:  2006-12-18 18:07    作者: 新欧洲    来源: 欧洲时报


在法国的留学生因为经济原因是可以向政府申请减免住房税,具体的申请方法可以依照下面提示完成.如果收到每年的tax d'habitation的信函可以依照上面的地址给予回复申请免除,具体写法如下:
税收
关于taxe d'habitaton
pour écrire:
Objet:Demande de dégrèvement
madame,monsieur,
Par la présente,je me permet de vous demander un dégrèvement d'impot.
Sachant que je suis étudient et que je suis peu de ressources,vous trouverez ci joint mes justificatifs le prouvant:
à savoir--loyer ***euro
EDF ***euro
téléphone ***euro
........
(随信复印你有关每个月必须交的facture)
En effet mon seul revenu était les salaires d'été.(由于我打工,所以我写上这句,暑期没有打工的朋友就不需要这句话)Par ailleurs je doitrègler des frais de scolarités d'un montant de ****euro pour une année.je n'ai aucuns bourses.(如果和我一样上的私立学校,有学费要交的朋友,这点很重要,一定要写!并付上已交学费的facture)
Je vous remercie beaucoup de l'intéret que vous apporterez à ce courrier.
Dans l'attente d'une réponse de votre part,veuillez agrer,madame,monsieur, l'expressionde mes sentiments distingués.

你的签名

LACOSTE

退房信模版 (希望能置顶让更多人看到) 作者：zpzp
都是被黑心房东给逼的. 现在恶补了不少在法国租房的法律相关知识, 也算有所收获. 上次发了一些拿起法律武器捍卫房客权利的帖子, 被白砂糖斑竹嘉奖, 士气大增, 所以这次再接再厉, 发个从法国专门管理出租房屋机构上找来的退房信样本.

再次叮嘱各位同学, 如果要退房, 请一定提前3个月(如果是到外地工作或回国是提前1个月写退房信给房东)写退房信用挂号信带回执形式寄给房东. 千万不要相信房东说的"口头通知房东退房时间就可以了, 不用写退房信给房东". 大家想想, 也就麻烦2分钟写个信, 到邮局寄挂号花费几欧元, 我在巴黎花了5欧, 就可以省掉好多麻烦, 有效避免被黑心房东吃押金的情况. 举手之劳, 何乐而不为呢?

注意, 在下面信里自己加上退房的确切时间.

A..........(地点)........., le.......(写信时间)...........

Lettre recommandée avec avis de réception

Objet : Congé

à Monsieur........................(房东名字).............................. (2)

Monsieur,

Conformément à l'article 12 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,



je vous informe que j'ai décidé de résilier le contrat de location


signé le......(租房开始的时间)........ (3) pour le logement que j'occupe à

.(租房地址)............................(4)



La présente lettre vaut congé pour le...(退房原因).................



Je vous prie d'agréer, Monsieur, l'expression de toute ma considération.







Signature (s) du ou des locataires en titre

Post by 江山如画
  退房信不需要说出退房理由。