如何投资购买拍卖房，更新完毕

liuyufly

晚上祈祷 发表于 2011-1-4 22:45
其他费用
找律师，
找到一个一直到你拍下房子再收费的律师，是一种运气，我运气好，一下子就找到了，老公对 ...

楼主，麻烦你介绍一下你的律师啊。谢谢。我跟你是一个城市Bx是吧

liuyufly

晚上祈祷 发表于 2011-1-4 22:45
其他费用
找律师，
找到一个一直到你拍下房子再收费的律师，是一种运气，我运气好，一下子就找到了，老公对 ...

楼主，麻烦你介绍一下你的律师啊。谢谢。我跟你是一个城市Bx是吧

yqwwzv

只想说，楼主也太酷了，无敌技术实用贴，好厉害

晚上祈祷

关于参观和银行贷款

首先谈谈贷款，拍卖房是可以贷款的，操作的好的话，全额贷款也是可行的，只是拍卖房从发布拍卖信息到卖出去，前后也就一个来月2个月的时间，这个期间内，可能你的TAUX都还没和银行谈好，这也是很多人不选择拍卖房的原因。
首先你要有一个概念，比如你要买什么样的房子，这个房子的市价和你的购买能力，以一个外省市中心的T3. 70平为例，价格大约为20W, 我先设定你有10W块，要找银行贷10W,
然后找到你的银行，给他所有你的资料，看看你的贷款能力有多少，这个时候不要太计较TAUX, 就算是高了0.5，合到每个月，也就是几十块钱的差价，只要你对还款额和贷款能力有个概念就好了，这样对你叫价什么的，都很有帮助，因为一个投资里，你的PROJET和如何操作远远比TAUX重要的多。
如果银行对你的条件感兴趣，能给你建议一个贷款上限，你就可以去看房子了，一定要记得问银行，你最多能贷多少钱，因为申请20W最后贷10W是没问题的，但是如果申请了10W, 最后又要提高金额的话，银行要重新递一次DOSSIER, 关系到保险，担保什么的，一来一去很浪费时间。
有了银行强大的支持，你就可以去看房子了

通常一个BIEN的visite有三次，都是星期1-5,  10--12h 14--16h之间，上班的MM提前请好假。
看房的时候尽量多问接待你的人这个房子为什么要卖一类的信息，知道的越全越好，这对你的出价也是有帮助的。
顺便还能看看一起看房的人对这个房子的感兴趣程度，他们大概的购买能力等等，凡是问问题越多的，越有兴趣，他们也许就是你拍卖场上的竞争对手。
那些打扮光鲜的50岁左右的人，通常都是钱多的花不完要投资，或者是SCI找下一个PROJET， 他们之所以选择拍卖是因为图便宜，不然他们就找AGENCE IMMOBILIER了，生意人的原则就是不能做亏本生意，他们往往出价不高，只要是价格接近市价了，他们就放弃了，而且如果房子需要翻修，他们还要计算翻修的钱，他们不会狠出价的，这种人都是纸老虎，就算他穿一身的hermes也不要害怕，
反而是那些穿的破破烂烂，开着卡车去看房的人要小心了，他们大多有自己的建筑公司，所以对他们来说翻新是很便宜的，把这个成本刨去之后，他们的底价的预算，可能会比较高，但是他们也是生意人，一旦工程耗资太大或叫价高了，他们也会退缩，因为他们的目的是翻新之后卖出去，如果投资回报率不高的话，他们也是不会出手的。
最可怕的是30来岁来看房的小年轻，他们通常是买来自己住的，所以只要房子比ANGENCE便宜一点，或者性价比合适，他们就一定会出手

接下来就是看看房子的状态，看看有没有装修要做，大概是多少钱，看看房子的屋顶有没有漏水，建筑结构什么的，你们都懂的，我就不多说了，要注意一点的就是二战后到80年代的房子，有很多都质量不太好。

最重要的一点，是你要给房子定个心里价位，在这个价格以内的可以买，以上的就不买，不然拍卖那种环境，很容易让人失去理智，参观完房子，如果你还有时间，顺道去附近的AGENCE IMMOBILIER看看广告，看看同区同类型的房子都买多少钱。如果是打算买来租的看看同区同类型的房子租金多少


先更新到这里，关于其他费用和叫价什么的，等我过几天亲自叫价之后再来更新~

晚上祈祷

关于叫价的，
在我亲自去叫价以前先总结一点LG的经验吧，
我老公先后在拍卖行买了2辆车一栋房子，都是很经济适用且便宜的让人心花怒放的买卖，所以在这一点上，我对他相当的放心，LG自己就是做建筑行业的，所以对一栋房子的状态，需要不需要翻新，翻新大概多少钱，概念还算是清楚的
拿我前段时间看的一个房子为例，一个120平的MAISON+300平的院子，60年代房，三个睡房一个衣帽间一个浴室一个厕所一个厨房一个客厅一个车库一个工具房一个游泳池一个阳台
考虑因素一，
地理位置，
这个房子离我住的城市（BORDEAUX ) 15公里，距离高速挺近，开车10来分钟到市中心，附近有学校，离这个小城市的市政府也很近，周围有些正在兴建的房地产公司的公寓，说明本地正在开发，房地产公司开发一块地是要做很多RECHERCHE的，如果他们也觉得这个地方开发有前景，说明地理位置还是挺优越的
因素二，是不是OCCUPE的
房子已经空了，没有赶走要赶走房客的威胁，
因素三
房子本身的状态
里面的建筑结构基本完好，就是有些不合理，反正也不是自己住，所以这点可以忽略不计，房子看上去是十年前做的装修，目前已经空了2年以上了，
从建筑材料上讲，用的材料很一般，屋顶有点漏水了，这样算下来整个工程连工带料，自己来做的话，1W5就能打住。
看房子的人很多，十分钟内来了3拨人
我和LG之后又去了附近的AGENCE IMMOBILIER溜达了一圈，整个城市类似的房子售价在15W--20W左右，租金在800--1000左右，一个TRES BONNE AFFAIRE, 是10年的租金加起来可以抵消房子的钱，我俩计算一下，这个房子上的投资最高不能超过10W,
刨去工程的1W5, 律师费的1W5，也就是说，我们的叫价如果超过7W，就不划算了，这就是我们的底价，拍卖那天我有事没去，老公自己去的，结果房子8.4W卖给别人了。没关系，我们再继续努力

以上是一点经验教训

我下礼拜要亲自去另一个拍卖，到时候再给大家更新战况

晚上祈祷

其他费用
找律师，
找到一个一直到你拍下房子再收费的律师，是一种运气，我运气好，一下子就找到了，老公对我佩服的五体投地，之前他也有一个这样的律师，不过人家退休了~ 买拍卖房是个长期工程，你可能看了一年的房子都拍不下一个，如果没有一个收费合理的律师，房子还没买就花掉一大笔钱了
建议你如果自己已经有相熟的律师的，可以找他打听一下，让他建议一个给你，不是所有的律师都负责拍卖的，我找到的这个便宜律师就是其他律师介绍的，人又帅又GENTIL, 完美男人啊，流口水。。。
一个拍卖的费用大概在拍卖成交价格的百分之13--15左右，我关注的拍卖都是10W以下的小买卖，所以是这个额度，如果是几十W几百W的拍卖，百分比应该会降低，老公说，一定要预算出2W左右杂七杂八的费用。
在拍卖之前和你的律师商量好价格，让你对出价也能有一个清晰的概念

拍卖是不需要经过NOTAIRE的，但是必须要有专门的律师，拍卖的房子可以拿到银行的贷款，因为银行只有进行商业贷款时候才会考虑投资回报率，私人的房产买卖，他们只考虑你的还款能力，也就是你的收入，这是我比较相熟的一个银行经纪告诉我的，因为我之前一直在投资一个买一个店铺的MUR和一个出租房之间犹豫不决，在咨询到贷款的时候，他说，如果是店铺，他不看到店铺不能告诉能贷多少钱给我，如果是住房，他看我的还款能力就能给我一个价格
押金只是给个支票而已，如果拍卖没成功，人家当场把支票还给你的，没有任何费用，但是有些律师按次收费，就是他跟你出席一次收一次钱，不管拍卖是否成功，但是成功之后他抽的百分比低一些，我找的律师在拍卖没有成功之前，一分钱都不收

然后就是去银行办一个cheque de banque, 作为抵押金，你去拍卖的时候交给律师，如果买下了，这就当成是押金了，如果没拍下，律师还会把钱还给你的，这个一般是底价的百分之十，但是有个最低限额，貌似是6000欧，这个等我再核实一下，总之你去拍卖之前是一定要和律师打招呼的，他会告诉你需要准备的一切

juliee

感兴趣，谢谢mm! 慢慢看。。。

juliee

竟然沙发。。。。。

falaisenormand

谢谢
很有用

爱上地中海

太牛的技术帖, 初页插入

玲珑11

mm，我有个问题
你可以去银行申请贷款，但拍卖房是否要1次性付清的？如果是，你去银行谈贷款借钱，是在买拍卖房之前银行就会把这笔钱借给你吗？
如果银行提前把钱借给你，那是否需要不动产做抵押？
可能我没有理解，也许你说的银行贷款就如同一般正常买房的贷款流程，但因为是买拍卖房，是否有些区别

而且这个房子是你自己估价的，那银行是否会觉得有一定的风险？所以我觉得银行会很谨慎的对待买拍卖房的贷款
当然这方面我没有经验，还请mm指教了

ma_en_ma_en

谢谢啦
很实用
我婆婆一直叫我们买拍卖房呢
但我们懒亚
也不知道怎么动手
这下有参照了

水果虫子

这个帖子牛的，刚来的时候拍卖过汽车，还没试过房子。
看了标题很感兴趣。但是看了之后我想我大概是不会去试了，我和lg都是心软的人，也没时间折腾了
不过lz真的很牛，赞一个

ggkkffll

拍卖房子要不要付费, 就像AGENCE IMMOBILIER的一样的中间费?

晚上祈祷

回复 玲珑11 的帖子

银行对你的房子没有估价，他看重的是你的还款能力，拍卖房拍下的时候要付一个定金，最低6000欧，底价越贵定金越高，付了定金之后你就可以让银行给你放款了，银行如果负责人不放假你的conseille又上心的情况下，从批贷款到放钱，大概一个多礼拜就够了，然后房子交接什么的，怎么也要3个星期到一个月，所以还是有充分的时间的。

晚上祈祷

ggkkffll 发表于 2011-1-5 09:24
拍卖房子要不要付费, 就像AGENCE IMMOBILIER的一样的中间费?

要付堂费和律师费，律师告诉我费用大概是拍卖价格的百分之13，这个律师费也要看律师自己的收费的

晚上祈祷

水果虫子 发表于 2011-1-5 08:57
这个帖子牛的，刚来的时候拍卖过汽车，还没试过房子。
看了标题很感兴趣。但是看了之后我想我大概是不会去 ...

所以说，便宜是要付出代价的呀，我没太多钱投资，只能麻烦一点了，真希望自己买30套房子，都租出去，每天出去收一次租金~哈哈