如果是你，当前你选择taux fixe还是taux révisable？

lrjparis

选: 4. 买房出租，选择 taux fixe

事先清楚了还贷的能力和投资的回报率，省心。这样，即要马儿跑，也让马吃草，能安稳骑到目的地就好。

果子狸69

现在银行利率处于很低的水平, 没有再下降的余地, 也不能保证在中长期不升高. 房贷的偿还期限都在10年以上. 所以宁愿现在损失0,5%, 也要避免将来升息的风险.

flavien

回复 2# lrjparis


    同意

Dillon

现在银行利率处于很低的水平, 没有再下降的余地, 也不能保证在中长期不升高. 房贷的偿还期限都在10年以上.  ...
果子狸69 发表于 2010-1-5 18:17

同意你关于现在利息已经处于很低水平的观点。
但是taux fixe往往贵出很多，不只0.5个百分点。而且因为taux不同，影响的贷款年限也不同，最后的cout totale du credit差别更大。
如果不提前还款，这个cout totale意义不大，因为taux variable的cout totale会变。但是如果提前还款，或者之后转成taux fixe，或者rachat du credit，似乎taux variable还是有优势的。

比如我刚在SG网上做了一个simulation，这里是结果： (TEG分别是：4，92%， 4，11%和3，71%，cout tortale差别更明显)

Votre demande concerne un montant de 202 359 € Objet du prêt : Appartement - ancien / Investissement locatif - Autre
	CasaNova Prêt Taux Fixe (2)	CasaNova Prêt Taux Révisable +1/-1 (2)	CasaNova Prêt Taux Révisable +2/-2 (2)
Type de taux	Taux Fixe	Taux Révisable +1/-1	Taux Révisable +2/-2
Durée	18 ans	17 ans	16 ans
Taux nominal annuel (hors assurance)	4.21 %	3.40 %	3.00 %
Mensualité (hors assurance)	1 337.79 €/mois	1 307.46 €/mois	1 328.35 €/mois
Assurance (sous réserve de l'acceptation de la compagnie d'assurance)	58.68 €/mois	58.68 €/mois	58.68 €/mois
Mensualité assurance comprise	1 396.48 €/mois	1 366.15 €/mois	1 387.04 €/mois
Frais de dossier	900.00 €	900.00 €	900.00 €
Taux Effectif Global *	4.92 %	4.11 %	3.71 %
Coût total du crédit	100 180.25 €	77 234.58 €	64 851.91 €
* Le Taux effectif global est ici calculé assurance comprise et hors frais de garantie.

果子狸69

回复 5# Dillon

正如你说的, 比较COUT TOTAL没有很大意义, 因为比较的前提是基准利率在今后16年到18年之间不变, 其实现的概率几乎为零. 2008年夏天, BCE的利率还是4,25%呢 ! 现在是1%, 你看它变化的幅度有多大. 如果你取CAP+2/-2, 现在是3%, 我对利率的预期是2年后+1%, 5年后+2%(这是悲观的预期, 但我宁愿过分谨慎也不愿盲目乐观), 那么你将有可能在11年到13年的期间里以5%的年利率来还债. 当然, 你可以提前还(条件是你的收入有足够幅度的增加预期), 但是你想到没有, 你未来的收入也可能有减少预期的. 如果你失业的话, 可以在一段时期运用保险, 但不等于保险把你的债务一笔勾销(好好地读一遍保险条款). 另外, 如果你在半道上要把TAUX VARIABLE变成TAUX FIXE的话, 一是要支付一笔手续费(在你的模型中没有计入), 二是你不一定能得到你今天的TAUX FIXE.

我的结论是, 在当前低利率的环境下, 银行的策略是尽量鼓励人借TUAX VARIABLE, 因为他们的盈利预期值最大. 而对借户来说往往是风险最大的.

°°°°°

我当年是选TAUX VARIABLE的， 初来乍到，啥都不懂，给啥要啥....呵呵
当时是TAUX VARIABLE 3.15  ， TAUX FIXE 3.7左右， 15年
1年半以后 TAUX涨到了将近5，
但是TAUX VARIABLE 后面涨得很离谱，TAUX FIXE 普遍是4.8的时期，TAUX VARIABLE 会变成5.2左右  
很多人无法承受这种压力，就开始联合起来上告：一定没结果的，白字黑字条款很清楚。也有组织起来一起闹得、也有rachat du credit的...总之，天翻地覆的，你们找找2008年初的报纸和新闻， 随处可以看得到。
rachat du credit？ 那个时候到处的TAUX都高，所以占不到什*么便宜。只是买个心理安慰。银行信贷部的电话天天占线，根本就打不进去。

别人不闹腾我还不知道。这会儿我才翻出合同来，一个字一个字的嚼。


幸好！幸好！我的TAUX是3年一调的， 也就是3.15可以让我happy 3年。
其实，这也是我卖房的原因之一。
加之房价开始跌、打算回国、觉得房子不好、地段太吵……
所以就卖掉了。

很多TAUX VARIABLE合同是1年一调的。
我糊里糊涂的，但运气不是太差。所以算是蒙混着捡了个便宜。

总之， TAUX VARIABLE： 我觉得不靠谱。
或许我不懂，当时只是被吓倒了而已….你们看吧

flavien

回复 6# 果子狸69


    思路非常清晰。完全赞同。

flavien

回复 7# °°°°°


    美国前年就是这种类似的贷款，使得后来很多人都还不起贷款，而出现了大幅面的银行坏账。保险公司都垮台。

caryia

我的银行专业课教授，BNP的西南大区总负责人告诉我，永远不要选择浮动利率。他自己买任何东西都是选择固定利率的。

我选择相信他

apang

现在银行利率处于很低的水平, 没有再下降的余地, 也不能保证在中长期不升高. 房贷的偿还期限都在10年以上.  ...
果子狸69 发表于 2010-1-5 18:17

请问果子狸

现在低到什*么地步了

我好久没有关心这个问题了

果子狸69

回复 11# apang

我没有具体关注房贷的利率. 很多TAUX VARIABLE的贷款都以EURIBOR年利率为调整的基础, 比方说EURIBOR+2, +2,5或+3. EURIBOR在2008年10月达到5,2%的峰值. 我的注意力一直放在宏观调控上. 由于各国央行的联合减息, 此利率在那时起就呈对数式下降. 目前利率为1,25%. 如果你观察EURIBOR在最近两年的变化, 你就会产生一种直觉, 就是利率不再会下调. 一方面, 曲线的导数越来越趋于零, 另一方面, FED和BOJ已经处于零利率. BCE利率为1%, 也是历史上最低水平. 由于低利率而带来的弊端已经浮现, 主要表现为金融市场泡沫的重现和公共财政赤字的飙升. 流动性过剩没有在根本上得以控制, 很可能在不远的将来使各国央行发起有力的纠正行为, 以维持金融系统的平衡. 澳大利亚央行在2009年下半年的升息很可能就是这种策略性纠正的前奏.

jessiexz

我也会选择固定利率

apang

回复  apang

我没有具体关注房贷的利率. 很多TAUX VARIABLE的贷款都以EURIBOR年利率为调整的基础, 比方说 ...
果子狸69 发表于 2010-1-7 11:55

谢谢果子狸的答复

不过好奇地问问

贷款除了买房或者有人是买车

还有什*么用

我这问题一定很傻

因为本人实在不在行

不过回答  DI 先生的一楼问题

我选择   FIXE

原因是我算不过账

认为这样总不会亏很大

伶俜

10年内选révisable的少，大都fixe了，因为利率一直涨。
现在难讲喽

其实fixe少操心