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12月7日，我们向读者介绍了法国酒店业的概况、收购酒店过程中不同的参与者及其作用以及法国酒店的评级标准和行业规定，本文我们再向大家介绍一下法国酒店的收购程序和注意事项。  从买方的角度，通常的收购程序是： 首先，明确收购意向，通过有资质的专业人士寻找合适的酒店。 法国是旅游大国，从花都巴黎的皇家风格豪华酒店到蓝色海岸的海景别墅，从阿尔卑斯山滑雪场的度假小屋到波尔多勃艮地的酒庄城堡，都是不错的投资选择。对于投资者来说，根据潜在客户的需求确定收购酒店的地区和预算，明确酒店的市场定位，是开启酒店收购程序的重要一步。如果投资者的收购方向不是很明确，可向专业人士咨询，共同探讨收购的可行性。 明确收购意向后，就可以开始寻找合适的酒店。通常酒店会委托酒店经纪人，如房地产中介、商业资产销售中介来对外出售。但是，由于中介市场比较复杂，某些第二甚至第三手中介并无资质，或并没有酒店的委托书，外国投资人在面临这样的中介时就有很大的投资风险。对于中国投资人来说，聘请法国本土有资质的专业人士代为寻找，不但可以有效规避风险，而且因为专业人士更了解市场，并且有直接和稳定的信息来源，可以为买家降低寻找收购目标的时间和开销。  第二，一旦买方看中一家酒店，买方就应该与卖方协商一个充足的尽职调查时间，全面了解酒店的各方面情况。这个调查将帮助买方 决定是否发出有约束力的购买意向书； 了解酒店的优缺点，进一步协商价格； 考虑收购酒店的方案； 评估收购成本。 尽职调查的范围通常包括：审核所有法律相关文书、资质、租约、及与第三方的合同等；查阅财务、税务审计报告；审阅员工劳动合同以及对房产等多方面进行评估；是否做过抵押、质押、贷款等手续；是否有尚未完结的法律纠纷或诉讼程序；是否有违反法律法规或拖欠政府规费的行为等。 律师如果在工作中发现卖方有隐瞒的问题或重大缺陷，会报告买方。卖方由此将失去买方的信任，使交易难以达成或使其在谈判中处于被动。所以，一般卖方在决定出售酒店时，就开始准备买方尽职调查所必须的材料。 然而，在实际工作中，律师很少收到卖方完全齐备、符合尽职调查要求的材料。材料准备不完全，很多时候是由于卖方的疏漏，但也不乏有卖方掩盖事实、隐瞒缺陷的情况，希望浑水摸鱼、卖出超值的价格。  第三，签署购买意向书。根据尽职调查的结果，买方将决定是否签订购买意向书。购买意向书的约束力可能不同，可分为绑定或非绑定意向书。在签订购买意向书前，咨询和指派律师草拟或审核意向书是避免由此带来风险的关键举措。 第四，签署附带条件的购买协议、磋商卖方资产负债担保。签署附带条件的购买协议是交易最重要的一步，因为它将对买卖双方的所有条件和共识进行确认。一旦协议所列举的条件满足，买卖即被视为合法完成。在准备签署附带条件的购买协议时，买方需要与卖方洽谈卖方资产负债担保，这是第一轮购买价格谈判完成后的第二轮重要谈判：法律层面的谈判。总的原则是，作为买方，在谈判中应尽量扩大卖方的责任范围和担保力度。 第五，签署最终买卖合同。当全部谈判完成和交易条件满足时，买卖双方将签署最终买卖合同。涉及不动产的买卖合同必须经过公证才生效。如果收购目标酒店不是酒店的不动产，而是商业资产或公司股权，则无需公证人办理手续。  通过以上收购程序的介绍，相信您已经大体了解了法国酒店的收购程序。法国有健全的法律操作程序，只要根据规定规范操作，交易就能顺利完成。在此，买方应该特别注意的是以下几点： 全程听取有资质专业人士的建议；认真进行对卖方的尽职调查； 不可低估对方的谈判能力，认真对待谈判中的每一步； 知己知彼，懂得适时做出让步，找到双方利益的平衡点，达成交易。 如果您在酒店收购中有任何问题，欢迎来电来函向法国不动产律师协会会员法国世尊律师事务所的北京负责人或巴黎负责人咨询。 供稿：法国世尊律师事务所 网址：www.sun-avocat.com 驻北京负责人：张凯律师 kai.zhang@sun-avocat.com 驻巴黎负责人：孙为民律师 weimin.sun@sun-avocat.com |
