法国里昂商学院 2020秋季
入学申请进行时
本科+GE+Msc硕士8个专业
中国教育部认证
带你探索全球最古老商学院
欧洲高等商学院开放日
巴黎ISG高等商学院
中国教育部认证本硕文凭
2020秋季入学申请进行时
学校协助找Alternance
★IESIG★ 信息管理学院
硕士毕业后最佳选择常年招生
【秋季直招】PSB高商|ESG商校
法语|英语|艺术|管理预科
2020留法入学申请进行时
艺术院校 公立大学 顶级高商
█ A.A.A.国际语言中心 █
法语学校◆法国签证◆法国实习
IFAA-AM Paris艺术管理奢侈品
经济计算机本科硕士博士热招
█ 法国版《流星花园》 █
█ 带你探遍法国最有趣的学校 █
EEEA博士教育
PhD-DBA-MBA, bac+4至bac+9
什么行业价值1200亿美元?
法国这几所学校让你边玩边赚钱!
什么样的人适合来法国留学(上)
【公立大学篇】
留学菌带你去探校
法国顶尖设计师的摇篮IFM
MDRRRRR!法语网络常用流行语
你究竟知道多少?!
新鲜出炉:2020全法顶尖
音乐学院直申项目报名开始啦!
法国留学新政策
不再需要高考成绩
2020年秋季入学现已开始招生
顶级高商 艺术院校 工程师
葡萄酒冷知识知多少
该横放还是竖放
顶级高商 时尚艺术 工程师
2020秋季入学申请进行时
菌菌近期大事分享
法国零食小测评
查看: 1281|回复: 15

[持家有道] 买房贷款经验分享

[复制链接]

新浪微博达人勋

发表于 2020-3-28 09:20:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
回复
  
概览
贷款条件
CDI,三年以上自由职业,居留一年,四年,十年均可
贷款流程
估算贷款能力— 投递材料—等accord principal — 等offre — 等10天冷静期— 签字邮寄offre — 银行收到offre10天左右放款— 放款后两天签最终合同
首付 apport
10%-20%,越多越好贷。此外新房有3%,二手房有8%的notaire 交易费用,这个必须有。从国内打款父母双方可以分别赠与10万,需要资金来源证明。收款要提前跟银行打招呼。
保险 assurance de pret
真的不用在乎offre的保险,签约第一年任何时间都可以换保险,过了第一年,只能在每年签约纪念日更换保险,并要提前两个月挂号信通知原保险。
方式
自己跟银行谈 vs 授权职业贷款经纪人courtier代理

Détails

首付至少要有可以支付notaire的费用和交接房子时候的分摊地税,charge。然后首付越高,贷款成功的机率就越大,多少合适呢?我身边朋友们基本在20%左右。稳妥一点的话,准备房款的20%,一般来说,银行会要求至少有10%,这个比例基本把银行的风险降到了最低。

如果是CDI,只要是过了试用期,拿着工作合同仨月的工资单就可以了,税单都不是必要条件。
自由职业,需要三年的bilan,贷款金额是从前三年的税单net(fisacle)这里有个知识点:因为自由职业有一个forfait,会把CA的33%作为成本,所以报税的收入是减去这个forfait之后算的,比如CA是三万,有效的报税(revenu)收入是两万。那么,三万和两万哪个是贷款会核算的收入呢?我负责的告诉你,两个都是!具体要看银行,完全看银行自己的裁量。技巧:去找过硬的courtier,他们会用你三万这个数字。自己找银行,多半是用两万。那么月供就低了很多,能贷到的总和就水降船低了。

自己找银行
我个人问遍了全法几乎所有的银行,有些simulation的taux明显高出一截的就没有继续跟进了。taux最好的是网银,我自己有三家ING,Boursorama,Hello Bank。网银中taux最低的是fortuneo。但是这家银行不接受自由职业材料,只做CDI。自己的三家都拒了我(从一个courtier那儿得知,他们也都偏好CDI)

实体银行中,比较高的taux分别是 CA,Caisse Epagne,Bred。
相对好的taux有LCL,CIC,AXA,La Banque Postale,COOP,HSBC。其中COOP和HSBC不接自由职业,这两家的frais garanti比较高。AXA明确告诉我他们愿意接courtier手里的材料(且有一家courtier告我,AXA只要十年或法籍)

LCL的网银和实体是分开的部门,为了省时间,我选择了走网银通道。但是,不推荐!前期很好,后期根本联系不到人,一个simulation墨迹仨礼拜,完全没有网银高效的作风。

CIC是家独立银行,他们的信贷系统是由agence内部支配管理的,所以非常高效,很推荐!他们只负责当地业务,不远程。(或者是你现居地,或者是未来房产地)不可以跨地区申请贷款。我联系的这家CIC人真的超好(可能是因为城市偏远)但也没法推荐给其他朋友们。最终给我出了offre,并且主动联系了我的notaire要放款,但是,我拒绝了它,选了La Banque Postale。

LBP基本上是利息最低的银行了,几乎和所有的courtier合作,自己联系也许能拿到更好的利息。但是,这家银行服务真的是差,没有更差的用户体验了。LBP是邮政部门下属的,其实是家新银行,十来年的历史,又隶属国企,所以它们有着冗杂的人事关系以及陈旧的系统。每个conseil甚至没有一间自己的办公室,都是临时挂名片占用的。约一次约会等上两礼拜,再因突发事件拖上俩礼拜是常事。手机app做的也是丑,以及不好用。转账添加联系人都要等个两天。消费限额低,临时需要笔大支出,你只能干着急。优点有没有?大写的两个字便宜。它是最便宜的实体银行。

Courtier
知识点:自己找和courtier找是两个系统,刚我比较的利息高低是在自己找的前提下,courtier找的话,要看courtier和银行深度合作关系,大约一致,但具体不见得是这么排名。courtier一定是两边赚钱的,有人说自己跟银行谈省去银行付courtier的佣金,可以更便宜,我的经验是,不一定!有一家银行就告诉我,他们更愿意收courtier的材料。完全看他们跟courtier之间的关系,和他们之间的合作程度。这一点你是无法判断的。有些银行就是跟courtier批发走量,有些自己资源充足的做做零售,直面客户。有些两手抓。

我个人的上一个阶段,没干什么正经事儿,所以有时间精力去咨询比较每一家银行和courtier。大部分上班族没这个时间精力自己一家一家问的话,courtier是个捷径。我身边朋友完全托管courtier找贷款的都比我的效率要高。
我问了线上的两家:pretto和emprun,这俩家没有courtage,成功了银行付他们提成,客户无需付费。都是在网上注册电话联系,给我出的利息我觉得一般,加上没有实体,找不到人,后续没有跟进。

实体courtier中,排名第一的是CAFPI,也是房产中介推荐度最高的公司,身边朋友用的最多的一家,我咨询了两个他家的conseil 聊下来,感觉不是很好,可能是我没遇到八字和的吧。他家的courtage是最高的1600€,他家的成功率是相当高的,很有保障,服务比较一般,联系不上啊,拖拉啊,是常事。在接受他的offre de prêt的时候就要付费了。

排名第二的是Meilleurs taux,我选的是这一家,且,挑了一家离我家近的。第一次约会后感觉很好,是我所有咨询过的courtier中最详细,最有耐心,最完整,最全面的。courtage 1500€
他家签完购房合同那一刻才付费。(看上去没差,但是,我亲身经历签完offre之后的幺蛾子,签完offre,银行也有不放款的可能性)
小知识点 这类公司都属于加盟连锁公司,就是说每家agence各自独立,每家agence有自己的银行网络关系,他们知识都用meilleurs taux的招牌,meilleurs taux负责用线上注册引流给各个地方的agence。我线上注册给我分发的是六区agence,我嫌略远,选了十二区的。但是一旦你的信息录入到他们的系统,你再想调动agence就有点小麻烦,需要他们agence之间协调,看原来那家是不是愿意放人。CAFPI同理。btw,如果有意向选这两家的话,可以有推荐码分享,享受200€优惠。

排第三的是 AEC,我第一个咨询的就是他家,凡尔赛大区的,两家房产中介都给我推荐同一个人,但是!可能是我第一个咨询他,我自己也没有充分准备,各种问题都很懵逼,咨询完他的结果是,他跟我两家房产中介发信说我情况很糟糕,很难贷款。导致有一家房产中介直接放弃我,也不再带我看房了。另一家中介把我作备选,优先推房东其他的买家。他家的courtage 1200€

Hello Courtier,新的公司,就在家楼下,无比方便。给我分发的conseil很帅,体验其实比meilleurs taux 要好,但是他家就是用“两万”来算贷款额的,缩水好几万,说明还是实力不行,光体验好也没用,不实用。courtage 1350€
华人推荐的courtier我也问了两个,他们的courtage是最高的,1600€起步,1%或者2%贷款额。然后他们给的利息也比较高,基本上是最高的了。在普遍利息1.6左右的情况下,给1.8或者2的利息。但是,他们有直线银行关系,确保拿到。我有个朋友选了这种,确实是靠关系拿下的贷款。这个类型适合自身条件不是很好的朋友,如果你没有三年税单,如果你收入不是特别高,如果你居留不是长期,如果你法语不是很好,那么华人网络也是可以帮你搞定贷款的,代价就是费用奇高。

能同时找几个courtier?
因为这个行业都是事成才收费,只要你能确保你找的courtier们之间不知道有竞争关系,你可以尽情多找。因为可以肯定的是,courtier不会帮你投全部的银行,他们只投合作的银行。你能拿到合作银行的list,就可以分配不同courtier的任务。一旦让courtier发现你除了他还找了其他人,有可能激励他斗志,有可能他就直接放弃你了。吃里扒外的事儿,不是很好做,容易心虚。所以我的方案是:比对所有的courtier公司后,选择一家,然后挑一两家银行自己谈。你需要告知courtier你自己谈了哪些。





以下个人经历,不适用每个人,遇到类似问题可以做参考
居留:四年自由职业,艺术家身份,法籍已确认,等待登报中
l’ancienneté:四年,三张看起来不错的税单 BNC déclaration 2042C,我没有2035,这一点,有些银行不OK(比如LCL,ING)
黑历史:邮政银行因为存现金被强制关户,进了他们的黑名单。
贷款过程:从先了解自己贷款能力,到拿到贷款花了六个月。交了材料之后中途经历一次大罢工,圣诞和元旦。
如果排除前期的筛选比对,那从签完预售协议开始,正式递材料,最快六到八周。做好充足的时间准备,最快的这种情况比较rare。

流程是这样的:
贷款流程图.png
我是进了邮政银行黑名单了的,怎么最终又拿到了他家的贷款呢?
在收到他家的offre 之前,我已经收到了CIC的offre,并且CIC主动联系notaire要放款,notaire都跟我电话约签约时间了。刚好就在前一天,我的courtier说LBP给了accord principal。
知识点:accord 其实没有法律效力,要offre才算数的。从accord 到 offre这个过程很可能仨个礼拜以上。
我答复自然是,我收到offre了,10天内不见LBP的offre我就签CIC了。我对LBP从开始就是抱有疑虑的,自己很清楚不可能再开他家账户,但是通过courtier,这个事儿有可能解决。中途我反复跟courtier确认这个信息,courtier也告诉我,他们审了材料给accord就说明没问题。我的分析是:贷款部门和银行前台是两个不同的系统,他们的信息不互通,所以没有查出我的关户记录。
LBP那边也知道我手上有另一个offre,他们也在抢时间多争取一个客户,一周就给我寄offre了。因为是courtier操刀,所以先签offre,再安排开户。(怕是之后这个流程会因为我这件事儿改过来)大部分银行都是先开户再寄offre的。这种反向操作就是会出篓子。
好了,接下来,就是噩梦了。根本无法开户!开了两次都没有成功。我觉得不会有人遇到我这种情况,不会有人冒这么大风险,明知道有个坑,非要试水。我也是心有余悸,以后不敢了。
于是,跟notaire约好了签约时间,银行却不放款,还不联系notaire,拒绝透露任何信息,也不给出明确的等待期限。活生生耗了我十五天。
这时候,就体现出有一家实体门店的courtier是多么重要,我就泡他们agence泡了俩礼拜,催着他们给我解决问题。meilleurs taux 的服务确实不错,我这家agence,除了responsable最后让我觉得有点不爽,其他所有办事员都很有耐心。
纵使我铤而走险的原因是:LBP给的是全额房款贷款,CIC是90%。意味着,我可以省下一部分首付拿来投资,只要回报率高于1.5,我就省下更多的利息。没办法,省钱小能手。

有相关法律的朋友告诉我,反洗钱管控的位阶效力要高于其他银行信贷业务以及合同本身,所以,一旦被揪出这个问题,贷款也还是可以被取消的。但是这件事,我应该是全法第一例,没有人遇到过。所有人包括courtier系统,银行信贷办事员及主管都懵逼了,根本毫无应对措施。最终还是解决了这个问题,谢天谢地,在戒严令最后一刻搬完了家,呼




新浪微博达人勋

发表于 2020-3-30 14:37:26 | 显示全部楼层
好文章,很详细。
谢谢楼主的热心分享。
回复 支持 反对

使用道具 举报

新浪微博达人勋

发表于 2020-4-2 15:38:53 | 显示全部楼层
赞 非常好 感谢分享
回复 支持 反对

使用道具 举报

新浪微博达人勋

发表于 2020-4-4 19:12:03 | 显示全部楼层
我想问下,我现在走的是courtier,现在说银行给了offer,但我不知道是不是之前和我propose的.我是三分之一首付二十年taux0.85
战法客户端
回复 支持 反对

使用道具 举报

新浪微博达人勋

发表于 2020-4-4 22:53:04 | 显示全部楼层
tsuruko 发表于 2020-4-4 19:12
我想问下,我现在走的是courtier,现在说银行给了offer,但我不知道是不是之前和我propose的.我是三分之一 ...

哪个银行?给的offre这么好
战法客户端
回复 支持 反对

使用道具 举报

新浪微博达人勋

发表于 2020-4-5 16:57:58 手机频道 | 显示全部楼层
疫情结果不明朗,搞不好社会动乱,不建议投资房产
回复 支持 反对

使用道具 举报

新浪微博达人勋

发表于 2020-4-5 22:57:36 手机频道 | 显示全部楼层
很多人认为法国经济会崩盘 catastrophe économique避免不了
回复 支持 反对

使用道具 举报

新浪微博达人勋

 楼主| 发表于 2020-4-6 09:58:02 | 显示全部楼层
tsuruko 发表于 2020-4-4 19:12
我想问下,我现在走的是courtier,现在说银行给了offer,但我不知道是不是之前和我propose的.我是三分之一 ...

是的,offre就是在之前的proposition基础上给的,更正式的一份文件
回复 支持 反对

使用道具 举报

新浪微博达人勋

 楼主| 发表于 2020-4-6 10:01:22 | 显示全部楼层
小猫挖鼻孔 发表于 2020-4-5 16:57
疫情结果不明朗,搞不好社会动乱,不建议投资房产

投资的事儿另说,作为钢需自住。如果是长期在法生活,交房租和还房贷区别就在一定的时间后,是不是会落下一套房
回复 支持 反对

使用道具 举报

新浪微博达人勋

 楼主| 发表于 2020-4-6 10:05:31 | 显示全部楼层
nana8888 发表于 2020-4-5 22:57
很多人认为法国经济会崩盘 catastrophe économique避免不了

应该是全球性的,不是单法国
所以接下来利息房价应该都会跌
回复 支持 反对

使用道具 举报

新浪微博达人勋

发表于 2020-4-6 23:13:29 手机频道 | 显示全部楼层
法国公证处已经证实有买家签了compromis还在反悔期的,在疫情爆发后很多人都解约了
回复 支持 反对

使用道具 举报

新浪微博达人勋

发表于 2020-4-6 23:22:11 手机频道 | 显示全部楼层
经济崩盘后,房市崩盘就不远了
回复 支持 反对

使用道具 举报

新浪微博达人勋

发表于 2020-4-7 17:48:50 手机频道 | 显示全部楼层
nana8888 发表于 2020-4-6 23:13
法国公证处已经证实有买家签了compromis还在反悔期的,在疫情爆发后很多人都解约了 ...

要赔定金吧?
回复 支持 反对

使用道具 举报

新浪微博达人勋

 楼主| 发表于 2020-4-8 23:44:19 | 显示全部楼层

反悔期内反悔是不用赔的
回复 支持 反对

使用道具 举报

新浪微博达人勋

发表于 2020-5-22 11:58:24 | 显示全部楼层
感谢lz分享!近期也在看贷款,有没有联系方式想请教可以嘛
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册 新浪微博登陆

本版积分规则

巴黎诗铂医美诊所

Cookies| 关于我们| 联系我们| 服务条款| 广告服务| 复制新欧洲| 欧团网| 游游旅行| ( 沪ICP备15032081号 )

© 2002-2020 E.CAN Inc.

快速回复
返回列表
便民工具
投诉建议
APP下载
微博分享
微信分享
寻伴同驴
返回顶部