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[持家有道] 大巴黎买房经验分享

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新浪微博达人勋

发表于 2020-3-26 10:49:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
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本帖最后由 八八八爪鱼 于 2020-3-26 10:50 编辑


流程
  • 定制自己需求
  • 选址
  • 看房
  • 出价
  • 签compromis
  • 找贷款
  • 签act définitif
整个过程可长可短,最快三个月(看一套立刻出价房东也同意,贷款也顺利)慢起来的话,看房可以看个一年,,,

定制需求
是要买什么类型的房子,投资自住?预算多少?需要贷款的话要先评估贷款能力,好确定预算。
还要考虑未来几年的打算,买多大?对地点有没有什么硬性要求?工作方不方便?会不会有statut的变动?从一个人变两个?从两个变三个?等等
因为法国买房交易税是很高的,二手房8%的交易税,新房3%,但五年内不可交易,持有十五年以下是要交增值税的,换房子的话可能更麻烦,卖房的过程也平均在四到六个月,边卖边买很可能对接不上时间,先卖再买前后估计要两年。
所以,能对未来五年到十年做一个大致规划后,不会出现买完后悔的情况。
鉴于这一点,等待新房的过程可能稍稍有点漫长,如果运气好能碰到马上要完工的新房projet,那会省去不少时间。但太刷运气了,一般新楼盘开盘后就能被定的七七八八了。新房的好处是可以自己规划格局,卫生间厨房管道怎么跑,可以自己设计,给建筑商交图纸就行了,且,质量都会比较好,隔音保暖地窖车库这些都齐全。难以估料的是未来的邻居们。

投资房无非是要实现盈利的,好收房租是重点。说到投资房,大家会纷纷想到小巴黎的小型studio。小巴黎房价这几年持续走高,并且对房屋的需求量远高于供应量,房屋市场非常热。我反倒觉得,作为投资的话,性价比其实没有那么高。我不是投资达人,意见做参考。因为法国的租房市场对房东是有严格限制的,房租不是你可以随便叫价的,小巴黎租房是又房租上限规定的,欺负一下新来的不懂事儿的留学生是可以,但是法律没有在保障你,万一哪一天,留学生开窍了,损失的还不是自己?
选小巴黎另一个原因可能是因为对大巴黎城市不够了解,有一些地方其实升值空间要比小巴黎要大。有个问题不说自明,就是小巴黎房子不怎么好买,如果不是全款的话,也没打算加价,建议不要再小巴黎浪费时间。好点的房源都是秒抢。不太好的老破小,翻修成本高。

自住房可以先从ville idéal网站开始,根据需求选择学区或者交通医疗等配套设施。我是重点考虑学区的,看好78省那一片国际学校了,我一自由职业,不用打卡,不太在乎交通。有L线30分钟到 la défense 45分钟到 st-lazard,不是特别方便,但也说得过去。想跟我做邻居的朋友私信我。一般来说首先根据职业发展选地方,看单位在哪儿,通勤节省下的时间是很可观的。

选址
有了明确的需求之后,亲自到心意的城市实际考察,亲身体会很必要,如果你选的是一个陌生的地方。一般对自己长期呆过或者朋友呆过的地方都会多些了解。那就从这些地方开始看房。我考察拜访了几个78省的朋友,分别了解一下当地的情况。没有朋友住过的城市就要完全靠自己去论坛找信息了。这个过程中,还是主要参考ville idéal网站,主要看环境,学校,医院。看大家打分和详细内容评价。遂列出78全部的城市邮编表,从熟悉的城市开始排查打分。排出几个心动城市,开车去遛。嗯,为了买房,先买了辆车。
meudon大家都知道是很好的地方,如果你搜到了meudon le forêt,会很吃惊,为什么都是92,房价差了那么多?meudon le forêt但从annonce上看图片,感觉房子很不错嘛,敞亮,到了就知道原因了, le forêt那一带是那种集体住宅楼,全是高楼,then,你会看到50%以上的人肤色都比我们深。voilà。便宜都是有原因的,我买的房子也很便宜,但是charge很高。看自己如何取舍。
这样类似的情况有很多,比如saint germain en laye,这是一个我首选城市,有一些区域的房价也是在预算内的,but,也是在一些不是很好的区,且这个地方的房子的形状比较乱,室内不好布局,家具只能定制。
我选准了一个城市之后就不看其他地方的房子了,因为会分散精力,会降低对房子房价的评估准确度。看房看的不光是房子本身,还有周边配套,不来个几次,不可能全面了解情况。
1748317752_1.jpg
附一张敏感地带图,绿色部分属于比较危险的区域,黄色次之,这些地方就是我们所说的黑阿聚集的地方,HLM相对多,有治安的担忧。房价其实也相对都会便宜一点。

看房
这部分主要指的是
1,看房屋内部状态,是否要装修,大概什么程量(跑电是最贵的)
2,看PV,Diagnostic,要了解房子能耗,这和charge是息息相关的。
3,要了解清楚房子上次ravalement是什么时候,差不多十年一次,一次是比不小的费用。都要考虑到预算里。
4,地税是多少,今年之后不用居住税了,成为房东反正少不了地税。
5,如果是六七十年代的房子,那么要注意看石棉amiente检测报告,确认哪些区域有石棉,装修的话能不能避开。这个期间的房子都比较便宜,但是能耗偏高,窗户有没有换成double vitrage
6,了解房东出售原因,能直接见到房东的话可以直接聊聊以判断房东急切程度,猜测底线
7,打听上下左右邻居的信息
8,打听竞争买家意向和出价情况
9,分不同时段来看,观察噪音,采光,漏雨,等问题

出价
各种满意,或者综合打个分够内心期待标准的时候,就出价吧
前面两个步骤做的有多仔细,出价这个环节就会多精准。同时可以用meilleur agence先做粗略评估,然后找出这片区域房子历年售价,自己的报税页面有提供差交易价格的通道(交易价格不含notaire不含中介费,不显示楼层,不显示车库cave等配套)
算出中介费,评估出房东期望心里价位。根据上一步中每个点的判断,给出一个让房东有回旋余地的报价。
最好再分析一下一年中房价走势,知道你所在的月份是一个怎么样的事态,一般四五,九十月份是全年最高点,房源多,交易也快;七八月份低,也没什么房源,十一十二月是走低的。仅做参考。
看房建议看两三个月以上再出手,因为,有些annonce看起来是新发的,但其实是挂了好久没卖出去的。如果你知道这点,那么讲价时候就可以狠一点。不盯个俩仨月小半年的,怎么会有这个信息呢?还有一种情况是,有些被买家抛锚的房子拿出来重新卖的,房东等了仨月,结果买家没找到贷款,只好重新卖,一般也会降点价。
讲价是必然的事儿,我出了三次价都很不成功。最后我是全价买的,但我买的很开心,因为全价比上一套换下来的价钱还合适,为了抢占先机,就没再耗。我能一秒判断合不合适,完全是基于前两个阶段大量看这个小区房子的积累。所以,未必全价就亏,讲下两万就赚。我就只能看这个小区的房子,我的判断经验不适合其他地方,因为需要重新了解那个地方所有以上信息,以及积累看房量。如果来和我做邻居,我可以帮忙参谋出价,其他地方还是要自己考察。
出价时候需要付上银行的simulation,写明有多少apport,也让房东对你有所了解。

中介
这里插个私人交易还是通过中介交易的问题。
这两种房源我都看,也都出过价,平心而论,我愿意选中介,哪怕有中介费。因为房东自己卖其实就是想自己赚那笔中介费,未必比中介房子便宜。另外,有个专业的第三方,他是为了促成交易自己落好,对双方来说有个关系缓冲。假如同时有人在出价,能把中介搞定,就能把房东搞定。聪明一点的盆友,搞不好可以比竞价者以更低的价格入手。另外,一旦出现贷款延期的事情,你和房东之间可以有个调解人。

签compromis
如果房东同意出价那就到了签预售协议这一步了,完成了小半。需要找一个公证人(notaire)
我看很多帖子都说要找自己的notaire,尽量不和房东共用一个。自己的人会保证自己这边的权益。我觉得这个事儿也是要看情况。
我那个城市有一家公证处,基本整个城市的房产交易都是在这个地方完成的。买家才是是公证人的客户,只有买家付公证费。两个公证人的弊端是,慢!时间不好约!本来约三方时间,加一个要约四方时间。我有朋友等公证人等俩月的(也是赶上假期)我用的是一个,我对房子的了解程度也无法让公证人隐瞒什么。签compromis前,你会提前收到,我请朋友帮我确认了里面比较重要的condition suspension,其他也没什么piège了。签约过程中,不明白的就问,我的notaire非常耐心细致讲解的,这是他的义务。签完会交几百欧的处理材料费,最终会算在整个notaire费用里。
签完compromis有十天的冷静期,十天期间你可以无理由反悔。确定不反悔之后,给notaire打定金,5%-10%不等,看合同要求。过期不打钱合同也失效。

找贷款
是重头戏,专门开一篇:说说法国贷款买房的事儿
简单说递材料,等accord principal,等offre,等10天冷静期寄回,等银行和notaire联系放款,等notaire跟你约签约时间
另一种情况,在compromis规定时间内,没有找到贷款,要么出示据信拿回定金,要么已经有了accord 跟房东协商稍稍延期。法国的办事效率,呵呵,呵呵呵。延期还不是常事儿?有心理准备就好。不到签约那一步,千万别急着退房,一不小心就没地儿住了。

签约
这之前需要把apport放到放贷的银行账户,银行那边会直接划走。也可以把贷款剩余的部分自己打给notaire。签约当天,notaire会算出一笔费用支付给房东的,那是这一年跟他分摊的地税,charge,可能还有个charge押金。准备好支票。然后签了字就可以拿钥匙了。

下一步也许是装修

祝朋友们买房顺利,欢迎来和我做邻居

新浪微博达人勋

 楼主| 发表于 2020-3-26 11:00:49 | 显示全部楼层
能在戒严之前搬好家,真是莫大的运气。
现在在新家禁闭,环境好,心情也好,各种好
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新浪微博达人勋

发表于 2020-5-1 23:49:49 | 显示全部楼层
感谢楼主分享。
我想问下新盘开盘对应的法语是不是lancement?如果想抢到好户型是不是要第一时间知道开盘日期然后预定呢
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新浪微博达人勋

发表于 2020-5-2 01:05:57 | 显示全部楼层
八八八爪鱼 发表于 2020-3-26 11:00
能在戒严之前搬好家,真是莫大的运气。
现在在新家禁闭,环境好,心情也好,各种好 ...

楼主最后买哪个城市了?


发自新欧洲iOS版

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新浪微博达人勋

发表于 2020-5-2 22:29:45 | 显示全部楼层
大巴黎要尽可能避开HLM的话,那就必须选择离RER站稍微远一点的位置了。一般HLM都是围绕RER站造的多一点。反正那种Tour,Grand ensemble都不要去碰,住户杂、环境不好不说,charge往往也是非常高的。

还有就是现在新建的社区,也有不少划分给HLM的。之前在ivry看了一个将要新建的quartier规划图。一共11栋建筑,商品房出售4栋,酒店一栋,学生公寓一栋。剩下5栋居然都是logement social
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新浪微博达人勋

 楼主| 发表于 2020-5-4 13:08:13 | 显示全部楼层
kangjason 发表于 2020-5-2 01:05
楼主最后买哪个城市了?

marly le roi
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新浪微博达人勋

 楼主| 发表于 2020-5-4 13:17:29 | 显示全部楼层
amandag 发表于 2020-5-1 23:49
感谢楼主分享。
我想问下新盘开盘对应的法语是不是lancement?如果想抢到好户型是不是要第一时间知道开盘日 ...

对,immobilier neuf en lancement,可以网上找找projet, 留个邮箱,有消息就可以第一时间收到
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