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[巴黎] 法国买地建房记(详细步骤和攻略)

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新浪微博达人勋

发表于 2019-9-13 23:22:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
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本帖最后由 xjmill 于 2019-9-18 19:44 编辑

背景:楼主是为了婚姻来法国的,在79省一个很小的城市。楼主到法国1年半,因为来时被上海领事馆搞错了签证类型,导致在楼主法国不能上OFII的语言班,自学1年法语后通过了DELF B2。目前刚开始找工作,房子是location,月租500欧加水电150欧,同时还要交impot d’habitation由于房子年代久远,冬天暖气特别费电,而房东老太为了省钱,给的电器都是20年以上的老货,不断在坏而她也不给换,楼主的法国老公经常望着旧家具说“我们应该搬出去”。(经验:大家买房的背景或许不同,但是如果是在法国定居,买房绝对比租房划算!

缘起:10月的时候,所在城市举办了SallonD’habitation。我们去了。在楼主所在的小城市,这是楼主见过参加人最多的活动了,大概因为房子和生活密切相关吧,男女老少都很积极。事实证明,只要你有买房的打算,无论想买二手房重新装修,还是买地建新房,都应该参加这个沙龙。因为在这个沙龙里,和房子相关的各种constructeur, immobilier agence, courtier,还有卖家具的,卖装潢材料的都会在里面摆摊,你在这里逛一下午的效率比你平时在家靠自己上网搜集信息高3-4倍,如果有意向的话,有些agence顺便就帮你做RDV了,比平时打电话等RDV又要快很多。(经验:千万不要错过Sallon D’habitation不然你要多花3-4倍的时间)

买地建房还是买房翻修:法国的老房子年代都很久远,在中介的广告上都有GESEnergie的评级。目前政府规定,新造的房子GESEnergie都必须达到A,也是非常环保的省能源等级。而老房子的等级从BE不等,房子等级越低,耗费的能源越多,冬天散热快,交的电费多。当然,在巴黎、里昂、南特等大城市,因为土地紧张,已经很少有机会买地造房子了,所以大多数人只能选择买二手房翻新。由于楼主在外省小城市,依然可以买地建房。买地建房可以按自己的要求见,但是找地也是一桩很麻烦的事,需耗费极大精力。用同样的钱买房,买二手房可以买到更大的面积,有更大的花园,但是毕竟房型已定,里面的东西不会都符合自己的期望,要翻修。建房费工夫,等的时间长,中间要和各种人做各种RDV,但是可以按自己的意愿来。(经验:买房还是建房要看自己所在的城市和房源情况。

如何找地:如果决定买地建房,那么这时候就需要开始和众多agence, constructeur接触了。这是一个很漫长的过程。买地有2种情况一种是买lottissment的地,相当于一个开发商买了一大片土地,准备开发几十套房子。 开发商会根据地形的情况把土地划成大小不等的地块,让大家选择。这种地都是viabilise的(通好水电煤气的),地价相对来说性价比高。但是一个lottissment规划出来以后,里面的好位置很快会被卖完,剩下的地块要么沿街噪音大,要么在太中间vis-à-vis,要么朝向不好,所以买地一定多接触agence,多知道信息。还有一种情况就是买单块的土地,这些土地有的在私人手里,有的被私人卖给agence或者constructeur了。这种地一般都是一些花园大的人家,把花园卖了;或者有些农民把农场卖掉一部分。这种地好多都是non-viabilise买下建房要自己再付一笔viabilise的钱(5千欧到8千欧不等),有时还要交5%的中介费。这种地因为大多是dehors lottissment,所以有机会碰到环境非常好的地,有时候后面会有一大块自然保护区或者防汛用地(不能建房但是可以当花园),风景非常好。
以上2种地块都存在以下2种情况。一种是libre de constructeur,也就是你可以自己找人建房。一种是non-libre de constructeur,也就是说地在哪个房产商手里必须出钱让他建,所以这时还要判断这个建筑商的质量好不好,以免造出来的房子质量有问题。(经验:找地一定要拿出6个月以上和各种agence接触,争取拿到好地。自己也可在leboncoin或者其他网上找单块的土地,环境好的土地是稀缺资源,可遇不可求,一旦错过就买不到了。

如何建房和画图纸:有了地块以后就可以找人建房了,图纸是接下来所有手续中的重中之重。一般可以找constructeur或者maitre d’oeuvre Constructeur因为是公司,他们的报价比maitred’oeuvre要高,但是将来如果出现房屋质量问题至少可以找这家公司追溯。maitre d’oeuvre(相当于国内包工头吧)的报价稍低,但是如果以后出现质量问题,投诉比较难。还有一种是自己找人设计图纸,然后自己分别和水电工、木匠、泥瓦工签合同,这样价格还要低,但是本人自己要十分内行,甚至要有造房子的经验,知道造房子一共有多少工序,因为这种情况以后房屋有了问题,水电工、木匠、泥瓦工之间互相踢皮球,责任难确定,比较麻烦(中国人一般不推荐用这种方式)。目前外省的报价根据所用材料不同大概1平米在1200欧到1500欧之间,低于1200欧造出来的房子质量就不是很好了。
在拿到地块后,自己一定要和家人讨论房型plan。哪里造车库哪里造客厅需要几个房间要不要封闭式厨房等先在纸上自己画个草图,然后把草图给造房的看,他们会根据你的意思给出修正意见的。房子的造价除了和面积有关,还有房子的周长、需要做多少个房顶、开多少门窗有关,这些东西普通人在家里算不出来,所以一定要把自己对居住面积的要求说出以后,由建筑商精确计算然后给你报价devi。不同的土地由于土质情况不同,在打地基的时候成本不一样,很多时候要先花2000-3000欧做土壤检测(sontage de sol)。这种sontage是根据图纸上的房型和距离,在土地上取4-6个点做的,所以一旦后面房型还需要更改,sontage就白做了。在请建筑商修正图纸时,自己一定要有比较成熟的想法,家里哪个房间需要多大的床,衣柜要多大,卫生间要不要浴缸和淋浴同时有,这些大尺寸的东西以及固定了不能动的东西,一定要心里有数。不然等图纸一定,改尺寸非常麻烦,到时候房子造好了只能通过买小的家具或者少放家具来凑合。(经验:建筑商的精确计算大概需2-3周不等,此期间一定要对土地做reservation以免被别人买走;如果是从私人手里买地,一定要等到devi出来再去notaire,以免预算超标,买了地最后造不起房子。土壤检测最好等图纸定了再做,以免因为图纸更改而浪费了钱。)

楼主这次找建筑商画图纸画得非常痛苦,修改了n稿。在此把一些经验和大家分享一下。普通房间不要小于12平米,一般3*4米的房间是最合适的,放了双人床还能加床头柜。就算是儿童房千万不要小于9,小于9在法国就不能算房间了,影响以后出售。普通卫生间大概为4平米左右,太小转不过身。如果要带浴缸,面积最好大于6。L型厨房如果想放中岛的,厨房宽度一定要大于3.2米,U型厨房宽度要大于3.6米,不然两侧橱柜不能开门。厨房尽量大些,做足存贮空间,因为厨房里要放各种电器,中国人还要放电饭煲、米缸什么的,还要囤不少烧中国菜的材料,比普通法国人需要更多空间。如果为了省钱,客厅小一些倒没事,因为客厅平时也就吃个饭,看个电视,小一些问题不大。

如何制定电路图:画完图纸以后,建筑公司会问你家里需要多少插头和wifi电话接口。楼主和老公在家商量了好几天,自己在图纸上画了不少,最后自己认为完美后交给了建筑商。但是在淘家具的时候,一个负责咨询装修的decotrice指出了我们的电路问题。因为大部分不从事装修的人,在没有入住以前对光线是没有概念的,觉得房间需要一盏灯就在图纸上画一个标记,而建筑公司在留电路的时候,如果业主没有特别注明,总是把电线排在房间正中间。但事实上,灯装在正中间不一定就是光线最好,比如客厅装2盏灯,餐桌顶上一盏,电视柜区域一盏。Decotrice对我们说,电视柜区域的灯最好要在电视和沙发中间,这样不会有人的阴影在地上,但这一盏灯很可能就不在中间,而在一个比较偏的位置。厨房的灯最好要有一盏在操作台上面,这样晚上烧饭锅台区最亮,体验最佳。(经验:电路的制定和最后家具的摆放是有关系的,最好花点钱请一个decotrice帮忙选一下家具和地板颜色,顺便请她看一下电路图是否合理。)楼主是到了选地板的阶段,因为和老公喜欢的颜色不同,又怕影响最后整个家具颜色和地板搭配难看,所以才请了decotrice。当她指出电话有问题的时候已经晚了。事实证明,花200欧请个decotrice能解决很多问题,他帮你选的颜色最后能保证优雅大方,至少不会出错。他排的电路能让整个房子的照明最合理,入住以后没有不舒服的阴影区,这个钱其实是非常值的。

如何筹备资金:如果自己有积蓄,可以拿出来建房当apport(自有资金)。 剩下来的就要emprunter(贷款)。 这时候可以找个courtier帮忙贷款。法国规定35岁以下可以免息贷款。贷款数额平均每月还款以工资的1/3为上限,尽量延长贷款年限,减轻还款压力。

如何选择厨房:厨房是建筑商不负责建造的,要自己找厨房供应商定制(sur-mesure)。图纸定好以后,厨房长宽就有了,你可以带着图纸找整体厨房供应商设计厨房了。法国的整体厨房名牌很多,著名的有schmidt, cuisinella, socooc, 各地区还有很多小供应商,质量也非常不错。他们之间的价格差距主要在品牌的用料和款式设计上。这些商家都有网站,可以上找自己喜欢的款式,然后预约了和他们谈。在此之前你自己要想一下,你的厨房窗往哪个方向开,窗下放什么东西,厨房里冰箱希望放哪里,灶台、烤箱、洗碗机想放哪里,洗衣机要不要放厨房,大概需要多大的储藏空间放碗和其他调料以及其他小电器。当然,供应商店里的店员在RDV的时候会给你很多建议的,但是自己心里还是要清楚自己的需求,以便做出正确的选择。在选供应商的时候最好挑2-3家分别做RDV,谈过之后他们会和你再次预约看3D设计图的。这时候就可以拿到报价了。你可以看他们在同样的价位各自能给出什么配置和面板用料,然后选择自己中意的一家。(经验:厨房天天要用,对自己家厨房到底需要多少东西一定要心里清楚,冰箱要多大的,水池要单的还是双的,烤箱等电器如何摆放都要想好,以免造好以后空间不够,影响日常生活。

如何选瓷砖地板洁具:建筑商的合同里是包含房子里所有地面瓷砖和卫生间淋浴间的瓷砖,以及洁具。但是普通合同的瓷砖估价是以每平米30欧计算的。每个建筑商都有相应的建材供应伙伴,他会推荐你在到相应的店里去选瓷砖和洁具,洁具也是指定款。如果最后尺寸、颜色、款式不符合自己的意愿,那你可以加钱买更好的,或者自己去别的建材商店看,让建筑商把合同中瓷砖地板洁具这部分砍掉(含人工费),索性由自己来自主购买和安装。在法国,选瓷砖地板洁具最好要带着房屋图纸去,这样商店的工作人员可以根据图纸帮你算出总共需要多少平方米的材料,然后把devis发给你,你再和建筑商的报价对比,决定是自己买还是用建筑商合作伙伴的。(经验如果资金允许,真心建议把瓷砖地板洁具等在国内属于装修的部分从合同中款掉,自己去商店挑中意的款式,然后付钱让商店来负责安装。建筑商合作伙伴提供的款式总是有限的,不必要受此约束。

如何选衣帽间和整体衣橱的供应商:一般来说,现在很多房子的主卧都会设计有衣帽间,现在的衣橱也基本上是入墙式的整体衣橱。建筑商会在造房子的时候预留好衣帽间和整体衣橱的位置,但是在里面装隔板是属于木工活,不包含在建筑商的合同中的,你需要自己去找做整体衣橱的供应商。其实衣帽间和整体衣橱基本上就是抽屉、挂衣杆和隔板。你如果去专门买家具的高档商店定做,价格会非常昂贵。由于衣橱平时基本都关着,只有拿衣服的时候才开门,而衣帽间如果在主卧里面的话也不会经常让别人进来参观,所以只要抽屉、木板、移门的质量好,不必在这个上面追求牌子(土豪请忽略),完全可以请castorama或者conforama这样的店来做。有些厨房供应商也做衣橱(因为厨房的主配件就是隔板抽屉和拉门),如果你的厨房供应商正好也做衣橱,可以和他们谈谈,同时买整体厨房和衣橱会有折扣的。
我们最后选择了castorama,因为castorama有专门的arrangement部门,有专门的厂家和他们合作,衣橱里能给配鞋架、升降架什么的。Castorama的价格比较便宜,质量也不错。当然,去的时候一定要带建筑图纸,自己要对家里有多少衣服,鞋子和内衣裤心里有数,方便工作人员帮你设计衣橱内部如何合理分割出各种长短衣服还有鞋子内衣服等区域。
整体衣橱的材料中隔板和抽屉都不贵,主要贵在两扇移门上(一是因为门的面积大,而且上面要有花纹装饰,二是因为下面还要装滑轨。如果你的房间面积足够大可以装拉门)。所以,如果你的衣帽间比较隐秘,平时没有外人经常来参观,衣帽间可以做成开放式的,不装门,这样可以省下好多资金。(经验:衣帽间和整体衣橱主要保证隔板牢固即可能放衣服即可,不必在上面投入过大资金,但是移门滑轨一定要保证质量好,开的时候滑动平稳噪音小。)但是衣橱最后有个尺寸问题,初期光靠图纸计算是不准确的,需要房子施工到一半时进去当场量,这个我后面会讲。

新浪微博达人勋

 楼主| 发表于 2019-9-13 23:32:02 | 显示全部楼层
本帖最后由 xjmill 于 2019-9-18 19:41 编辑

中间其他小程序:1.去政府部门开通水表电表,不然施工时没有水电可用。2.和建筑公司最后确定图纸细节(插座、灯的数量位置、门的朝向等)

房子开工:房子的工期建筑公司会要求签13个月,主要是为了便于下雨下雪停工。但是只要天气好,老天帮忙,一般会提前2个月交付。但是法国人总体效率不高,每天78月都要度假,也不要指望太早。

开工后,建筑公司负责技术的员工就会开始和你沟通,大概每个月会约你在工地上见一次面,和你解说一下工期进度,同时要求为下一阶段的工程打款。这期间你也可以每过2周自己去看看工地,看看自己的房子进度怎么样。

新手补充注意点:
以下几点是建房小白在建房初期根本想不到的问题:
砌围墙:这个问题对于没有经验的人来说,在初期不会想到,因为围墙、花园和油漆这3部分不在建筑公司的合同范围内(有些法国人是自己动手干的)。围墙砌多高,砌什么风格是自己决定的。但是如果你的房子周围有邻居,特别是lottisement地上的房子,你的墙和邻居的墙属于共有性质,那么费用就应该和邻居商量后大家分摊。这时候围墙砌多高,砌什么风格就不是你一家说了算,因为每户人家对围墙的要求不一样(有些人家前面没花园,门口就放垃圾箱,围墙只需要砌1.5m或者1.6m,起到一个边界的作用;有些人家前面有花园和泳池,需要保护隐私,围墙至少要1.8米。碰到难说话的或者抠门的邻居,如果双方意见不一致,建墙的事能把你搞死!!)。砌围墙要向le mairieurbansme部门提交材料,收到RCPC后一个月才能动工,所以申请时间要自己算好。

土地斜坡问题:有些地块不是完全水平的,其中会有一些坡度。一些大的坡度落差会有几米,小的会有几十厘米。这些坡度对于建筑公司造房子来说不是问题,因为对于他们来说,在坡度上造房子的技术完全成熟的,打地基的时候多花一些成本就行了。但是作为业主,要想好以后的花园问题。你可以要求不把坡度填平做花园,这样你的花园就是一块有坡度的地。你也可以要求用挖出来的土把花园填平,但是如果坡度过大,你的花园地基会被整体托高几十厘米。这时候就和砌围墙这个问题联系起来的,因为你的围墙也会随之要增高。

门口停车问题:在有些地区每户人家门口是要求预留2不在围墙范围内的私人停车位(non-inclurant)。这两个车位怎么留,留在哪,留了以后围墙怎么砌,砌了墙以后装什么样的portail(移动的coullissant门和battant推拉门对预留面积和位置要求不一样(如果地块有坡度,battant只能往地势低的方向开,不然会被卡住。如果是coullissant移动门,则最好要求门旁边要有相应长度的围墙,便于开门时有足够的移动空间)。

整体衣橱问题:整体衣橱的定制并不复杂,但是涉及尺寸,因为房子在建造的时候,总会有几厘米的误差。但是整体衣橱的木板都是50cm, 75cm, 或者1m这样的整数,所以这几厘米的误差可能导致衣橱最后要缩小一些。同时装衣橱的墙上如果有暖气、地暖的泵或者点灯开关,都会影响衣橱的长度。所以房子施工到了一定阶段,要准确量取墙面尺寸后在去定制。


DOMOTIQUE问题:新建的房子现在的volet都是自动的了,车库的门也是自动的,portail上有带视频的门铃也是智能化的。如果这几个系统可以用一个牌子的东西,那么手机上可以下载同一个app控制,比较方便。

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新浪微博达人勋

发表于 2019-9-14 11:01:25 | 显示全部楼层
楼主作为初到法国的新人,写出这么含金量的帖子,真是值得点赞!
加油,希望尽早建好,乔迁新居!
坐等新房美图~
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发表于 2019-9-16 19:50:45 | 显示全部楼层
无情杀手 发表于 2019-9-14 11:01
楼主作为初到法国的新人,写出这么含金量的帖子,真是值得点赞!
加油,希望尽早建好,乔迁新居!
坐等新房 ...

写的真好,就想知道大概会有多少预算,不包括围墙和portails的话


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新浪微博达人勋

发表于 2019-9-17 08:12:56 手机频道 | 显示全部楼层
我也打算自己买地建房,主要是旧房notaire太贵了,但是一般地都离城市比较远的地方,交通没有城市方便了,开车时间也更久些
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 楼主| 发表于 2019-9-17 21:57:15 | 显示全部楼层
springnianzu 发表于 2019-9-16 19:50
写的真好,就想知道大概会有多少预算,不包括围墙和portails的话

不知道你在什么城市,那边土地价格多少。
我在小城市,一般建房如果你手里有25万欧可以考虑。大概花8万欧左右买地(500平方米左右),17万左右建房(120平方米左右,每平方米成本1400, 如果低于1200的报价不建议接受,因为用的材料不好)。墙和portail其实是挺花钱的,10多米的墙,材料连人工至少1万多欧,电动portail4000多欧。当然,如果你的资金大,可以买更大的更好的地,也可以扩大住房面积。法国目前规定住房面积最多占地块面积1/3,也就是说你想建120平方米的房,地块至少要360平方米。但实际上,360平方米有点偏小,因为不同社区还要求和邻居之间留出3米或4米的间隔,有一部分土地必须留出来。房子也不可能正好是个规则的长方型或者正方形。为了采光,以及要顾及各个区域的大小(比如房间不能小于12平米,车库的宽度要大于4.5米),所以房子最后总会有些不规则。比较理想的地块是450到600平方米,建房以后,花园的空间也比较规整。我们这里有些地块1000多平方,风景很好,但后继打理花园又是一笔资金。不过,这里很多法国人自己会砌墙刷漆铺地板,花园里种树除草也都自己来,省了很多钱。如果你也能自己干,就可以盖大房子买大地块的。我老公什么都不会,所以我们只能请人了,预算很紧张啊!
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 楼主| 发表于 2019-9-17 21:57:45 | 显示全部楼层
本帖最后由 xjmill 于 2019-9-17 22:03 编辑
springnianzu 发表于 2019-9-16 19:50
写的真好,就想知道大概会有多少预算,不包括围墙和portails的话

建房到最后总会发现超出预算。因为你会发现各种东西要装,要请人。还有就是一旦出现好的地块,最好能在预算基础上加一些钱买下来,毕竟土地是稀缺资源,可遇不可求啊!你如果心里预算是25万欧,最好实际手里有30万欧,这样可以把房子建得更理想些。
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 楼主| 发表于 2019-9-17 21:58:28 | 显示全部楼层
springnianzu 发表于 2019-9-16 19:50
写的真好,就想知道大概会有多少预算,不包括围墙和portails的话

不知道你在什么城市,那边土地价格多少。
我在小城市,一般建房如果你手里有25万欧可以考虑。大概花8万欧左右买地(500平方米左右),17万左右建房(120平方米左右,每平方米成本1400, 如果低于1200的报价不建议接受,因为用的材料不好)。墙和portail其实是挺花钱的,10多米的墙,材料连人工至少1万多欧,电动portail4000多欧。当然,如果你的资金大,可以买更大的更好的地,也可以扩大住房面积。法国目前规定住房面积最多占地块面积1/3,也就是说你想建120平方米的房,地块至少要360平方米。但实际上,360平方米有点偏小,因为不同社区还要求和邻居之间留出3米或4米的间隔,有一部分土地必须留出来。房子也不可能正好是个规则的长方型或者正方形。为了采光,以及要顾及各个区域的大小(比如房间不能小于12平米,车库的宽度要大于4.5米),所以房子最后总会有些不规则。比较理想的地块是450到600平方米,建房以后,花园的空间也比较规整。我们这里有些地块1000多平方,风景很好,但后继打理花园又是一笔资金。不过,这里很多法国人自己会砌墙刷漆铺地板,花园里种树除草也都自己来,省了很多钱。如果你也能自己干,就可以盖大房子买大地块的。我老公什么都不会,所以我们只能请人了,预算很紧张啊!
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新浪微博达人勋

发表于 2019-9-18 14:09:26 | 显示全部楼层
满满的干货,这种帖子一定要支持。刚上班不久,规划几年后拥有自己的房子,有机会想和楼主姐姐请教一下买房事宜。
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新浪微博达人勋

发表于 2019-9-18 17:35:56 | 显示全部楼层
赞一下!学到不少知识!
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新浪微博达人勋

 楼主| 发表于 2019-9-18 19:38:17 | 显示全部楼层
水边伊人s 发表于 2019-9-18 14:09
满满的干货,这种帖子一定要支持。刚上班不久,规划几年后拥有自己的房子,有机会想和楼主姐姐请教一下买房 ...

嗯嗯,欢迎来讨论
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发表于 2019-10-26 22:49:15 | 显示全部楼层
谢谢分享
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新浪微博达人勋

发表于 2019-10-29 15:19:24 | 显示全部楼层
尽管建一层楼的,据说卖时升值.
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新浪微博达人勋

发表于 2019-11-16 05:55:28 | 显示全部楼层
请问新房可以建grenier吗?要是可以,一定要算在房子的总面积里面吗?我看很多都是老房子才有grenier
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新浪微博达人勋

发表于 2019-11-20 12:15:16 | 显示全部楼层
楼主说得真详细,赞一个。暖气空调方面好像没怎么提?因为我的地没有GAZ接入,只能用电。听说大金这个牌子有水地暖和空调两用的,不知道楼主用的是什么暖气?
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