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[理财置业] 如何在法国购买用于出租的studio【2018详解】

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新浪微博达人勋

发表于 2019-1-10 15:59:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
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我突然发现自己开过一个空头支票……
既然那时候说了,如果成交我写流程,那就写流程吧。
攒人品,求今年工作顺利。



首先,我找的是一个bail commercial的studio。


先讲bail commercial
bail commercial就是说,这个房子是租给一个公司的。然后那个公司再租给别人。下面说这种房子和普通房子的区别:
- 无论里面有没人住,那个公司必然是要给我房租的。
- 房租比一般的房租低。
- 房价比一般的房价低。
- 不许我自己住,也不许我自己租。
- 我没有钥匙。
- 房客任何问题找那个公司,不找我。
- 如果想退出,必须整栋楼房东投票,大多数人支持推出,才能集体退出。
- 基本不用琢磨独自退出,可能性不大。

作为没时间又没钱还想当房东的,这个选项还可以。
注意都是bail commercial房租可能不同。有的给的真的特别少。
聊聊bail commercial多坑吧,他们租给住户是450欧/月,给我们是250欧/月。还好空房期也给我们……
实话说,这个房子要我们自己租,估计350欧/月吧,算上7,8两月空房期,其实差不了太多……
好吧,还是有差,只是我没时间也不喜欢伺候房客。



看房子,没什么好说的吧?就是慢慢等…… 我看了小半年,差不多价格门清了才出手……
好了,现在看准了房子了,可以去签compromis de vente了。和中介签的。如果没中介和notaire签。
compromis注意几个东西:
- 历年房产税对不对
- 历年房租是不是如实,还是里面有charge
- 历年charge是多少
- 要求找银行贷款的日期是多长时间,够不够
- 有没有个底线说多长时间不签就作废了
- 有没有要求贷款利率必须低于多少
- 这个房子有没有自然灾害的威胁
总之,看个人需要注意一下细节。



签完该找贷款了。
首先和courtier聊聊,看看他们能给你推荐什么样的贷款?然后说,我们和自己在的银行问一下再决定要不要你帮着找。
然后和银行做个simulation。然后再和几个银行做simulation。
总之,贷款就注意几个钱:
- frais de dossier
- frais de garantie
- 贷款利率
- 保险利率
上面2个是一次性交的,下面2个是要一直交的。
如果保险利率高了,你可以问银行,能不能我自己找保险?或者,我能不能要50%保险 即50%保险利率?
自己去查查50%保险代表什么吧,我懒的解释了……
因为我们银行账户里的钱已经够还贷款了,所以保险这个东西,基本没用也就看了看没很仔细。
不同的银行们脸可能推荐不同的贷款,要广撒网。
不要忘记约会的时候,等对方给simulation,然后拿出courtier说的,问他为啥他的simulation比人家说的高?便宜点呗。

约银行/courtier需要准备的材料:
- 证件,居留,护照……
- 3个月工资单
- 3年交税的证明
- 自己和公司的合同
- 住房证明(自己住址的)
- compromis de vent
- bail commercial

一切对自己有利的材料都要带上。我当时没带存款证明,后来直接问要不要,要我马上去管我所在的银行要。
结果大家都不要就直接信我有我说的存款了…… 然后他们的附加条件都是要我把账户转他们银行去……
不过我们买studio,贷款也没多少钱…… 只是现在贷款利率比存款利率还底,所以很合适。



贷款准备好了,可以和notaire约了。
我推荐自己找notaire因为出了什么事都要找他,不要共用,他会帮你为你的利益着想。
比如我们这次因为对方的notaire延期,我们亏了一些房租。我们的notaire就在我们和对方notaire吵架的时候站出来帮我们说话了。
需要的材料:
- 出生公证
- 长居
- 护照



约好时间该去买保险了,从签约的那天开始,你就要有这个房子的non occupation的房屋保险。这是房主要买的。
你约的当天这个保险要拿过去的。
约会前跟银行说,给notaire放款。
然后,我约会当天直接录音所有。大家签字,完事。



然后要考虑报税的问题。
我们弄的P0I(填表寄过去就行了,速度很快)。
然后弄了个在线会计。为了避免广告不说哪家,在线会计挺多的。
第一年弄会计很合算。因为notaire的钱和中介费都会计算进去的。
当然还有贷款的那4个钱,房产税,还有这个房子的charge,它的non ocuupation的保险。
还可以计算amortissement。会计的钱当然也要算进去。
我们第一年可以减了9000欧,估计这几年都不用交房租所得税了。
如果错过了第一年,以后notaire之类的,这一年的消费,就不能算进去了。

搞定。



哦,对了,中介说的什么4%纯回报率什么的,忘了吧,见鬼的。
中介嘴里的话我一句没信过,我做了个计算的表。里面填房租,管理费,保险,房产税,然后自己算净收入,然后算房租所得税。
这么说吧,如果不找会计弄自动的,比如房租3000/年,真正到手2000左右, 然后再交房租所得税,也就是净利润1700左右。
我每次都微笑的跟中介说,咱俩说的净利润是一个数吧?中介就说他算的是3000。 有的说算的2500。
大多中介都减charge/房产税就给算“净利润”了,净个鬼啊。

自己做个表算最靠谱。抱歉不能分享我的表……
因为我的表有点多,后来还想投资SCPI弄的很杂,全混一起了,我自己有时都乱。懒得整理。

码字好累,求个赞。


图片来自网络



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新浪微博达人勋

发表于 2019-1-10 16:47:03 | 显示全部楼层
非常感谢您在战法论坛发布的精华内容!
为了更好的使您的帖子被网友搜到,小10为您改了帖子题目
请您谅解!非常感谢您的贡献
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新浪微博达人勋

 楼主| 发表于 2019-1-10 17:00:55 | 显示全部楼层
revefrance10 发表于 2019-1-10 16:47
非常感谢您在战法论坛发布的精华内容!
为了更好的使您的帖子被网友搜到,小10为您改了帖子题目
请您谅解! ...

谢谢更改和加图,我取名无能,写东西也流水帐一样……
谢谢了。
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新浪微博达人勋

发表于 2019-1-10 23:36:37 | 显示全部楼层
楼主,那个报税怎么弄,不明白?能不能教教我,谢谢
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 楼主| 发表于 2019-1-11 10:33:17 | 显示全部楼层
oyamada 发表于 2019-1-10 23:36
楼主,那个报税怎么弄,不明白?能不能教教我,谢谢

看你选择什么方法报税了,找会计的还是不找会计的?
房子是你一个人的名字还是两个人的名字。

我们是2个人的名字,一个人处理所以申请了P01( p 零 i ), 不知道1个人的是否需要。

不找会计的话,报所得税的那个官网里弄就行了。
一样,不找会计也有2种方案,一种直接走默认方案,就是我上面讲的你直接填带charge的房租进去,自动计算。
另一种,不找会计但是real报税,那么notaire和中介之类的钱也能报进去。不能弄Amortissement而已.
我找了会计,所以今年不是我填的,我还不知道自己怎么填,只是从网上知道可以自己填。顺便一体Amortissement其实才是最大的一笔钱,因为持续时间久。
找会计的话,全部问会计就行了。
还可以(我们当时这样做的),先和会计约会,让他提建议,然后自己搞。我们本来想自己搞的,但是网上查了确实Amortissement没有会计就不行,所以最终决定第一年请会计,然后我们自己分析,之后看看能不能自己报。
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新浪微博达人勋

发表于 2019-1-21 11:47:53 | 显示全部楼层
请问我现有的房子可以交给bail commercial打理吗?
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新浪微博达人勋

发表于 2019-2-14 22:26:19 手机频道 | 显示全部楼层
很好的谢谢
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新浪微博达人勋

发表于 2019-2-22 16:39:24 | 显示全部楼层
茄子eva 发表于 2019-1-11 09:33
看你选择什么方法报税了,找会计的还是不找会计的?
房子是你一个人的名字还是两个人的名字。

想加你wx和别的朋友们一起聊聊好吗 愿意的话可以私信我
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