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[其他相关] 买房贷款,装修改造全面攻略贴,最新进展照片12月31日

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新浪微博达人勋

发表于 2016-2-22 21:49:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
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看美丽板块的买房比较多,大家对城市,贷款利率,装修预算都很关心,所以就开一个全面攻略贴。结合大家的经验,不断更新,这样新手查找也比较方便!
本人最近买了第二套房,之前的也是二手房,2007年买的,享受了零利率贷款,当时还没有拿十年居留,和老公都是一年的工作居留,但最后还是有三个OFFRE 选了一个最好的,房子找了大概半年,先确定地理位置,价格范围,然后看SELOGER ,MAISON A VENDRE 和PAP,最后是通过PAP买的。
具体说说第二套房的买房过程:开始心态:反正第一套房住着,不着急,找满意的性价比好的。慢慢找了一年多,看着最近的TAUX实在十分理想,孩子们也需要每个人自己的空间,公寓房对于两个经历旺盛的男孩来说实在不适合,所以在11月底签了第二套。第二套房的选择区域和城市共3个,主要考虑学校,收入,交通等性价比相对好的区域,有RER 步行不超过15分钟。在这一年半里曾经是做了不少OFFRE,其中一个OFFER 通过中介找的房子,房东同意了,但后来发来diagnostic 发现很有问题,面积也有虚报,地下室高度才2米2 计算入使用面积,而且飞机经过,噪音严重,我们再想还价,被拒了。第二次是直接通过房东在LABONCOIN 上看到的房子,房子非常新,而且我朋友是邻居,当房东把房子地址发给我时才注意到,总共还了百分之七左右,大家都同意了,就把材料发给NOTAIRE签预售合同,结果发现对方后来不那么积极,发邮件和短信都不回,后来才知道夫妻本来不合闹离婚,后来又好了,不卖了。
期间也有一些满意的房子第二天做PROPOSTIOIN还是 晚了给其他人抢走了。所以买房子也是缘分,现在这套房子是我们想要的城市和区域。刚刚开始出来价格高,没有进入我们寻找的条件里。后来过了半年没有卖出跌了4万欧元后进入我们的条件,于是在SOLOGER 上留言,中介第二天打电话给我看房,第一次看房我没空,老公去看了说房子十分结实,但有很多TRAVAUX 因为上面高度不高,特别是走廊,三个房间都是斜顶,需要重新升高,估计至少6万欧元以上的装修改建,因此按照它的开价还是超过我们的预算,所以我们一直还是犹豫。后来中介LAFORET 告诉我们这个房子的房东89岁了,儿子想早日把房子卖掉到南部去,所以还价的余地还很大,正好碰到11月13日的恐怖事件,房子一下子主动跌了4万欧元。这个期间我们另外看的一套房子葡萄牙人也因为害怕待在法国急着卖房,房子一个周末跌了5万欧元。于是我们觉得这样的话还是不错的选择,于是我们又还了一万五,最后讨价还价,中介公司也让了一点返佣,总共又下降了一万二。

贷款过程:
房子在中介公司签了预售合同,我们拿着预售合同我们去了四个银行,计划贷款20年,贷款金额 22万,还有第一套房的贷款没有还掉,大概剩10万欧,月付贷款660欧,当然我们第二套房的首付完全可以把第一套房还掉,但银行认为可以保留两个贷款,第一套房请了两家房地产中介公司估算出租房子的租金收入,按照百分之七十计算入收入。一轮银行初步咨询下来20年:SG 给2,4,BP 给2,3 ,LCL 给 2,3 , 而中介介绍的COUTIER 给我们百分之二,而且硬要多带给我们1万欧元,即23万,我们选了BP 和AXA 送正式材料,陆续收到正式OFFRE,最后通过比较接受了COUTIER介绍 的银行AXA BANQUE ,贷款COUTIER的费用是1千欧。办事效率高!
现在双方NOTAIRE互相进入过户手续和合同准备, 3月初我们就要正式拿钥匙了。我又去房子所在城市咨询了装修改建之事,房子升顶的话要把顶的风格,升以后的面积全部写清楚,颜色等,最好是工程公司出建筑施工图,其他比如围墙开车库德门则需要把现在的照片以及开门的大小尺寸门的材质照片贴到现在的位置。另外如果房间内部装修不需要申报,但开落地门,做TERRASSE都需要申报,我们准备一起申报,做不做看预算,一般材料送上去市政府一个月会给答复,然后在房子外对外公布施工内容,如果街坊邻居1个月内没有异议就可以开始装修了。

建议:找房子的一些要素:
1 根据自己的预算和工作选择合适的地理位置,安全系数
2 在SELOGER 和PAP 网站上会有该地区的人口比例,组成,家庭收入,以及学校的一些相关情况 比如:PAP 上有这个城市周围的学校介绍,BAC通过率和是否属于增值项目等。
3 即使是一个地方不同的区域房价相差也很大,比如之前我们看SUCY的房子,PETIT VAL 和 PARC SPOPT 这里就相差很大

举例说明:
Informations sur Sucy-en-Brie

Répartition de la population
26 070 habitants

Revenus
Revenu net moyen par foyer fiscal et par an : 32 795 €


Répartition Hommes / FemmesHommes  Femmes48%52%


2 548Couples sans enfants
3 754Couples avec enfants
983Familles monoparentales
2 493Célibataires
10 912Mariés
1 515Divorcés
6 598Résidences principales avec au moins un parking
8 644Ménages ayant au moins une voiture

Revenus
Revenu net moyen par foyer fiscal et par an : 32 795 €
Salaire net horaire moyenMoyenneCadresEmployésOuvriersqualifiésOuvriersnonqualifiés

4 确认选择的城市和区域后要去实地考察,特别是车站看上下班情况,以及到城市的市政府咨询,比如我们之前的城市公立学校CENTRE LOISIR, CONSERVTOIRE,早托班,晚托班等收费是按照家庭收入,分为很多等级,比如午餐,收入低的只需要支付1欧不到,收入高的要7欧元,收入低的城市劫富济贫比较明显,我们目前公立小学孩子午餐时5,3欧每次,但新的城市全部统一2,7欧元不按照收入收费,这样每月就节约50多欧,一年也有600多欧。还有一些城市是最高只有4欧,封顶了。所以了解每个市政府的福利情况也很重要。



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 楼主| 发表于 2016-2-22 21:50:53 | 显示全部楼层

91的初中和高中排名

本帖最后由 mathisle 于 2017-1-3 09:40 编辑


学校的考虑要从孩子幼儿园,最晚小学要做打算了,初中和高中的排名网上都可以查到,有不少战友发短信给我咨询,我这里把FRANCE EXAM 2015年的排名帖在这里,供大家参考
3 PALMEs                    
CollègeVille
Inscrits
au DNB
Taux de réussite
Taux de mentions
Orsay
Viry-chatillon
Bretigny-sur-orge
Montgeron
Gif-sur-yvette
Etampes
Gif-sur-yvette
Brunoy
La ville-du-bois

2 PALMEs                    
CollègeVille
Inscrits
au DNB
Taux de réussite
Taux de mentions
Evry
Orsay
Draveil
Limours
Dourdan
Savigny-sur-orge
Bures-sur-yvette
Corbeil-essonnes
Marolles-en-hurepoix
Nozay
Verrieres-le-buisson

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 楼主| 发表于 2016-2-22 21:51:12 | 显示全部楼层

贷款经纪人和设计师和寻找装修公司,上图纸啦

本帖最后由 mathisle 于 2017-1-3 09:59 编辑

  • 贷款经纪人:
  • 不要小看贷款经纪人,我们第一套房自己找的银行,第二套房因为有经验,中介推荐了一个贷款经纪人,我们双管齐下,目的是最优惠最有利的PROPOSTION 最后还是选择了贷款经纪人推荐的,第一贷款金额高了一万欧,第二最终算下来TEG 要少百分之零点三

  2 建筑设计师:
  • 由于工程比较大,屋顶的改造和承重墙结构部分,因此我们最终还是请了专业的设计师。我在战法的网站和朋友圈找了3个中国设计师,但都没有经验,一个报价所有工程包括内装5万欧,后来就不行了,一家报价所有工程屋顶改造,改结构,内装,围墙,花园20万欧,可见他们的经验?市政府申报出图纸等费用设计师是报价3000欧TTC ,后来装修公司介绍了一个法国建筑设计师,1977年就开始建筑设计,将近40年的经验,我们这条路上的另外一个改造也是他向市政府申报的,经验十分丰富,报价1500欧,还有340欧是给RT2012年必须的税,其他两个设计师都没有提到这点。价格合理,图纸可以无限制修改,并对我们的工程报价进行审核,给我们很多经验,我们觉得这还是十分有必要的。

  3 如何找装修公司

  • 如果有熟人介绍,用下来好当然不错,但每个家庭情况不同,我们3月日拿到房子后,通过各种关系,邻居,朋友,中介介绍的施工队伍,看到大小约会十几个,自己也在123DEVIS 询价,不靠谱,约会没有来,或者做不了,或者没有下文,浪费时间!!最后靠谱的有三家一家是中介介绍的,一家是我们在附近看到他们在装修,自己主动去询问的,一家是朋友介绍的。这三家公司我们初步定下来,是看了他们初步报价,在我们预算之内,另外对他们公司的资质在网上进行了查询,其中两家2015年的保税收入都超过140万欧元,其中一家给市政府做过一些工程。另外一家因为2015年才成立但有公司自己的网站,而且我们在现场看了他们做的项目
  • 2016年5月31日目前的进程,4月底和建筑师签订了合同,1周后他出了大致的草图,但有些不符合我们的要求,我们提出修改意见,结果他十天后再给我们回复,因为去度假了5月19日去他办公室在市政府申报的图纸上签字同意,他之前还是做了一些工作,告诉我们市政府说6月10日给我们回复,应该是没有问题,然后他会在我们房子墙上挂上改造声明,让邻居监督提意见,一般按照他的经验,因为是独立别墅,而且占地面积较大,所以邻居向市政府提出不同意的可能性不大,在此同时,我们把他的图纸发给三家装修公司,用统一的标准要求他们再修改报价,然后把报价发给设计师审查,他会给出他的意见,我们再最终确认一家。6月底就开始做工程准备工作,当然先是升顶,加高,敲承重墙,开落地窗这些结构部分,然后电,暖气,管道,然后内装。希望圣诞节能够在新家!
  • 另外建筑师为我们想到了合理避税,这一点非常棒!



这是房子改造前,改造后的效果图,平面图

之后的ARDOISE屋顶

之后的ARDOISE屋顶



DRAVEIL PAGE 3.jpg DRAVEIL PAGE 2.jpg


我们装修内容包括:
  • 结构部分:原来普通的法国一楼砖瓦顶全部敲掉,升高,最低的只有一米五,改造后最低升高至二米三,最高部分二米六,顶盖成石片顶,即ARDOISE 的顶,一楼面积为60平方米,分割成三个房间,加浴室和厕所分开,管道,和电全部重做,保暖
  • 底楼敲掉两面承重墙,保留父母套房,厨房和客厅的位置重新调整和分割,客厅开大扇落地窗,并做一个15平方米的阳台,另外楼梯的墙也要敲掉,重新做楼梯
  • 全部内装约110平方米,电和污水管重新,管道重新做
  • 花园铺设小路和设计
  • 围墙的翻新
  • 在沿街马路上申报开门,增加一个小门以及车库的门,车库的改造,翻新加电动门

报价整理 ,之后会发照片的,大家耐心等待哦!
结构部分:原来普通的法国一楼砖瓦顶全部敲掉,升高,最低的只有一米五,改造后最低升高至二米二,顶盖成石片顶,即ARDOISE 的顶,一部分用到铝片ZINC 3家报价适中的分别是两家葡萄牙人,一家东欧人,报价为 4万到4万9不等,其中屋顶保暖到时候可以处理退税。包括一楼敲墙。
底楼敲掉两面承重墙,保留父母套房,厨房和客厅的位置重新调整和分割,客厅开大扇落地窗,并做一个15平方米的阳台
报价:1万5左右,基本一致。
所以结构部分改造在5万5到六万,建筑设计师最终图纸出来后再让三家公司最终修改报价,然后请建筑师审核报价是否有水分,并审核十年保险资质。工程预计2个半月

最后结构部分改造费用为:6万5,因为其中承重梁的报价计算有误差

内装部分中国人来做,开始3月份人工费报价1万7,三个工人2个月,四个工人一个半月,加材料费用3万5
这个费用开始报价的中国师傅再来看时候报价到3万9,只是人工,所以我们找了四个不同的师傅,包括朋友介绍的,以前用过的,网上找的,同样的工程内容,报价最低2万多,最高7万2,有位朋友还是熟人,开始说4万5,后来我们定了一家2万5的,他又说可以2万8了,中国师傅正在进行时,最后如何我会详细描述。

材料费用目前估计4万左右包括门窗,厨具,希望整个工程费用能够控制在13万欧元之内


点评

点图可放大滚动观看!  发表于 2016-5-31 14:22
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新浪微博达人勋

 楼主| 发表于 2016-2-22 21:52:32 | 显示全部楼层

根据确认的设计图纸报价和开工,最新照片12月31

本帖最后由 mathisle 于 2017-1-3 10:15 编辑

好久没有更新,因为法国人办事效率太太慢了进程详细说明:
3月8日拿到的房子钥匙,之后就约各种装修公司和设计师,
5月8日签了一个设计师,委托申报
5月25日对他的设计表示认可,双方签字,本来他说第二天就送市政府,结果6月6日才送
7月6日我们收到市政府的来信答复整整一个月说缺少设计图纸和数据,我们立即和设计师联系,这次他很积极,也认识到错误就7月8日修改后再次递交。
8月1日市政府来信说通过了,可是我们的设计师又休假了,终于在8月底把我们的prime de construction 挂在了门口围墙上,需要等至少1个月没有邻居反映或者提出异议就开始装修了
设计师还算不错,看了我们提供的三家装修公司的资质,对一家做出否定,一家告诉我们公司8月份才正式成立,资质较浅,另外一家葡萄牙人的公司最靠谱,同时他也推荐了一家,我们看了报价是十分细致和专业但超出我们的预算,葡萄牙人公司去年和前年的申报收入都超过150万欧元,而且给94省的一个城市政府作过小的工程,是房产中介推荐的,我们根据设计师的意见让葡萄牙公司再补充了一些细节。下周应该确认签合同付定金和动工了。
附上两家装修公司的报价


2016年10月
装修公司通知我们10月10日正式开始施工,离开我们拿到钥匙整整7个月,10月5日正式签了合同,外墙和阳台目前不要他们做,想到是利用他们的脚手架请中国师傅来粉刷,应该不会要那么贵,公司还是相当正宗的,办公室里全部是DOSSIER 这家葡萄牙公司自己在葡萄牙有窗户的工厂,然后我们一起选了屋檐类型和窗户架,这都是包括在报价里的,总共5万9,TVA开始算了百分之二十,最后是我们建筑师和他们谈了,降到百分之十,另外建筑师还帮我们验证了他们10年保险的资质,提出保险条款上一些内容需要补充,建筑公司老板说他每年要支付2万多欧元购买这个保险,工程上百个,同一时间他有十几个工程一起在做,最多可以造5层楼的房子。另外我们在签合同的时候还强调工程完成时间和支付方式,协商下来,最晚1月15日完成屋顶的改造和敲承重墙,垃圾清理,我们会在12月下旬确认内装修公司,并开始保暖,电管道等内装部分的准备。1月15日后如果没有完成,超过一天按照150欧的赔偿,每完成一项,验收后支付款项,报价上写的很清楚。周一装修队进场,我们因为要上班没有去看,只是把钥匙给了对方,昨晚去现场看了,进展很快,上面的一层已经基本拆除。有两个大的垃圾箱一个放土,砖和瓦,一个放木头的,见图:图一脚手架已经搭好,上面部分已经拆除。图二 垃圾堆放 图三我们选择的窗框  第四屋檐款式,我们选择了第二款
TRAVEAUX3.jpg 5个星期,屋顶升高完成,12月18日,中国装修队进场,外墙粉刷,保暖,排水管安装完成,接下来一层水泥,石膏板,阳台浇水泥,电装修前http://bbs.xineurope.com/forum.php?mod=attachment&aid=MjUwMDQxMnwxMGEzMGU5ZDA1MTI4YjI5M2VhNzM2MGY5NWVhZWQzMnwxNTM5OTI1Mjgz&request=yes&_f=.jpg的外墙和改造后外墙对比:
背面:
IMG_20160423_100826.jpg

正面:
A872-01-52176716-a.jpg













背面

背面

正面

正面
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发表于 2016-2-22 22:24:43 手机频道 | 显示全部楼层
你这升高屋顶 包括重新做ravalement 的钱了么 因为外表要不不一样 上下2部分
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发表于 2016-2-22 22:24:47 手机频道 | 显示全部楼层
你这升高屋顶 包括重新做ravalement 的钱了么 因为外表要不不一样 上下2部分
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新浪微博达人勋

发表于 2016-2-22 22:27:42 | 显示全部楼层
能方便说说你们选的什么城市吗?
战法客户端
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新浪微博达人勋

发表于 2016-2-22 22:28:31 手机频道 | 显示全部楼层
不知道你内饰是否重新做 ?如果是 还有电 如果都重新弄 这个预算下不来吧 我家是 没加做升高 就已经是你预算的钱了 不过是全部重做了 不知道你家居住面积多大? 640平?
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新浪微博达人勋

发表于 2016-2-22 22:39:37 | 显示全部楼层
这个是真的有钱,只能围观了
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 楼主| 发表于 2016-2-22 23:15:12 | 显示全部楼层
NSH 发表于 2016-2-22 21:24
你这升高屋顶 包括重新做ravalement 的钱了么 因为外表要不不一样 上下2部分

没有,现在外墙白色为主,还算干净,到时需问一下加两条灰黑色需要增加多少
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 楼主| 发表于 2016-2-22 23:16:54 | 显示全部楼层
zhaorushan 发表于 2016-2-22 21:39
这个是真的有钱,只能围观了

不是那种Chic 的城市,91
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发表于 2016-2-22 23:27:42 手机频道 | 显示全部楼层
坐等装修公司反馈哈
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 楼主| 发表于 2016-2-22 23:50:08 | 显示全部楼层
NSH 发表于 2016-2-22 21:28
不知道你内饰是否重新做 ?如果是 还有电 如果都重新弄 这个预算下不来吧 我家是 没加做升高 就已经是你预 ...

土地面积640,住房实际面积目前只有86平方米,升顶后会有100-110,不包括地下室面积。电,供暖全部重做,只保留外墙结构,实木地板,双层玻璃窗户,我们大致讲了一下工程内容6万5是葡萄牙人初步报价a
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 楼主| 发表于 2016-2-22 23:53:33 | 显示全部楼层
charlotte_x 发表于 2016-2-22 22:27
坐等装修公司反馈哈

货比三家,最近拿到两家装修公司联系方式都看了他们做的项目,都还不错。他们推荐说早上8点30分到,工作到18点30到19点,一点没有偷懒。
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新浪微博达人勋

发表于 2016-2-23 00:35:18 手机频道 | 显示全部楼层
我家是只留了4面外墙和房顶 其他里边的都重新打掉重做 窗户 门地板 墙体 保温 阁楼 加了3扇 VELUX +volet 内部电 水 重做 做了3个浴室 2个厨房 内部粉刷 重新做了 上下楼的 plancher 外墙没动 最后按照预算超了20% 这也属于正常范围 通常装修都要超过预算20-30% 本来想加高一层 但是看了要5w 的报价就算了
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