本帖最后由 josepha 于 2017-6-7 14:05 编辑 2.2 有中介的 （下班了，我改天更新吧） 一般来说，买卖双方通过中介沟通进行买卖，可以直接在中介签一个 compromis，其法律效力等同，就是所需的材料比公证处少一些。然后 compromis 签订之后，才由notaire 介入，但是各种程序同上述。 但是之后正式的买卖合同 只有notaire 有权利起草公证合同。 当然，在中介签的 compromis，之后 定金大多数还是银行汇款给公证处，有notaire 进行保存。当然，也有中介公司自己保存定金的，就我们办公室接受的材料来看，很少见，但是也合法。就算给中介定金，也是银行汇款的方式。并且顾客可以自己提出要求让自己的公证员保存定金。 所以结论，就算要在中介签 compromis，还是建议签订任何合同之前，联系自己的 notaire，让其大概检查一下projet de compromis, 以及可以及时的给顾客一些建议。 注意小陷阱之2， 同一个顾客因为被警告，所以去了一个很大的中介，被courtier 忽悠了，说交个cheque （cheque不是给公司的而是给个人名义的）签一个预订合同就好了，可是连房东的面都没见找，甚至对方提议造假签名方便顾客可以提前去银行贷款。这简直就是胡扯。请注意。 之后的流程，完全和上面详细的例子是一样的。 2.3 其他相关事宜 2.3.1. 正式买卖合同签订前10天左右，公证处会发一个文件叫做decompte，就是买家需付款项的明细表。 其中包括 房钱（但是会减去已经交了的定金），公证费，中介费 (如果有的话)，贷款数额，余下买家自己需要付的数额。 一般来说，个人需付的钱，提前3天银行汇款给 notaire ，买家的银行贷款部分，由notaire 直接跟银行联系，取得款项。 2.3.2 仅适用于有工会syndic 的情况，就是您买的不是 maison 合同签订当天，公证处会做一个vendeur l'acqereur decompte ，大概就是买家需要用支票形式还给卖家的钱。 需要还的款项为 房东税又叫地皮税 taxe fonciere 以及 卖家之前付给工会syndic 的各类款项 这里大概解释一下，地皮税一年一交（大概10月份左右收到税单），如果正式合同定于3 mars 2016, 那么卖家vendeur 会于2016 10月交税（税款基于2015年的，基本不变的），那么这时候，由买家还给 卖家多交的税（卖家从 jan 2016 到 3 mars 2016 物业主 le proprietaire，而买家从 3 mars 2016之后成为 proprietaire，继而需要付 房东税 ） 关于工会syndic一样，房东 le proprietaire 都是每季度提前交各类物业管理费，如例， 3 mars 2016 到第一季度末还余28天，那么买家应该补给这28天的费用。 目前就先这么多，其他的想到的再说吧 很久都没有更新帖子了，因为工作忙碌，谢谢大家对我工作上的支持，这里鞠躬感谢！！ 之前我被误解，心里其实不是很舒服。 编辑这个帖子，其实花了我不少的时间，虽然确实给我们办公室带来了广告效益是无法否认的（这里鞠躬感谢各位的捧场 ），但是我写帖子的初衷也是普及一下所谓的常识而已。 我只是希望，如果是我的顾客，看帖之后，就不需要在打电话询问时，我把相关内容重复三万遍。不是我的顾客，看了帖子之后，在选择公证处之后，因为知道大概流程，心理也会比较踏实一些。 因为目前干这一行，应该要比大家了解的多一点点，希望能帮到在法国奋斗的我们. 即便不久的将来，当我完全离开法国之后，也希望这个帖子可以帮到想要买房子的同胞，也只是这样而已。当我没有办法及时回复您们的专业问题，请不要 enervé , 谢谢！ 常见的流程，之前已经讲叙述的七七八八了， 这里涉及其他比较敏感的问题 大概提一提。 因为涉及比较敏感的问题，如果同胞觉得被冒犯了，请跟帖或者发信息告诉我理由，也可右上角点叉，慢走不送。 我们办公室终于开始要求收这个300欧元材料费用 ，就像之前描述的那样，这笔费用巴黎多半的公证处都会要求的，这里快速的再讲述一下理由。 这笔费用由买家出，因为我们前期的工作都是免费的，如果签订了预售合同之后，因为各种原因买卖被取消，那么从开始起草预售合同到后期准备正式合同的材料信件费用，都由我们公证处的自己承担，有时候数额会高达100到200欧元。当我们最后要求买家支付费用，一般顾客都不高兴付钱，房子都没有买成，还要付钱？？？ 时间一长，积少成多，刚刚我们老板还因为这个事情发了脾气 ..... 所以，我们办公室决定还是预先収300欧元作为材料费，最后买卖完成与否，都不退还。 转入正题 3.1 关于以外国人身份在法国买房子 法国法律规定，外国人在法国投资买房子，和法国公民是一样的条件，没有其他的限制，当然也没有其他特别特殊的优惠。这里后面会继续讲到。 有几点需要强调一下，经常有顾客打电话咨询相关问题 ： 3.1.1 作为买家，公证处需要你在法国银行开一个账户，然后由你的法国银行给公证处转账。 经常有顾客问, '' 我要买房子，钱是父母或者朋友从其他国家银行汇过来的，可以直接汇给公证处吗？ '' 不行 好吧，法国没有任何法律条文禁止公证处的账户接收从国外银行直接的汇款。但实际上，法国的金融管理比较严格（越穷越龟毛吧，大概吧.......）, 所以这样国际汇款很少能成功。 以我们办公室为例，2年前一个意大利国籍的小哥想在法国买房子，然后钱就是从他在意大利的银行直接汇给我们的，虽然我们也有劝过他的，可能小哥深刻的觉得欧盟一家亲吧，还是一意孤行。结果就是，没有结果。钱汇给我们办公室了，然后被相关机构进行冻结监管查控，漫长的1年之后， 钱继续被冻结着 ...... 3.1.2 作为买家，需要你自己名下的银行账户来汇款转账 （联名账户也可以） 经常有顾客问，'' 我妈（我弟，我亲戚，我朋友）要买房子，钱通过我的法国银行户头汇款给公证处吗？'' 不行 这种行为是被法律禁止的，谁卖房子，谁出钱，也就是说，房产证上面想要出现谁的名字，就需要谁的银行进行转账付款。 3.1.3 作为买家，没有在法国的长居，也想买房子，怎么破 ？ 这个问题确实不好回答，也不容易实现。 理论上，法国大的银行有一些特殊的柜台，可以给 不在法国居住的外国人 （指的是没有长居的外国人） 开银行账户，但是有一些特殊的限制，比如需要开户人在本国银行的推荐信，并且会说英文或者法文以便交流 ，还要求有其他的相关文件。 也许以后越来越多的同胞办理相关业务，可能会改变现状，但是目前，不会说所要求的语言，甚至有翻译或者亲戚的陪同也是不可以办理开户的。 我们之前咨询过在巴黎的工商行和中国银行，结果也是不行的。 希望这个问题不久之后会被解决 。 这里呼吁有没有在银行工作的同胞，这个问题怎么破 —— 没有长居的外国人想在法国开银行账户，也不会讲除了 中文以外 的其他语言？ 3.1.4 作为买家，一大部分钱都是国内亲戚朋友资助的，将来会被上税？ 确实是很现实的问题。 法国现在觉得自己这么穷，怎么可能放弃一切合法的收税的机会。 但是，我们也有避税的空间。就是说，一个人每15年内 可以收 父母两人 100000 X 2 euros, 再加上四个祖父辈的老人 （如果都在） 31 865 * 4 , 再加上其他阿姨叔叔亲戚可以给 31 865 * N (条件是他们没有自己的小孩) 。 如果超过这个abattement , 多出部分就需要上税了。 以下官网，请参考 http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=1&typePage=cpr02&docOid=documentstandard_2805目前楼主在和顾客讨论，有法律条文表示外国人在法国居住不满6年，关于财产赠予，完全不需要上税 。但是这个正在和 impot 的确认中。一旦有确定答复，我会告诉大家。 有人问需要什么文件来 避税 ？？ 首先，这部分赠予税, 不 在我们可以过问的职权范围里面, 也不由 我们公证处收取。 一般来说，当您收到 父母亲戚朋友 从法国境外或境内其他银行汇给您户头的较大数额的钱款，银行会直接问您的原因和相关证明。当然您是否之前去 impot 申报，选择权在您。 就工作经验而言 （之前提过因为不是职权范围，所以只是经验而已，如果有错误，请相关领域朋友及时纠正帖子 ） 由赠予人（谁的户头汇款给您） 写两份文件：资金合法来源解释文件 ，资金赠予（或者借款）说明文件 简单说明，您的赠予人 的钱是哪里来的 ？ 这笔大额款项为什么要汇给您 （送个您或者借给您，钱用来做什么？） 我这里没有样本可以提供给大家。可以简单的要求赠予人写这么两份文件。至于什么语言？赠予人习惯性用什么语言，就用相关语言书写。 如果是中文，那么还需要在法国的认证翻译 ，就是找法国上诉法院所认证的翻译官进行翻译的文件。 3.2 卖 房子 关于卖家，公证费已经由买家承担，所以一般来说是没有额外的费用。 但是有几点需要费用需要注意 3.2.1 卖家需要提供 完整的房屋检查报告 （如果是通过中介，一般来说这部分中介会帮助处理。） 当然不是卖家自己进行检查，而是需要联系房屋检查公司，对房屋进行一个完整的 检查，然后出具一份具有法律效力的文件。为什么这么说呢，因为这些房屋检查公司都是有保险的，如果所得的检查结论有悖于事实，需要承担法律上的义务责任，一般是由其保险公司索赔。 问我价格？大概300到500欧元吧。请详细联系相关的房屋检查公司，以便咨询。 之前还因为这个房屋检查跟顾客闹得不是很愉快。 个案！ 卖家提供给我们一份完整房屋检查报告，就书面检查来说一切正常。然后所有结论被书写在预售合同里面。预售合同签订之后，买家重新再visiter 房子 和cave之后，打电话指责我们 说是 作为其公证员我们不负责任，拿着钱不办事，他是买家，他出公证费，我们公证处没有站在他的角度上考虑问题 。我一脸懵，没有理解他说的是什么，以及如何不负责？原来买家参观cave之后，cave的顶层比较不好看，（巴黎老房子都这样吧，我估计），告诉我顶层全部都是Amiante 的遗留物质，这简直就是欺骗行为。 我继续一脸懵，已经签订的预售合同里面写明房屋检查报告里面关于 Amiante 部分是 没有检查出 Amiante物质 ，并且检查报告里面说明 检查包含 CAVE 。 我只好跟买家解释，我们作为公证员，不可能亲自去visiter 房子，我们会检查所有的书面材料，卖家的房屋检查报告书 是合格的，有效的。我没有办法因为买家您自己的非专业的结论来质疑这个专业的结论。您一定认为有遗留的 Amiante物质， 我只能建议您自己找一家专业房屋检查公司，重新作出相关的检查。 当时买家也同意了，说好吧，自己花钱再重新检查。还问我，如果检查之后得出不一样的结论怎么办，我们回答，要么之前的合同完全作废，要么重新签订一份更改过的合同。2个周之后，买家再次跟我们联系提供新的检查，当然了， 得出的结论和第一次卖家提供的报告是一模一样的 。 我这里只想说，作为买家或者卖家，不懂的时候，您有问题就提好了，隔行如隔山，不理解相关材料是多么正常的事情。但是请不要轻易下结论。 我只能说我大概长了一张骗子的脸 ？ 这里大声呼唤，我们是公证处，我们是给国家工作的。 如果问我们，你们収那么多的钱，怎么还说 XXX！ 各位，我再次千万遍的重复。您没有注意到，作为买家买不动产，除了所谓的公证费，您竟然没有给法国上税？在这个买个口香糖都付20%税的国家，关于不动产的物业主变更，怎么可能不收税。法律规定，这个税，由买家付，然后由公证处来征税，然后一并交于国家。 不动产过户合同只有在公证处起草的才有法律效力，所以顺便由公证处收税。真是机智啊， 这样就避免了漏税行为，对吧！ 3.2.2 如果卖家当年买房子的时候，是通过抵押贷款（这里只涉及抵押贷款，普通贷款不相关） 买的房子，现在卖房子的时候，这个抵押的期限如果还没有到期，那么我们还需要收取一点点费用联系银行，把抵押贷款取消掉，被称为 法律文书 mainlevee 。（请注意，这个法律规定的程序，只要还在贷款的年限内，跟您的贷款是否还清，是不相关的.） 举例说明 卖家Ａ现在2016 年 要卖房子，房子是其2005年通过抵押贷款 买的 （假设当时的贷款年限是15年，从 2005年6月到2020年6月）. 预售合同之后，我们需要联系 A 当时的贷款银行，得到银行的同意书才能进行买卖，银行的同意书会说明，A还剩多少钱没有还清，或者已经全款还清。 正式合同签订之后，首先我们会先还清 A 对于银行的贷款，扣掉 法律文书 mainlevee 的费用，去掉 syndic 的费用（之后会提到），再去掉 plus value （之后会提到） 的税费，已经其他卖家通过公证处账户的已付费用，然后剩下的余额 汇款给卖家 A 。 法律文书 mainlevee，简单来说，就是取消注册在房子里面的抵押贷款的法律格式文书。大致就是，还在抵押贷款的年限内，买卖正式合同签订之后，公证处还清了卖家A 贷款( 或者卖家A 已经还清)，卖家A 的贷款银行 同意取消被注册在房子里面的抵押贷款。 如果卖家 A 的抵押贷款 是从 2000 年到2010 年，然后 现在 2016年 卖房子，这个就不需要 涉及 法律文书 mainlevee. 听起来复杂，其实也没什么。如果你的公证员也长了一张骗子脸，正式买卖之后要收取你这部分 mainlevee 费用的时候，请不要吃惊，然后觉得又被骗了。 如何 可以知道您当年买房子时候的贷款是不是抵押贷款，其实很简单，翻开你的房产证，如果上面有写明 PRETEUR 某某银行，贷款的数额年限等等相关内容，那么就是抵押贷款无疑了。 3.2.3 不动产如果是 公寓 appartement 正式合同买卖的时候，公证处和物管 syndic 联系，然后出具一份 文件叫做 etat date , 里面包含了卖家在该 syndic 的账户情况 以及 整个 syndic 的管理整个 immeuble 大致的情况。这份文件比较贵，就经验而谈 从400 到1000 多 欧元的都有。 千万不要问我为什么这么贵, 我也不知道 ！！ 不动产如果是 别墅 maison 之类的话 就没有这部分 syndic 费用了。 但是 maison 别墅 的类型，公证处需要在预售合同签订之前，卖家做一个 assainissement 部分的 control， 简单地说，就是污水 使用水，厕所水以及雨水的 排放管道的处理情况。听起来复杂，其实的也没什么，真正要卖房子的时候，请联系您自己的公证处，他会告诉你该怎么做，只是需要付费而已。 3.2.4 更新 关于 plus value immobilière 大家好，我又回来了！！！ 工作繁琐忙乱，很久不见，这期间谢谢大家的捧场和包容。 不动产的增值税 plus value immobilière 是和 物业主 proprietaire 决定卖房子有关系的。 法国这个习惯收税的国家，你决定卖房子的时候，一般会有一部分增值税需要缴纳。 增值税的计算标准是两部分，一是 作为 proprietaire 持有的年限 ，另外是 当时买入和今天卖出的差价计算 . 当然，这里大家感兴趣的是如何避税. 法律规定了几类不需要缴纳增值税的情况 ： 1. 作为 proprietaire 超过了30年 2. 作为 residence principale 卖 不需要缴税 3. 有不动产A 要卖，但是自己不住在里面，还有另外的 residence principale - B，并且最近4年不是房子B 的 proprietaire， 还需要承诺卖房子A 的钱 未来两年之内用来投资 新的 residence principale. 这时候，卖A 的时候不需要缴纳增值税. （有些绕口，请详细参阅） 一段时间 当然，如果你房子当时的买价 和今天的卖价 差价很小，那么需要付的增值税很少甚至没有。 4. 其他注意事项 4.1 关于 公寓 appartement 4.1.1 关于 appartement 的使用目的 听起来题目很傻的样子，但是个案中会出现问题。（不是危言耸听） Le règlement de copropriété règlement de copropriété , 更改相关用途。 有卖家A卖公寓，之前是BOX，但是后来整修改成了公寓来卖。我同事在接手材料检查过之后发现，最早这个不动产的用途是 BOX, 卖家A 十几年前买过的来的时候根本不知道原来不是 appartement ，而是整修过的 box，我同事立即联系syndic，答复是根本不知道这一回事。这个情况蛮严重的 ..... 4.1.2 如果公寓前10年 进行了大的整修，我们叫做 gros travaux , 买卖的时候，我们需要 当时 syndic 同意文件，有时候看装修类型，还需要 政府的 许可证，以及 参与装修的公司的保险，很重要。 物业主自己的保险 （有时候，卖家当时没有对这个装修买过保险）, 虽然我们推荐，但是一定没有的话，我们也会在合同里面注明的。 4.2 关于 Maison 4.2.1 gros travaux 一般作为房东，之前进行的大型施工 gros travaux ，肯定会有相关政府部门的许可证，普通的就是 déclaration préalable ， 大型的就需要 permis de construire. 请房东收好所有的文件，您要买房子的时候公证处都需要。 强烈不建议 房东进行大型施工不申请许可证 。 请保存好所有参与施工的公司的 facture 和他们当时的保险 assurance decennale . 如果您当时不要求的话，几年过去了，要买房子的时候，是公证处必须要求的文件，您就很难再跟相关公司拿到保险文件了。 公证处强烈建议，房东自己也买一份关于 gros travaux 的 保险，叫做 assurance dommage ouvrage . 虽然我们接受的材料有很多物业主并没有买相关的保险，但是我们会标明在合同上面 '' 法律对房东要求相关的保险，但是房东并没有承保.... ‘’ 4.2.1 assainissement 部分 重复上面的 3.2.3 关于maison 的部分，因为很重要，所以再次重复。 因有时候房东根本不知道这个要求，所以我们接手的材料，有中介做的预售合同，这部分就没有提到，然后就造成了很大的麻烦。 一般来说，目前大巴黎地区 (外省状况我不清楚)，不管是 公寓还是别墅，大部分污水排水管道已经连接到了政府规划好的区域Tout à l'égout 如果是公寓，由syndic 负责排水管道状况。 如果 是 maison, 需要物业主自己联系政府相关部门做一个 controle，查看相关设施的安装和使用情况 是否符合标准。 当然，还有一小部分区域，不属于政府 Tout à l'égout 法律禁止房东自己把污水废水随便排放到地下或者河流里，虽然这么做比较省事。 法律规定房东需要自己安装整个符合标准的污水排放管道设施。 所以在预售合同 之前，公证处要求房东做一个 controle，都符合标准，没有问题； 如果不符合标准，需要专业的公司做一个 DEVIS, 给将来要改装的工程做一个预算，可能是5000 到15 000 欧元，有买家来考虑是否想继续购买。因为买了之后，这个改造安装是一定必须要实施的。这也是为什么，在 预售合同 前，我们要求卖家出具相关检查材料。 5. 其他补充
2016-1-4 15:30:51
提升卡
沉默卡
喧嚣卡
千斤顶
楼主 
），但是我写帖子的初衷也是普及一下所谓的常识而已。 我只是希望，如果是我的顾客，看帖之后，就不需要在打电话询问时，我把相关内容重复三万遍。不是我的顾客，看了帖子之后，在选择公证处之后，因为知道大概流程，心理也会比较踏实一些。
