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[图尔] 在法国当房东(二手出租房经验分享)

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新浪微博达人勋

发表于 2014-4-16 21:35:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
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房屋银行类
『邮箱』:
本帖最后由 步高里 于 2014-7-24 09:49 编辑

法国生活了多年以后, 开始为自己做一些打算, 这几年一共买过3次房子, 这里是买了出租房, 想做长期的投资, 发个帖子娱乐一下, 当然也看看自己有什么遗漏的地方, 大家可以补充。

我是纯粹给自己增加些退休金, 买房子总比银行定存好, 而且给自己一个必须EPARGNER的压力, 最后省事也很重要, 所以对投资回报率并没有很高的要求,超过银行贷款利率就好。  请有更好的投资理财方法的朋友去其它相关帖子讨论

我这里聊到的合同都常规遇到的情况, 但是我们同时也会听到法国人常挂到嘴边的一个单词:Contractuel - 一切以合同为准 ! 比如通常的租房合同会写地税(taxe fonciere) 由房东承担, 但如果合同里写了地税有房客承担的话, 那就是合同为准了哦。

[hidde]购房时的选择:

房屋大致条件:
- Studio 31平方, vide, 带地下车位和一个4平米的阳台。就除了墙, 热水器, 马桶其它都不是我的。没冰箱,没灶台 没床
- 大学附近
- 地铁站300米
- 90年代末的公寓房
当时买的时候就是带房客的房子, 前任房东签的合同很完整, 租给了附近大学的一个女学生, 其实房子买了2年半, 我只有买房前去参观了一次, 只记得当时的租客很爱干净, 房间非常整洁。

房源:
因为很巧的在中介的网站和PAP的网站发现了同样的一套房子(同一张照片), 其中中介网站的价格为FAI, 比PAP的广告贵了将近7%, 相当于贵了个frais notaire了, 所以这其实也是影响我决定的很重要因素, 有了占便宜的感觉,直接导致我在和前房东的讨价还价上没有很尽力。 当然了, 2年后的又一次买房经验告诉我, 其实对于像我们这样的业余选手来说直接跟房东交易并不一定会比较便宜, 而在法国通过中介购房还是相对安全些。

买房时房东所必须准备的认证材料(Diagnostic):

- DPE - Diagnostic Performance Energétique: 耗能的鉴定, 这个现在是所有房屋买卖必须要有的了。 这个分为2个图标:

1:  l'étiquette énergie :


这个字母越是靠前越好, 字母越是靠后说明房子耗能很厉害, 等于说冬天保暖差, 暖气费贵, 夏天隔热差。 这个鉴定到现在为止没听说过有A级的, 一般所谓BBC(batiments basse consommation, 就是所谓低能耗的房子, 2010年左右开始造的新房子)的房子也最多到B或C级, 我曾经买过3层公寓期房,那时候所谓BBC还没出来, 拿钥匙时给的diagnostic直接是D级的,但是房子卖出时中介又要我再做一次, 说这个应该是有人住在里面时测才合理, 结果测出比新的空房测出来结果好吗接近C级了。此外我曾经住过的一套70年代包供暖和热水的高层公寓测出来倒是C级的, 所以貌似中央供暖的大栋房子评级会稍高而小栋的房子四面都没邻居, 能量就流失得快了。


2 . l'étiquette climat


这个紫色的图我没太多研究, 好像是取暖或其它方面产生的二氧化碳的量, 这是一个对环境的污染的指数, 如果房子里只用电的话, 污染很小, 如果取暖或煮饭用燃气或燃油的话, 数值会较高, 据说以后如果这个数值可能会影响 frais notaire 的价格但目前来讲好像对购房和使用成本没啥影响。

- Diagnostic Amiante avant Vente :

这个是石棉含量的鉴定, 1997年以后这种隔热材料在法国明文禁止了, 所以建造于1997年以前的房子会要求做这个鉴定。这个要很当心, 石棉致癌已经是众所周知的了, 如果这个房子鉴定含有石棉的话, 那你要小心了, 这很有可能是房子便宜的理由。 要知道如果石棉是絮状的话, 除掉的费用是很贵的。而你若将含有可接触到石棉的房子租出去的话, 可能被房客告死, 尤其是那种裸露的絮状石棉,那是非常危险的, 专门的除石棉公司来弄的话都是都是搞的像除炸弹的样子, 专门的防毒服和车子等。。。当然了我遇到过石棉报告阳性的, 不过不是包在水管上或垫在墙里的那种, 而是老的地板贴使用的粘胶里含有一点石棉, 我让专门的公司做了预算, 8平方的除石棉给了我个5600欧的预算, 但这种其实可以自己做的。

- Diagnostic Plombe: 这个是1949年之前建造的房子要做的, 因为没遇到过, 所以也不太清楚。

- Diagnostic Loi Carrez
这个是房屋面积的测试, 买卖房产时必须的,要注意的就是斜顶的部分, 储物室的部分一般不是全面积而是折算面积。只买过很规整的房子, 所以没研究过。

- Diagnostic ERNT - ERNMT
这个是地质方面的检测, 比如说这块地方是否会被水淹, 是否会有地震, 是否会产生地面塌陷等。 个人觉得这应该挺重要的, 不过既然买的都是城里的公寓住房, 实在没有花时间去研究这个, 我想如果是想在乡下买地自己造房子的话就要好好研究下了。 我买的房子属于zone inondable (所谓可能有水灾的地区,当然距上一次淹水已经有大约80年了, 所以我就。。。反正不是也没办法解决嘛

- Diagnostic Electricité

电路检测,超过15年房龄的都需要, 这个最好找个专业电工做个预算, 尤其是出租的房子, 电路是有一定的norme的。 比如浴缸旁边不可以有插座, 比如接地线, 比如房间里该有几个插座, 插座是否有保护等, 总之要是漏电的话, 房东有责任的, 而重新排电路在法国是很贵的, 所以这部分很重要。 我因为当时没有花精力去研究鉴定报告, 结果买来的房子电路板的盒子看上去新新的, 但是装修的时候才发现后面电线都没换, 新加的地线其实不工作!!!大家要当心啦

关于贷款:

贷款实在是个很完复杂的部分, 细写起来非常的长, 这边简单的说一下。 款买房子时银行一般要问你是买residence principal 还是 locatif,因为出租房贷款年限一般不超过20年而你如果比较年轻的话, 主要住宅有的可以贷到30年, 甚至35年, 当然了这种年限实在是太不划算,毕竟年限越长利率越高,到最后利息比本金高出很多,还来还去都是在还利息。 此外出租房贷款利率比主要住宅利率高不少。
关于预售合同:
因为在法国大概没几个人或公司会直接支付所有房款, 所以一般买房都会签一个预售合同并支付房价5%作为定金, 等到房款全部到账(银行贷款下来先转到notaire的账号去)大家再到notaire那边签最终的售房合同。

在预售合同里需要标明你将要怎么支付房款:首付, 贷款额, 贷款银行, 年限, 利率

* 贷款银行: 通常至少你要有2家银行的offre de pret, 就是2家银行在初步同意贷款给你, 就是说2家银行愿意给你个贷款计划并接受你的贷款申请拿去给贷款部门审核。

* 贷款利率:你可以稍微写低些, 比如银行说:定息, 20年, 利率4.5%的,那你在预售合同里这里可以写个4.3%, 然后最多不超过4.8%, 也就是说如果银行最终同意贷款给你, 但是利率是4.9% 的话你就可以有不违反合同而不买这个房子正当理由,因为利率超过了合同上你愿意接受的范围 当然了要是银行最终给你4.1%或者你接受4.9%的话也都没问题。

一般从预售合同到最终合同交钥匙会给买家90天的时间去准备贷款, 买方注意一般45天之内要拿到银行的accord de principe, 就是银行的贷款部门审核后给你的确认,把这封信转给notaire。如果运气不好, 所有银行初审时觉得ok并收了你的材料,但最终没通过你的贷款的话必须在合同规定时间内将所有银行的拒绝信发给notaire,否则你若最终买不了房子的话是收不回定金的哦。

*首付:我个人开始觉得最好在合同中将首付部分写得少些, 多申请些贷款会比较好, 这样给自己的条件放得宽松些, 不过后来买房时遇到另一个和卖家讨价还价的人同样也接受了卖家的最终价格, 但他和卖家说他首付可以付到70%, 房东隔天就对我说对不起了, 毕竟首付70%的话基本没啥银行会拒绝贷款了, 房东当然也不想干等1个半月结果银行贷款拒绝后再重新找买家。 所以说余地还是不要留的太多哈。 当然了, 若自己只能拿个10%的首付也千万别写成20%啊, 到时候如果买不成房子的话同样属于违约, 拿不回定金了。投资房的话, 一般至少拿出frais de notaire 作为首付啦。

关于notaire

如果房子没有中介, 预售合同直接在买方的notaire办公室签。 一般法国房产交易时最好双方都请自己的notaire比较好, 反正所谓签字费是由notaire分摊的, notaire的数量并不会影响价格。这边值得注意的是在法国notaire有告知的义务,他们不像律师是收钟点费的,  也就是说有你要打个电话给notaire或者是约个RDV去问点事情的话, 他是不能收钱的, 只有在帮你买卖房子 (房子的买卖成功的前提下) 或做其他公证(婚前财产啊, 财产赠与啊。。。什么的) 的时候才有钱拿。当然了, 你也别太直白的跟人家说我就来学习学习的, 不然人家直接跟你说没有时间了。 时候也有notaire帮你谈价格,做了中介的活儿, 就是所谓negocier par notaire,相当于negocier 的那个notaire再收个服务费, 这个是不分的。

交易过程中买方的notaire主导, 他将负责所有费用的计算:

*Frais de Notaire: 也有人叫签字费, 大约是房子价格的8-9%左右,期房一般只有2-3%左右。 其实这里面包含绝大多数是税收或政府的手续费, 而notaire拿到的服务费只有很小一部分的。 因为一些费用是单笔交易的定值, 所以一般贵的房子写字费比例会相对小些, 便宜的房子比如10万欧以下的房子比例会高些。 这个部份通常和房子所在的城市,房价,大小等相关, 不少网站可以做simulation的
比如:   http://www.immobilier.notaires.f ... ul/fraisAcquisition

* Changs de copropriete :

法国大多数房子都是以co-proprite 的形式管理的,举例哦:  一片地皮造了3栋房子共56户人家, 这56个户主都是coproprietaire, 在56家人里选出业主代表(conseil syndical et predident des conseil syndical) 来监督物业管理公司(syndic de copropriete) 对整个物业进行管理。 一般物业管理费(包括水电煤,电梯, 清洁, 维修, 及物业管理的酬劳等)都是按季度交的。 物业管理公司会在年终会议里对下一年的物业运转所需费用进行预估, 除了各家单独的水表, 电表的费用外, 公用面积的清洁用水电啊, 维修啊等都是业主分摊的, 一般是各自套房面积/总居住面积。

比如说2013年,整个物业花费了450000欧的费用, 那2014年的时候可能大家预估2013 X102% = 15 5856欧
你买的房子是50 平方而整个物业的的住房面积(套内哦)是2800平方, 那的千分比是: 50/2800=1786/100000
那你2014年每季度该预交的是: 155856 X 1786 / 100000 / 4 = 695.89欧。
如果前任房东交了第一季度的钱, 买卖最终合同是4月6号签订, 那么对于第二季度来说, 从4月1号到6月31号一共91天, 前房东该支付6天。
=695.89/91*6=45.88欧。

Taxe Fonciere :
翻译为房产税?一般为当年的10月左右交, 这个税收和住房面积及当地的经济密切相关, 越是商业气氛浓厚的地方住房的房产税相对越是小。 比如94的creteil 31平studio 交850欧/年, 92省courbevoie 90 平方, 也是850欧。 虽然房产税每年都会涨些,不过以最后一张为准来计算谁承担多少, 方法和charges的计算方法一样, 不过交易当年的税单还是会寄给卖家。

计算的结果经过大家核实后买卖双方将以上一些差额小结并正式签字交钥匙。

正式签字时的frais de notaire是个预估值, 通常会高些, 签字后notaire 会给买卖双方出买卖房的证明(attestation d4 aquisition) 正式的房契因(Acte Authendique - 一个传统装订的黄本本) 为要复核, 登记,装订, 盖章一般要好几个月才寄给买家, 同时多退少补的frais de notaire差额也会一起寄来。

前任房客的租房材料:
买房时, 经notaire确认, 前任房客没有买该房子的意愿, 对未来的房东没有要求, 只是希望继续住下去。我在参观房子的时候她也表明了这个意愿。 前任房客房东之间是自己签订的合同, 非常传统的法国方式, 但notaire再三跟我说虽然在买房的合同上写清楚了有房客, 也就是说合同转给我了, 但是和担保人签订合约的是前任房东的名字, 因此担保无效。 结果我盯着那姑娘让她的担保人非赶在周日给我再写一份担保。 那可怜的小黑孩还是很乖的那种小囡, 急吼吼的打电话什么的反正终于完成了任务。

房客租房材料清单:
- 身份证明: 租客身份证
- 收入证明: CDI工作合同, 3个月工资单, 个人所得税税单
- 担保人的材料: 担保人的身份证, 地址(EDF账单),3个月工资单, 个人所得税税单, 担保信

租房收支计算:
我买的是房子在一栋中央供暖的建筑里, 热水和冬季取暖统一由物业管理, 所以杂费比较贵。非中央供暖的房子的杂费一般较便宜,一般只包括了垃圾费和冷水费, 租客取暖, 热水等的费用会体现在EDF或GDF的账单里。
房租: 696欧/月
杂费: 100欧/月 包取暖和冷热水, 当然了,水如果用的很多的话, 在年底的syndic 的compte里会有一个租客消耗部分的总结叫做:quote-part recuperable pour les locataires, 房客用得超了可以让他补交。


出租房其它花费还有:
- taxe fonciere : 850欧/年 (94省的真是贵啊 !)
- 出租房房东保险(assurance habitation non occupant)最好有, 但不是必须的, 有时候syndic的保险可以用的: 7欧/月
-  loyer impaye保险= 18.79欧/月 这个是根据房租的价值来计算的, 如果房子租给自己工作的人(净收入为房租的3倍以上)可以买这个保险。
- 租房中介管理费: 如果自己不想管理房子, 出租中介一般会按照房客每个月交的钱的总数的百分比来计算, 所以还是不包热水和取暖的房子划算些。 我的租房管理费为问房客所收金额的5.45% + TVA, 就是796欧的5.45%=43.38欧X1.2=52.06欧/月


房子刚买时的回报率是: 4.67% 因为直接有现有房客

现在房租涨了些,然后交给别人管理的回报率为: 4.29%:  我在前一任房客走时马上给了中介,因为房客是搬家到国外, 按照合同不是提前3个月而是提前1个月退房(我个人认为房客是因为要涨房租了才找的理由)中介在25天内按照我要求的新的租金找到租客,我只损失了2天的房租, 个人觉得还是很划算的, 毕竟31平的vide的studio我自己不是很有信心马上租出796欧,一般自己私下找房子的人都会不怕麻烦的要求很多的东西或者讨价还价。 如果房子空关1个月就等于1年的管理费都出来了, 相比之下我还是选择了坐在家里啥也不干, 每个月中介划账到银行。

按照现在的房租,不交给别人管理的回报率为4.84%。

房租的涨跌:

法国insee一般每个季度会出1个indice de loyer:
http://www.insee.fr/fr/themes/conjoncture/indice_loyer.asp

签合同是通常会标明什么时候的indice, 比如2012年5月1日签的合同房租部分为660欧, 会标明使用了2012年第一季度的数据, 也就是 122.37。

2013年5月1日租房周年时可以重新审查房租: 2013年第一季度的indice是124.25

660 / 122.37 X 124.25 = 新的房租 670.13


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点评

本板不支持隐藏内容 已编辑 谢谢理解  发表于 2014-7-24 09:50

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新浪微博达人勋

发表于 2014-4-16 22:14:45 | 显示全部楼层
好贴!!!
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新浪微博达人勋

发表于 2014-4-16 22:33:56 | 显示全部楼层
好帖支持一下。

Lz你说的那100欧Charges,没看懂,是房客付还是房东付呢?
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新浪微博达人勋

发表于 2014-4-16 22:42:26 | 显示全部楼层
请问楼主,如果原来是自己住,后来打算出租出去,需要向某些部门申请批准吗?还是自己直接找中介、定房租价格就行?
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新浪微博达人勋

发表于 2014-4-16 23:20:20 手机频道 | 显示全部楼层
学习了
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新浪微博达人勋

发表于 2014-4-17 11:29:54 | 显示全部楼层
支持好帖, 这么说是 vide,
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新浪微博达人勋

发表于 2014-4-17 13:01:07 | 显示全部楼层
很详细的解释,好帖
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新浪微博达人勋

发表于 2014-4-17 13:14:04 | 显示全部楼层
ma yi ge
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新浪微博达人勋

发表于 2014-4-17 16:31:25 | 显示全部楼层
LZ这个帖子要支持一下!
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新浪微博达人勋

发表于 2014-4-17 18:29:27 | 显示全部楼层
学习了,好详细
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新浪微博达人勋

发表于 2014-4-17 19:33:09 | 显示全部楼层
好贴留名!建议版主加精!
支持原创!
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新浪微博达人勋

发表于 2014-4-17 21:55:20 | 显示全部楼层
dlyz 发表于 2014-4-16 22:33
好帖支持一下。

Lz你说的那100欧Charges,没看懂,是房客付还是房东付呢?

你竟然忘记加精了

或者故意等我和步高里花银子

点评

那个就是能退税  发表于 2014-4-17 22:25
呵呵呵,现在不是有地方报销么  发表于 2014-4-17 22:14
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新浪微博达人勋

 楼主| 发表于 2014-4-18 01:39:11 | 显示全部楼层
dlyz 发表于 2014-4-16 22:33
好帖支持一下。

Lz你说的那100欧Charges,没看懂,是房客付还是房东付呢?

房客付的, 我还会再写完这儿的
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新浪微博达人勋

 楼主| 发表于 2014-4-18 01:41:37 | 显示全部楼层
tjyych 发表于 2014-4-16 22:42
请问楼主,如果原来是自己住,后来打算出租出去,需要向某些部门申请批准吗?还是自己直接找中介、定房租价 ...

看你买房子的时候有没有什么特殊情况了, 比如你若得到无息贷款的话, 那就要到无息部分还完了才可以哦
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新浪微博达人勋

发表于 2014-4-19 07:47:54 | 显示全部楼层
yun !

点评

- 1  发表于 2014-4-19 09:19
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