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楼主: 果子狸69

吐槽 : 买房出租,到底谁是赢家 ?

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新浪微博达人勋

古采尼 发表于 2013-5-6 12:33
只能说,lz你太不会打理你的房子了,真的。

非也.

只能说楼主炒股收益太高, 其他的投资都鸡肋化了. 吼吼.
2013-5-7 15:07:26

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新浪微博达人勋

我的观点之前在另外一个帖子里面都说了。

我个人认为投资房地产,主要还是靠升值,靠房租很鸡肋,而且操心太多,loyer impayé的风险也太高。
而之前15年,房价上涨了2.5-3倍,已经严重脱离房租和家庭收入上上涨的比例,虚高至少40%-60%。因此之后无论是之后快速下跌,还是慢速下跌,还是长期停涨/满涨,本身并不重要,因为唯一能够确认的,就是如果现在买房子投资,购买成本已经相当于亏了40%-60%。换句话说,如果之后转卖,虽然不一定,也不太可能真的亏40%-60%,但是也相当于变相的manque à gagner 40%-60%。更通俗的说,就是房价之前已经预涨了40%-60%,之后无论以什么方式,都是要回吐出来的。如过房价快速下跌,相当于快吐。如果房价慢跌,停滞,或满涨,就相当于慢吐。 无论如何,在这个时候,这个价格,买房投资,都是不划算的。point。

但是对于之前低价入手投资房的,另当别论。至于是不是应该抛售,而且越早抛越好,那就是另一个主题了,更主要的还是要看是否有其他更好的投资渠道。
juliette114
2013-5-14 11:01
那建房子呢。。建房的成本可是增高了,从RT2012出台后。 
2013-5-7 15:38:14

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新浪微博达人勋

Dillon 发表于 2013-5-7 15:38
我的观点之前在另外一个帖子里面都说了。

我个人认为投资房地产,主要还是靠升值,靠房租很鸡肋,而且操心 ...

哇,龙版来了。
其实这里讨论的还是generale的情况,应该是不考虑目前房市是否处于泡沫破裂初期的情况,而且果子狸买房应该至少也有5,6年了,收益率低不太正常。
主要问题是,与房产投资性质类似的产品几乎没有,替代性并不强,一般家庭在股市里放个几万欧元都还正常,放个几十万欧元就太少见了,但有几十万欧元的房产则比比皆是。
2013-5-7 15:56:35

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新浪微博达人勋

vivreladefense 发表于 2013-5-7 15:56
哇,龙版来了。
其实这里讨论的还是generale的情况,应该是不考虑目前房市是否处于泡沫破裂初期的情况, ...

我的自住房是2005年买的。算起来也有6-7年了。
买的是新房,因此按照常规,如果新房立刻转卖,立刻要亏15%-25%。

但是现在作为旧房,到mailleuragent上估价,大概升值了40%。
而6-7年的房子,40%的升值已经算底的了,部分跟买的是新房,从新房到旧房的status转变导致的贬值(15
%-25%)有关。

从这个角度看,如果是5-6年前买的房子,在巴黎和巴黎近郊,升值35%-60%比较正常。
而楼主既然不在巴黎,而这几年巴黎地区房价上涨幅度超过法国平均房价上涨幅度至少50%,因此估计楼主5-6年前买的房子升值应该在30%-40%。
另外考虑到楼主过人的商业头脑和辩才,买入的时候肯定是找到一个相对很不错的机会。因此假设买入时是以低于市场5%-10%的价格买入的。那么升值比例大概是40%-50%。
因此如果现在转卖,把升值部分收益平均到这5-6年,能把投资汇报率带高不少。但是现在就买,税肯定很高,有些亏的感脚。。。
而如果不卖,非要扛到30年,那么这剩下的24-25年中,尤其是当前和之后的这几年,看着房子贬值,就反而更不划算了。因此整体上开始有些鸡肋的感脚,可以理解。

关于法国人的投资比例。法国人最主要的投资渠道,和投资比例,在房地产和Assurance Vie上。
前者因为房价在之前的十几年内大幅升值,而导致了这个比例随之的大幅提升。但是很大部分是自住房,因此实际上房地产投资所占的比例,相对没有那么高。而后者Assurance Vie,所投的就是股票和债券,整体上的资金量非常的惊人。在法国除了房地产投资,60%-80%的个人投资/家庭投资都是在Assurance Vie上面。

而纯粹的直接股票投资,或者金融衍生品投机,比例的确很低,正如你说的那样。
2013-5-7 16:29:28

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新浪微博达人勋

Dillon 发表于 2013-5-7 16:29
我的自住房是2005年买的。算起来也有6-7年了。
买的是新房,因此按照常规,如果新房立刻转卖,立刻要亏15 ...

另外补充一点。

虽然我暂时没有准备卖出自住房,但是因为好奇,最近跟踪了几次meilleuxagent的估价。
发现这几个月来,估价开始下降了。巴黎近郊的房子的的确确货真价实的开始跌了。
如果我现在出手,房价上涨的收益其实已经开始低于40%了。悲催啊悲催。。。吼吼。
2013-5-7 16:32:35

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古采尼 发表于 2013-5-7 08:45
charges locatives 可以让房客来付,但 charges propriétaires 是要房东自己负担的 ==> 羊毛出在羊身上

...

呵呵,谢谢关注。

社会负担是免不了的,除非你账面上亏损。不过,我现在无论如何做不出亏损。如果真的亏损,马上不干,哪有租房倒贴钱的道理 ?

也许有人说亏损的原因是还银行的利息,我的原则是决不给银行打工。因为没有贷过款,所以一分利息未付。

所以就打理不鸟啦。
2013-5-7 16:41:16

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新浪微博达人勋

本帖最后由 Dillon 于 2013-5-7 17:18 编辑
果子狸69 发表于 2013-5-7 16:41
呵呵,谢谢关注。

社会负担是免不了的,除非你账面上亏损。不过,我现在无论如何做不出亏损。如果真的亏 ...

我之前去银行根conseiller谈投资买房贷款的时候。
conseiller很明确的说,如果是投资房,apport越少越好,否则就不划算了。

当然,银行和保险公司是最大的骗子,如果从这个角度理解,也可以把银行conseiller的“诚恳的建议”看作是骗人的鬼话。

不过我以前也是相信和认为,即使是投资房(而不是自住房),也是能不贷款就不贷款,能少贷款就少贷款的(尤其是因为减少贷款总额,代表着缩短贷款年限,利率也低了)。
但是后来做了一些simulation,根房地产商聊聊,根银行聊聊,并研究了研究Loi Sceilleir, Loi Bouvard-Censi什么的, LMNP, LMP和Amortissement什么的,越来越开始倾向于认同,买房投资,贷款比例越高越好,尤其是当贷款利率很低的时候,比如现在。

但是一切的前提,就是房地产本身升值,而且升值快。

而当前房地产价格(严重)虚高,已经开始回调的大环境下,无论贷款还是不贷款买房投资,都不怎么划算,起码跟5-15年前买房投资的既得利益者比,是很不划算的。

不过人就是贪心(褒义)的。按道理你也算买房投资比较早的了,也算是既得利益者(褒义)中的一员,知足吧,找机会卖了吧。  :-)
2013-5-7 16:54:38

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Dillon 发表于 2013-5-7 17:54
我之前去银行根conseiller谈投资买房贷款的时候。
conseiller很明确的说,如果是投资房,apport越少越好, ...

从今年开始,如果出卖房产的 plus-value 超过 50KE, 除了常规的增值税,还要附加 2% 的特别税

Si vous faites partie du club des 3 millions de propriétaires de résidence secondaire ou des 2,4 millions d’investisseurs immobiliers, il va falloir réfléchir à deux fois avant de remettre votre bien sur le marché. Sachez d’abord que le principe d’un abattement exceptionnel de 20% sur les plus-values réalisées en 2013 ayant été retoqué par le Conseil constitutionnel, vous serez livré au régime fiscal qui prévaut depuis le 1er février 2012, qui avait subi un sérieux tour de vis : à la hausse du taux d’imposition, passé de 31,3 à 34,5% (19% de taxe plus 15,5% de prélèvements sociaux), s’était ajouté un doublement de la durée de détention (trente ans au lieu de quinze) donnant droit à l’exonération. Mais il y a pire, car, si le montant de la plus-value est supérieur à 50.000 euros, vous serez aussi assujetti à une nouvelle taxe additionnelle, dont le taux varie de 2 à 6%. Résultat, à moins que le gouvernement ne fasse voter un autre abattement spécial courant 2013 (il en est question afin de fluidifier le marché), vous courez le risque d’être taxé au taux prohibitif de… 40,5% ! Analyse des nouveaux dispositifs en vigueur et conseils pratiques pour alléger l’addition en toute légalité.

http://www.capital.fr/immobilier ... oser-la-note-818634

所以就别想卖房了。
雅歌
2013-5-7 23:51
等换总统呢。。。 
Dillon
2013-5-7 17:15
谢谢分享。 
参与人数 1声望 +15 战斗币 +40 收起 理由
Dillon + 15 + 40 淡定

查看全部评分总评分 : 声望 +15 战斗币 +40

2013-5-7 17:12:16

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果子狸69 发表于 2013-5-7 16:41
呵呵,谢谢关注。

社会负担是免不了的,除非你账面上亏损。不过,我现在无论如何做不出亏损。如果真的亏 ...

古采尼指的应该是amortissement
2013-5-7 17:37:53

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vivreladefense 发表于 2013-5-7 18:37
古采尼指的应该是amortissement

因为我的房子里木有家具,所以是 micro foncier, 不能 amortir 的说。
2013-5-7 18:15:31

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新浪微博达人勋

木有家具的杯具鸟。。。瓦卡卡
2013-5-7 18:24:00

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果子狸69 发表于 2013-5-7 16:41
呵呵,谢谢关注。

社会负担是免不了的,除非你账面上亏损。不过,我现在无论如何做不出亏损。如果真的亏 ...

决不给银行打工。因为没有贷过款
=========

这是主要问题吧,还有通胀呢,还有这部分钱没能投资其他产品的损失呢,其实还是能贷就贷,过几年如果房市疲软,做个refinance(不知道法语叫啥)还能更省。美加很多人都是一看贷款利率降了马上去refinance,而且很多银行提供0 cost的服务。所以如果从4%降到3%,就马上省很多。不知道法国规定是啥。另外也可以拿房产抵押搞钱出来投资别的啊,这方面规定欧美应该不会差太多?

我的信息都是北美的,Dillon等前辈轻拍~
jeffhfq
2013-5-17 13:04
法语叫rachat de crédit 
2013-5-7 23:50:18

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新浪微博达人勋

其实房东的选择就是要么交税,要么交利息。如果想不交税,只有亏损。亏损对房东有麻好处,暂时还看不出来。
2013-5-8 09:49:35

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果子狸69 发表于 2013-5-7 18:15
因为我的房子里木有家具,所以是 micro foncier, 不能 amortir 的说。


所以古采尼mm说你不会打理呀,租房咋能不放家具呢,家具才多少钱
2013-5-8 17:09:09

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vivreladefense 发表于 2013-5-8 18:09
所以古采尼mm说你不会打理呀,租房咋能不放家具呢,家具才多少钱 ...

amortissement 要做 BIC réel 的,micro bic 即使有家具也不能 amortir
2013-5-8 17:53:03

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