买地建房

Utopie

juliette114 发表于 2013-3-21 09:15
système domotique的话，粗估价一般是造房子预算的10-20%。早从预算里把这栏淘掉了。大几万欧可以做很多 ...

乡下不如巴黎，我6年前买的房子 现在赔钱卖那。

但说是乡下吧 又不很乡下，像样的1000多平的地 开车出去都要40分钟左右。

现在上班走路5分钟，接受不了啊

juliette114

Utopie 发表于 2013-3-21 08:42
乡下不如巴黎，我6年前买的房子 现在赔钱卖那。

但说是乡下吧 又不很乡下，像样的1000多平的地 开车出去 ...

是地段问题。买房时地点第一重要，决定了以后valoriser的程度。
然后是能耗，以后能耗高的房子不做renovation也卖不了好价格

很多因素啊，比如乡下一个房子却只带50平米terrain的也难找买主，城里的阁楼，旧房子没电梯没阳光的难卖..

每个房子的情况都要具体分析

juliette114

Utopie 发表于 2013-3-21 08:42
乡下不如巴黎，我6年前买的房子 现在赔钱卖那。

但说是乡下吧 又不很乡下，像样的1000多平的地 开车出去 ...

开车出去要40分钟的地已经非常isolé了。我在图卢兹附近的省，开车离城市40分钟的房子，同事看中一个，maison
d‘architecte很漂亮，250居住面积，2万5平米的terrain，带泳池，从39万8降到37万5千欧，漂亮归漂亮，还是没人买，太偏了。

Utopie

juliette114 发表于 2013-3-21 11:28
是地段问题。买房时地点第一重要，决定了以后valoriser的程度。
然后是能耗，以后能耗高的房子不做renova ...

俺们家不能在市中心的市中心了，房子10年内的房子，d级

我们这里总体房子都在跌，不知道跌到啥时候。

juliette114

Utopie 发表于 2013-3-21 10:58
俺们家不能在市中心的市中心了，房子10年内的房子，d级

我们这里总体房子都在跌，不知道跌到啥时候。 ...

最近跟很多建筑师有交流，基本上他们的共识是，RT2012出来后，他们不能再象以前那样做房子了，否则不达标。从13年1月1号起申请建筑许可时必须要交étude thermique报告，房子验收前必须要做抽真空泄露测试检查isolation。总之就是réglementation变严，建房成本升高。其中一个做了几年maison BBC的建筑师对我说，maison bioclimatique将成为一个obligation，否则满足不了日趋严格的各种规定.

这个已经会影响了地价了，因为建maison bioclimatique需要exposition plein sud的地，那么绝大多数地就被淘掉了。（注意maison bbc则是啥朝向都行）

juliette114

Utopie 发表于 2013-3-21 10:58
俺们家不能在市中心的市中心了，房子10年内的房子，d级

我们这里总体房子都在跌，不知道跌到啥时候。 ...

房子要卖好价格的话， 需要：

好的地段；
好的房子朝向；
performance énergique；就是房子每年每平米耗多少kwh那个值
漂亮的花园，泳池，cuisine d’été能给房子极大增值；
形状好的规整的terrain（方块的肯定好于细长型）

等


看我这里2012的数据，是旧房的平均房价下跌，terrain均价上涨。

dlyz

juliette114 发表于 2013-3-21 11:22
最近跟很多建筑师有交流，基本上他们的共识是，RT2012出来后，他们不能再象以前那样做房子了，否则不达标 ...

个人觉得，法国政府，当然欧盟也是，政策有些走极端。
比如这个节能问题，如果新标准造价昂贵度超过整个房子寿命期间节能值，那么经济上说，有这个必要性么？
至少目前，有那么多急需住房的用户，究竟是标准低些早日多建还是为了达标而延迟少建，这是个问题。

juliette114

dlyz 发表于 2013-3-23 12:03
个人觉得，法国政府，当然欧盟也是，政策有些走极端。
比如这个节能问题，如果新标准造价昂贵度超过整个 ...

问题是没有多昂贵啊，又不是造价提高很多。  达标跟延迟又有什么关系？现在建房子比几年前快多了。

举个例子，maison bioclimatique已经是低能耗房里建造成本最贵的 一种,   重要的是根据环境做房子设计，窑洞就是bioclimatique的典型代表，不需要chauffage，冬暖夏凉利用土的inertie接近基本恒温。窑洞之外的： 光改变房子朝向，南边facade开大窗和尽量减少北边ouverture就能很大提高房子对自然能源的利用，(法国老房子里不乏南面极小窗户的)   

房子的优化设计，加比以前更进步的材料，比如说isotherme性能更好的砖， 新房子性能比以前房子好也是很自然的。规范只是更强化了
朋友给她自己做的maison bioclimatique跟chauffage有关的设备就是 烧木柴的壁炉，夏天20多度，冬天18度，接近恒温。房子的朝向和设计很重要，其次是用的材料。

juliette114

用在standard之内的常用建材，建房费用不会涨到哪里去，比如窗户要折叠拉窗，  要定做的，不是标准的材料就会很贵

另外就是marge， 建筑商提的比例是建筑师的2倍以上， 开的每平米价格自然更高一些。

juliette114

如果规范让所有人都只能做低能耗房， 材料价格也会随之降下来，因为生产量更多，供应商增多，有concurrence后价格就会降一些。

juliette114

关于建筑师

朋友就是ecoclimatique专业的建筑师，30岁。 她非常chargee，但又不对我们说不，知道她为难，干脆在法国建筑师网站放了appel doffre，
选了图卢兹的某建筑师做。 当时有十几个建筑师联系，排除了几次剩下两个。选的建筑师比朋友其实更合适一些，无论从经验还是风格，而且非常motivé, 看了地的照片后直接说“我改主意了，这么好的地，我免费去你那 ”。然后就带着助手（也是建筑师但年轻）奔来了。

juliette114

促使我们下决定就是这位建筑师的原因还有一个（当然前提是他之前作品体现的风格的确就是我们想要的）：
他做的maisons上过杂志和电视。

建筑师跟其他行业一样，有好的，也有很差的建筑师，自然得选个能让人放心的。连网站都没有的建筑师就算了（一般都有，上面有做过的项目和建成房子照片）

dlyz

juliette114 发表于 2013-3-23 18:24
问题是没有多昂贵啊，又不是造价提高很多。  达标跟延迟又有什么关系？现在建房子比几年前快多了。

举 ...

至于按新标准建筑比原来的究竟造价高多少，客观地估计材料和施工，我也觉得不是很清楚，也许是Constructeurs或设计师趁机提高Marges，反正感觉上贵好多。
比如，旧房改造，貌似和直接盖新的差不多了。
你在得到并确定最后报价后，汇报一下，看纯粹建筑部分，Hors terrain hors branchement，每平米多少欧。
超过1500的话，我个人感觉就相当贵了。

juliette114

dlyz 发表于 2013-3-23 19:41
至于按新标准建筑比原来的究竟造价高多少，客观地估计材料和施工，我也觉得不是很清楚，也许是Constructe ...

就我家项目具体而言，价格是我定，因为朋友是法国这个领域的建筑师就了解行情，所以我直接报价，建筑师是按照我们的报价做符合这个预算的房子选材料什么的，象IGC的responsable commercial跟说我maison bioclimatique至少2000欧/平米造价直接淘。而且我不跟constructeur打交道了，他们也是找各种entreprises做。跟建筑师签合同的话，是建筑师找各种entreprise做，也是clef en main，但建筑师做mission complete的pourcentage比建筑商相对少多了。

（注意我这里说价格的时候，都是TTC, 每平米是指实际居住面积。）

  旧房改造要看评估结果， 比新房贵不一定是因为marge，可能确实是难度更大。

在0506年的时候，盖个全木的maison bioclimatique的成本就是接近1500欧/平米TTC，07年知道做maison écologique（注意不是bioclimatique就是label BBC）是接近1500 TTC， 做maison bioclimatique的是不超过1600TTC.


普通BBC 房子，建造成本就是1400,1500欧左右。

11，12年见过造价1800多欧每平米的maison bioclimatique，图卢兹地区。也有1600的，看客户对maison的要求。

朋友给自己做的maison bioclimatique（2013年 ）是1500欧 ， 但是， 她是建筑师，拿材料比普通人有更多的réduction 。  


简单说，maison bioclimatique  具体造价看客户要求，比如如果你对材料有特殊要求的话。比如屋顶做草坪 就会增加价格，要加做étanchéité，对土壤的载重需要也导致下面的承重墙结构和材料有变
化

商业化的建房卖，建筑商肯定是利润最大化， 普通人也不会去研究墙里有什么，有个label就够，花钱买省心。

juliette114

dlyz 发表于 2013-3-23 19:41
至于按新标准建筑比原来的究竟造价高多少，客观地估计材料和施工，我也觉得不是很清楚，也许是Constructe ...

价格没法说，真的是根据具体的项目 算出来的。

首先，地就决定了maison bioclimatique的设计，比如岩石多的sol那肯定打地基面积越少越好，对地基费用和做plancher费用的计算来优化面积就是一个设计时的参考；比如根据环境决定是平房还是a etage

用什么材料，也会导致价格的差别：ossature bois，ossature métallique，briques， bois, pierre sèche,  ... 一个是按客户喜好，一个是要看当地建材情况，比如我在的城市要么用砖要么石头木头房子很少，石头太贵，建砖房的话自然性价比最高。

很难说价格，因为要看maison的qualité，买个  窗户 都有几十种 价格可选呢，1层2层3层n层，层里面有什么， 防水防火防阳光各种防的级别...  
  
自己耗心建的，敢说 比直接买的房质量 好，因为房子所有细节 都清楚，整个过程都在controler
国内的住宅区，去监工的话，会发现是种什么状况呢：夹心饼干但是少了夹心。起码在法国， 可以保证花钱买的材料都用上了。建筑师负责监工地，我们肯定也会常看。