请教D老大，有关购新房的问题，谢谢

zcyjh

请教D老大，万分盼望您的回复，购买完新房，notaire和销售员一起签署完合同，房产合同何时政府盖章？公寓有单独地契吗？法文如何写地契？房产合同或者房产证法文如何写？叩谢！

旋转的小木马

要学习一下，但现在脑子有点乱阿，标记一下

dlyz

LZ的意思是说，如果按“几年内根据工程进度由银行分批拨款”的节奏，你们自己的钱就足够而不需贷款了？
正常程序是，你去NOTAIRE签字日起，那个(还没影的)房子已经过户到你的头上了，自然需付全款。
扣EDF是每月，有规律的，每6个月(至多1年)多退少补,不冒任何风险；
扣房贷，没有规律，银行根据“工程进度”而来的FACTURE情况。
如果施工顺利，你付完款就可拿到钥匙，住入新房。
如果不顺利，你款付过了，工没施，你冒最后拿不到房子的风险。

amyli071

dlyz 发表于 2012-5-22 21:00
LZ的意思是说，如果按“几年内根据工程进度由银行分批拨款”的节奏，你们自己的钱就足够而不需贷款了？
正 ...

回复你的第一问题，如果房子是5年内交付，我应该可以付清，因为我选的房子不会太大。
后面的问题，我也是听说，政府是鼓励购新房的，而且法国的新房多数有银行支持，所以还是可靠吧。也是听说。就我附近的新房开卖不够一星期，一房，二房和MAISON已经没有了。。。
为什么更愿意选新房，因为目前自己租的房子还不错，价格便宜，不急着要住。另一个原因是目前一下拿不出全款购旧房，而也不太想向银行贷款，新房的付款方式如果可以和建房进度联系在一起的话，这样的付款还是可以接受的，法国的速度建房3-5年交付应该很正常吧。

Dillon

你好, amyli, 好久不见了.   :D
法国买新房的期房, 是根据工期分期付款的.
签意向合同的时候, 需要交2%左右的定金(一般支票).
然后签正式合同之前, 需要准备一张等同第一次房款金额(减去订金金额)的银行支票(cheque de banque).
签正式合同的时候, 把这张特殊支票给notaire.
之后每次工程进度里程碑, 按照约定的比例金额付款. 这时邮寄一般支票或银行转帐都可以.
最后拿钥匙的时候, 是最后一个里程碑, 支付最后10%左右的尾款.
各个里程碑需要支付总房款的比例, 有法律严格界定的. 比如签约的时候40%, 然后什么fondement追加15%, hors l'eau追加15%, 之后再分两次10%, 10%, 最后拿钥匙的时候10%.
如果不贷款, 只需要保证各次分期付款的时候有钱支付就可以了, 一开始签正式合同的时候不需要证明有全款.

至于贷款, 我买房没有贷过款, 因此实际操作上不能给你100%的确认, 只能说说我的了解/理解.
和银行贷款, 谈好总额度, 然后也是根据工程进度分期déblocage de fond. 也就是说签正式合同的时候, 如果只需要支付40%, 那么银行只是débloquer这40%的部分. 然后如果和银行谈的好, 利息也应该按照déblocage de fond的日期和额度, 开始计算这部分的利息.  之后随着每次déblocage de fond, 其他部分的利息也逐渐开始计算.  
但是本金和利息偿还上, 是倒三角形的(先主要还利息, 后主要还本金). 在贷款只时,就预估好了总的本金和总的利息. 然后计算好了平均每月的还款数额. 然后从第一次déblocage de fond的时候, 也就是去签正式合同前的1-N天钱入账的时候, 就开始按月还银行钱了.

Dillon

amyli071 发表于 2012-5-23 00:01
回复你的第一问题，如果房子是5年内交付，我应该可以付清，因为我选的房子不会太大。
后面的问题，我也是 ...

你的想法没错.

新房的质量比旧房好很多. 无论是配套设施, 还是建筑标准(隔音/隔热/电梯/停车,等等)和建筑格局, 都是旧房尤其是19世纪60-70年老房没法比拟的.

我2005年买期房的时候, 也是存在你同样的问题, 就是当时资金差一点不够全款, 但是到了2007年交房的时候就可以全款了.

不过法国建房速度没有你想象中那么慢.  一般工期在1年到3年之间. 其中1.5年是个坎, 低于1.5年建房期的订金要略高一些(记得好像是建房期低于1.5年的订金比例是3%-4%, 而建房期超过1.5年的不能超过2.5%.)
一般比较大一些的项目, 一般1.5年内不能完成. 但1.5年到2.5年之间怎么也能完成了.
我当时买的房子是一个比较的的项目, 同时一个小区内有8个楼房在分期建设.  每个楼房的工期在2年左右.  

amyli071

Dillon 发表于 2012-5-23 10:58
你好, amyli, 好久不见了.   :D
法国买新房的期房, 是根据工期分期付款的.
签意向合同的时候, 需要交2%左右 ...

谢谢D老大的回复，基本上明白了，看上一处新开发的楼盘，正在规划自己的资金，再去看已经卖空了，哈哈，只能再等了。
我想知道这个按工程进度付款，是开发商和我们自己约定的，还是法律明确规定的？根据你说的，房子一般在3年内建好，首期40%，然后15%，第三笔15%，第四笔10%，第5笔10%，最后一笔10%，是不是所有的期房都是分6次付清？（法律规定还是我们和开发商约定啊，付款额度和期数可以商谈的吗？），平均下来就是6个月要付一笔房款。
根据你的经验，开发商们一般都按工期完成吗？如果他们晚完工，我们付款是不是也相对晚呢？
再次谢谢。。。。

Dillon

amyli071 发表于 2012-5-23 10:59
谢谢D老大的回复，基本上明白了，看上一处新开发的楼盘，正在规划自己的资金，再去看已经卖空了，哈哈， ...

我说40%只是大概给你个概念, 6次也是一个大概的比方. 实际上是35%,但是具体金额可能会有变化. 这个金额/比例, 是reglementé的, 因此说是有法可依的, 是法律规定的, 不是房产开发商一拍脑袋乱开口的.  也不是你可以商谈的, 一个楼盘的所有房子的分期付款方式, 对于所有购买者都是统一的.
每个工期的里程碑, 也不是开发商能忽悠的,  需要相关机构检查验收, 有certificat, 要签字盖章的.
可能会有拖延, 要看工期, 也要看验收情况.  一个房子如果工期预计2年, 拖个几个月也是正常范围之内的, 一般没有赔偿.  分期付款, 到了哪步如果耽误了, 自然后面的步骤顺延, 付尾款也跟着顺延.
法国烂尾的楼很少,  但是也有.  你只需要选择比较大的名声不错的开发商, 出现意外的概率接近为零. 我选择的是ICADE, 楼盘有QUALITEL认证, 因此买之前就可以踏实放心.  类似的有名望的大开发商很多, 都不应该出任何问题.

你只需要google VEFA( Vente en l'état futur d'achevement ), 就可以找到很多相关信息.

比如这里:
http://www.linternaute.com/argen ... r-d-achevement.html

引用相关部分:
Les modalités de paiement:
Le paiement d'une vente en l'état futur d'achèvement se réalise au gré de l'avancement de la construction. Lorsque les fondations sont posées, 35 % de la valeur de l'appartement doit être réglée (20 % pour le cas d'une maison). Quand l'immeuble ou la maison sont hors d'eau, autrement dit à la pause du toit, 70 % du prix vente doit être acquitté (45 % pour une maison). A l'achèvement des travaux, il ne doit rester à devoir que 5 % (15 % pour une maison). Ce solde sera réglé une fois les litiges sur le procès verbal de la livraison résolus.

amyli071

Dillon 发表于 2012-5-23 13:45
我说40%只是大概给你个概念, 6次也是一个大概的比方. 实际上是35%,但是具体金额可能会有变化. 这个金额/比 ...

清楚了，谢谢。。

jeffhfq

但是本金和利息偿还上, 是倒三角形的(先主要还利息, 后主要还本金). 在贷款只时,就预估好了总的本金和总的利息. 然后计算好了平均每月的还款数额. 然后从第一次debloquement de fond的时候, 也就是去签正式合同前的1-N天钱入账的时候, 就开始按月还银行钱了

我来更正D版说的一点，买新房一般都是amortissement differe，并不是去notaire签字前钱入账的时候就开始按月还银行钱了，是要在拿到钥匙后才可以正式按月还贷，之前按照deblocage de fond的进度支付利息，这部分利息和按月还贷需要支付的利息是2回事，叫做interet intercalaire，等于是给银行的cadeau，当然这个和你自己的首付多少有直接联系，如果你的首付多，越晚用银行贷给你的钱，你支付的这部分利息就越少。等工程完工，你最后5%支付了，拿到钥匙才能开始正式按照offre de pret上面的数字按月还款。

通常工程进度一般为2年，也许你可以说你2年后就能支付全款了，但是当你去notaire那儿签字的时候必须要有全款的证明，自己有全额支付的能力或者问银行贷款。如果在工程进度中，比如过了1年以后，你身边的存款可以支付余下的房款，你当然可以不动用或者少用银行给你的贷款，等到正式交房的时候银行会再重新计算你每月的还贷。我的一个朋友就是在工程进行中凑到了全部房款，最后他只动用了1000欧的银行贷款，这1000欧也是因为他怕贷款过有效期而动用的，因为一般贷款offre下来后有6个月的有效期，也就是说6个月之内必须动用，哪怕是100欧，不然银行在6个月期限过后有权拒绝贷款。

amyli071

jeffhfq 发表于 2012-5-23 14:14
我来更正D版说的一点，买新房一般都是amortissement differe，并不是去notaire签字前钱入账的时候就开始 ...

按JEF同学所说，签字时，如果不向银行贷款，是需要在全款证明的。
关于银行的利息计付问题，还是不明白，举个例子，如果总房款25W,自有5W,银行已经同意贷款20W.签字的时候支付40%（25W*40%=10W),这10W，有5W是我自己的（不存在利息的问题），另5W是银行从给我的贷款中支付（可以这样理解吗）。这个时候，我每个月要开始还贷款了吗？按JEF同学所说，是从拿到钥匙才开始还款的，那在工程期中的2年，我每个月如何付款，付的是什么款啊？

jeffhfq

amyli071 发表于 2012-5-28 19:53
按JEF同学所说，签字时，如果不向银行贷款，是需要在全款证明的。
关于银行的利息计付问题，还是不明白， ...

在你的例子中，5w是你的首付，5w是银行贷款，这时候你每个月就支付这个5w的利息。比如说银行给你的利率是3.5％，那么你就要每月支付（50000×3.5％）/12 = 145.83的利息，直到下一次appel de fond（比方是10％，那么就是2.5w），这时银行已支付的贷款总数是7.5w，你每月需要支付的利息就是（（25000+50000)×3.5%)/12 ＝218.75，同样的计算方法直到你拿到钥匙前，这部分利息就是我说的interet intercalaire，和你offre de pret中的利息是2个概念，这部分等于是额外支付给银行的，和你自己的首付多少有很大关联，首付越多，就越晚启用银行的贷款，所以支付的这部分额外利息就越少。另外这个额外利息只会产生于买新房的case中，旧房是一笔支付，所以也就不存在这个概念了。

amyli071

jeffhfq 发表于 2012-5-28 21:54
在你的例子中，5w是你的首付，5w是银行贷款，这时候你每个月就支付这个5w的利息。比如说银行给你的利率是 ...

谢谢，关于这个工程期的利息，基本明白了。我还有些问题，在这个2年工程期间，只用每月支付额外的利息，还是要加上本金？拿到钥匙，我知道每月要付的是利息本金？（像买旧房贷款一样，银行有计算出来给我们的）。另外工程期银行的这个利息，和后面贷款15年的利息（假设20W贷15年）是一样的吗？
像你所说的，自有资金越多，越晚用到银行的贷款，在工程期间的这个额外利息也会越少，还是前面这个例子，25W的房子，现在自有资金已经凑到15W，向银行贷款了10W，然后在第二期，或第三期付款的时候，又凑到2W（或更多），能直接交款吗？不用银行的贷款，这样算不算贷款违约，会不会有罚金呢？（如果贷款了，又在用到银行贷款前凑到资金，一直在交房前都没有用到银行的贷款）因为我们知道提前还贷，都要多付银行手续费用的。

jeffhfq

amyli071 发表于 2012-5-28 22:51
谢谢，关于这个工程期的利息，基本明白了。我还有些问题，在这个2年工程期间，只用每月支付额外的利息， ...

第一工程期间只是支付额外利息，不支付本金，只有拿到钥匙以后才能开始正式地还贷，工程期间的利息和贷款的利息是不一样的。
第二工程期间可以问银行贷款但是最后却不用，我前面也举例说了我一个朋友只用了银行1000欧，主要是怕贷款过了有效期而启用了这1000欧，一般贷款都有6个月的有效期，6个月只能必须动用贷款，不然银行有权拒绝贷款。如果你肯定你在工程期间能凑齐资金的话的确是可以不使用银行贷款，我觉得这样不算违约，因为你还没有开始正式还贷，而且银行的offre上也说明了具体的还贷只有等正式交房以后银行根据你贷款的使用情况给你最后的月还贷数额，这样我的理解是贷款的数额是可以变动的，但是最多不能超过你当初申请的数额，绝对可以减少。只有等你正式还贷后如果提前还款是需要支付违约金的，不过这个也是可以谈的，有些银行就没有违约金这一说，关键看你怎么去和你的conseil谈了。

amyli071

jeffhfq 发表于 2012-5-28 23:26
第一工程期间只是支付额外利息，不支付本金，只有拿到钥匙以后才能开始正式地还贷，工程期间的利息和贷款 ...

太感谢了，又学到很多有用的东西。。
还有一个小问题，工程期间的利息，利率不会比贷款的高吧？这个工程期间的额外利息，是不是也可以和银行谈的？因为你前面说这是给银行的CADEAU.

jeffhfq

amyli071 发表于 2012-5-29 10:42
太感谢了，又学到很多有用的东西。。
还有一个小问题，工程期间的利息，利率不会比贷款的高吧？这个工程 ...

工程期的利率就是你贷款的利率，但是这个基本没得谈，而且你做simulation的时候银行的软件会按照一次性发放贷款的方式来算工程期的利息，所以你会看到你的cout total很高，但是实际上工程期的贷款发放是按照appel de fond分批出去的，实际上这部分利息没有simulation上看到的这么高。
为什么说是给银行的cadeau呢，因为你买的是新房，法律规定必须拿到钥匙以后才可以正式开始还贷，不能象买旧房一样一次性付清然后就能开始还贷，工程期间必须支付额外的利息，所以才称为给银行的礼物。其实这也是为了不让购房者在工程期间有太大财政上的压力，如果购房者工程期间是租客，同时要支付租金和还贷的话，可能就不能保证其正常的生活水准了，所以对购房者来讲也是一种保护措施。