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SCI在购第二套房子时有没有好处?

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2012-2-22 14:14:19

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hommefatal 发表于 2012-5-7 00:40
先前的说法有误, 正确的讲不是把个人的房产"卖"给SCI (如果那样的确是Notaire+Plus value的), 而是把个人 ...

请问你后来有没有做sci呢?
我最近也在考虑用sci的形式买第二套房,跟你2012年的情况有点类似
2015-8-14 07:15:36

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逆水行舟 发表于 2013-1-4 16:22
好像是 " vous n'avez pas été le propriétaire de votre résitance principale pentant les deux de ...

请问你后来又没有做sci呢?
我最近也在考虑用sci的形式买第二套房
2015-8-14 07:14:22

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好计划,坐等高人解释
2012-2-22 21:07:32

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fnac  amazon有书卖.
2012-2-23 10:09:33

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计划跟不是变化,先确定你说的优惠政策今年还实用? credit dimpot被ptz+取代了,ptz现在也只有对新房有用。
2012-2-24 08:35:57

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initnas 发表于 2012-2-24 08:35
计划跟不是变化,先确定你说的优惠政策今年还实用? credit dimpot被ptz+取代了,ptz现在也只有对新房有用 ...

的确是,不过这个条件,相比释放capacité d'emprunt显得不是那么重要。
2012-2-24 11:21:35

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2012-3-4 08:34:06

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我觉得操作起来有几个问题
1,个人贷款转成公司贷款…………这个应该有难度吧,如果这个公司本身没有资产,是个空头的,银行会愿意贷款给公司来买房吗?对于个人贷款,银行有严格的要求,难道对公司就没有了么?即使贷了,公司也是要还银行钱的
2,假使银行同意贷款给公司,第一个房子贷款有零利率吗?如果有,你个人还贷的利息和这个公司贷款利息可能会有比较大的差价。

假设楼主现在2400一个月,还800房贷,3年后3000一个月,老婆赚1800,即有1600的总还贷能力,减掉原来的800房贷,还有800多余出来的还贷能力可以还新的房子,如果你有足够的首付,而且房子总价不是太高的话也已经可以贷款买房了。为什么一定要把自己的房子卖给一个自己成立的公司?
楼主这个情况有点像rachat credit,但又还要保留第一套房,而且第二套房的贷款也希望能达到33%的个人贷款额度。即800+(3000+1800)*1/3=2400; 相当于总收入的一半了,似乎有点过于放大贷款能力了。而且产生的一些列费用不一定能被挽回的利息抵消

看过成立公司的例子一般只是为了将来卖房子的时候少缴税更方便,是手头上已经有钱了,买第二第三456套房而不是为了争取更多贷款用的。如果成立的话,是不是直接用来买第二套好些呢?减少了自买自卖中间环节的税费?不过我也没有实际经验,只是有些疑问,坐等解答
2012-3-8 13:59:00

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Ryu 发表于 2012-3-8 13:59
我觉得操作起来有几个问题
1,个人贷款转成公司贷款…………这个应该有难度吧,如果这个公司本身没有资产, ...

这个是这样的,当你把个人贷款和房产一起卖给SCI时, 你就拥有了SCI所有的股权,而此时 SCI拥有房子作为资产,同时又有贷款作为债务,它的收益就是租金(不能自住)。 所以SCI是可以自负盈亏的,从银行角度来讲,他们对SCI的要求是租/还款比到80%, 就认为是健康的运营。一般巴黎附近的房子,租还比80%问题不大,即使不够,企业主,即你自己个人掏腰包补足差额即可。等贷款还完了,你再出售你手上的股权套现,或者自用。

你的例子里,我原来800的还款能力,在出售第一套房产给SCI后,假如第一套房去掉税后,租金收入有700, 我的个人债务实际上就只有100, 如果我现在的收入3000,加上老婆1800, 共1600的偿债能力,我只需要减掉100,我在购买第二套房子时的实际偿债能力可以到1500,而如果没有SCI,我的偿债能力就只有(3000+1800+700)/3-800=1033

这个偿债能力的差别对于第二套房子的贷款的影响还是相当大的。同样的道理,第三套,第四套...,但银行不会认由个人信用的风险,所以通常,SCI会要求有一定的人数

以上就是SCI的投资机制,我知道巴黎的很多studio就是用这种方式投资的,但是不知道如何实际操作。
2012-3-9 00:30:13

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hommefatal 发表于 2012-3-9 00:30
这个是这样的,当你把个人贷款和房产一起卖给SCI时, 你就拥有了SCI所有的股权,而此时 SCI拥有房子作为 ...

你的房子有零利率吗?如果有零利率房子出租的条件就很苛刻了,如果是转卖给SCI,SCI重新和银行谈贷款应该会有些利率的变化吧?

个人贷款时除了房子作为抵押,还多半要求稳定的工作和一定比例的首付。SCI贷款没有首付的要求吗?
2012-3-9 11:43:03

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Ryu 发表于 2012-3-9 11:43
你的房子有零利率吗?如果有零利率房子出租的条件就很苛刻了,如果是转卖给SCI,SCI重新和银行谈贷款应该 ...

PTZ(不是PTZ+)有,但是不多,可以先偿还掉再转。

当你把房子作为资产转给SCI时, 房子本身就是SCI贷款的抵押,他有没有首付要求?我不是很清楚,从法国人的论坛上看,好像只要租还比到80%, 银行就认为是安全的。也就是说,这个房子即使在主人没有收入时,也可以大概维持运转。当然前提是贷款还往之前,主人有拥有权,没有使用权,房子只能用来出租。
2012-3-9 15:01:03

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hommefatal 发表于 2012-3-9 15:01
PTZ(不是PTZ+)有,但是不多,可以先偿还掉再转。

当你把房子作为资产转给SCI时, 房子本身就是SCI贷款 ...

那看来小巴黎的房子或者很好租的房子才值得一试,还要看转来转去的手续费+税有多少,以及首付问题。你能给个法国人的论坛链接么。不过这个工程还蛮复杂有意思
2012-3-9 18:41:54

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我觉得这个方案是可行的 我也想这么实行 但是在已经拥有了个人名义下的房子后 再成立SCI 再将房子转入SCI名下 应该要支付NOTAIRE的费用吧  是不是可以考虑买第二套房时以SCI的名义呢
2012-3-11 20:25:20

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能不能从第一套开始就这么操作啊。。。
2012-3-12 21:46:50

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不是一开始没那么有远见吗 想是否可以亡羊补牢 不知道是否有专业人士给个说法呢 我又看中了一个studio 正烦恼贷款呢
2012-3-18 18:14:28

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在网上查了一下好像是根据你想划入sci名下的那套房子所剩下的银行贷款为基础计算droit d'enregistrement 5%
2012-3-25 14:45:52

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