LMNP 旧房出租如何操作最合算？实例计算，欢迎讨论

果子狸69

回复 42# apang


    Votre investissement total s'élève à EUR 255 122,00
    Le coût de crédit, in fine, représente plus de 36% du montant prêté. C'est vraiment très cher.
    C'est pourquoi je garde mon principe de ne jamais emprunter de l'argent. Au lieu de s'endetter, je préfère payer un loyer bon marché et investir mon argent en Bourse. Actuellement, l'action France Télécom offre un rendement de près de 7%.
    A l'hôpital, je ne peux pas écrire en chinois. Veuillez m'en excuser.

lrjparis

回复 1# 古采尼


En LMNP 你已算出。再看看 en location vide:
上报年收入租金: (600-105)x12=5 940
Abattement de 30%(micro foncier)后: 5 940x0.7=4 158
CSG 12.1%: 4 158x0.879=3 655
加入到ISR计算的年房租收入: 3 655

到底如何操作最合算，我以为还是看自己ISR的高低来决定妥当。如果ISR已经比较高或高的话，当然是取LMNP，甚至逐步过渡到LMP。如果ISR很底或无，应该还是micro foncier合算。对于ISR在二者之间的情况，二种statuts看各人的喜好了。要知道，各种避税措施都是有条件限制的。过程中一旦发生意外，补税无商量。目前，最自由轻松的应该是micro foncier。为准备今后的辅助收入，也是个不错的手段。

果子狸69

回复 48# lrjparis


    La CSG est calculée sur la base de revenus fonciers de l'année N-1.

果子狸69

回复 48# lrjparis


    de plus, la CSG n'est pas totalement déductible de revenus. En gros, la base de 0,7xloyers annuel sert à la fois de base pour CSG et de ISR. Seulement, à l'année, N+1, tu auras un crédit d'impôts sur la partie déductible de CSG déjà réglée.

frankfu

那古先生包括所有高人， 听听我这个  vide   是否合适 ：

apport personnel : 48050
银行贷款 ：152 500 ...
apang 发表于 2010-7-29 00:17

    你的主要问题，一是这套房子买的贵了，相对于租金，房价明显高了。二是你的贷款利率太高。你房子总价200550，扣除notaire费用也就是187000欧元，你的租金700，即使12个月租金全收到，也就是8400欧，扣去税到手最多也就6000多。假设租金按照每年1%的速度增长，房价按照每年2%的速度增长，以12年为限，在不考虑贷款的情况下，这项投资的内部收益率为4.33%。而你的贷款利率为4.79，远超过你房产投资的自有收益率，贷款比例又高达75%，这意味着你的整体收益率又被贷款拉低。这里还没有考虑你的地产税，装修，房租欠缴等情况，如果加上这些费用，收益率可能会更低。所以我觉得，如果要买房出租，房子的选择很重要，购买前一定要对收益率有一定的估计，否则得不偿失。

lrjparis

回复 50# 果子狸69


    正是这样，我计算时从简一下，假设上下年的ISR波动不大。

Dillon

你房子总价200550，扣除notaire费用也就是187000欧元，你的租金700，即使12个月租金全收到，也就是8400欧，扣去税到手最多也就6000多。假设租金按照每年1%的速度增长，房价按照每年2%的速度增长，以12年为限，在不考虑贷款的情况下，这项投资的内部收益率为4.33%。frankfu 发表于 2010-7-29 16:48

能给出4.33%的内部收益率的完整计算公式吗？

内部收益率 = f( 20550, 187000, , 6000多, 1%, 2%, 12年 ),  f??? ）


=========================================
以下是我的计算，根据apang给的所有信息，和你关于1%和2%的假设：

内部收益率是：IRR＝累计总收益／累计总投入

我查到的标准简化公式是：IRR = 月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）
但是看起来不够准确，而且我们也没有其中的很多参数，但是我们有apang给的2009年和2010年上半年的实际收入，因此我还是选择使用原公式（IRR＝累计总收益／累计总投入）。

假设2009 年的房租收入（7148 欧元）每年1%的幅度增长，总收入是7148*(1+1.01^1+...+1.01^12)，平均每年收入约等于7148*1.06

累计总收益是： 187000 *  1.02^12 - 200550 = 187000 * 1.268 - 200550 = 237116 - 200550 = 36566E
累计总投入 = 48050 + （ 1438*12 - 7148*1.06）*12 = 48050 + 9679*12 = 164198E
内部收益率 = 36566E/164198 = 22.27%

也就是说，12年的总累计收益是36566E， 总累计收益率是22.27%， 而每年的收益率是1.73%。

frankfu

你的计算好像有问题，总收益好像没有算上房租。
事实上，12年的现金流是这样的

0	-200550
1	6000
2	6060
3	6121
4	6182
5	6244
6	6306
7	6369
8	6433
9	6497
10	6562
11	6628
12	243855

你可以用excel里的irr公式计算出内部收益率4.34%
如果要考虑贷款或者税费之类的，直接修改每年的净现金流即刻

Dillon

回复 54# frankfu

刚才计算中有一个错误，已经更改了。
关于房租，因为每个月的房租不足以抵消贷款，因此我在总收益中特意没有包括房租，但是在总投入中考虑到房租因素，用房租抵消了一部分贷款月供。

frankfu

我知道了，我的计算中没有考虑贷款，我想让apang比较一下房产自有投资收益率和贷款利率。
如果考虑贷款的话，你的计算还是有问题。你的计算方法适合只存在两个现金流的情况，也就是说，最初投资164198，12年以后回报本金+36566。但房产投资其现金流是分布在每一年的，所以必须用现金流折现回推收益率的方法，也就是excel里的IRR函数。apang的项目在我们之前的假设下，收益率在3.78%左右，相比房产投资的风险来看是不太合算的。
附上每年的现金流

0	-48 050,00 €
1	-9 368,09 €
2	-9 443,94 €
3	-9 526,28 €
4	-9 615,49 €
5	-9 711,95 €
6	-9 816,08 €
7	-9 928,32 €
8	-10 049,11 €
9	-10 178,95 €
10	-10 318,34 €
11	-10 467,82 €
12	210 904,01 €

frankfu

另外，apang,你说你的利率是4.79，但我估计你的实际利率teg要5.24左右，非常高

爱上地中海

回复  古采尼


    micro foncier 的计算方法如下, 每年申报的房租收入不含 provisions pour charges locative.房客交我 464x12 = 5 568, 我减去charges locatives 58x12 = 696, 所以报 406x12 = 4872 (房租), 然后税务局做一个 abattement, 收税基准为 4 872x0,7 = 3 410,40 那么 CSG = 3410,40x0,121 = 413
果子狸69 发表于 2010-7-27 16:17

原谅我不是很明白

关于LOCATION VIDE
你选的报税方法是ABATTEMENT AUTO
申报的时候是不是要填 REVENU TOTAL (PROVISIONS SUR CHARGES + LOYER°), 然后税务局直接减掉30%么?
如果报税方法是REEL
就是 REVENU TOTAL -CHARGES REEL - INTERET SUR CREDIT - TRAVEAUX etc. 么?

然后REVENU FONCIER 我记得是要并到IR里面的, 最后还要交个CSG的, 就是说IR 也要多付的

谢谢指教

果子狸69

回复 58# 爱上地中海


   1. Provisions sur charges 不用报, 只报 loyer annuel net.
   2. Abattement 30% 是税务局自己计算的, 你报的还是年房租, 不包含charges.
   3. 对于 2009 年的收入, 0,7 x loyer 并入总收入. 2010年8月交IR
   4. CSG = 0,7 x loyer x 0,121, 2010年11月交.
   5. 在2011年的税单上, 税务局会在你的2010年总收入中减去2009年已交的CSG déductible部分.


确实很繁琐.

果子狸69

回复 58# 爱上地中海


    我没有贷款. 全额一次性购房.

jint

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