SCI在购第二套房子时有没有好处？

shanchuan

hommefatal 发表于 2012-5-7 00:40
先前的说法有误， 正确的讲不是把个人的房产"卖"给SCI (如果那样的确是Notaire+Plus value的), 而是把个人 ...

请问你后来有没有做sci呢？
我最近也在考虑用sci的形式买第二套房，跟你2012年的情况有点类似

shanchuan

逆水行舟 发表于 2013-1-4 16:22
好像是 " vous n'avez pas été le propriétaire de votre résitance principale pentant les deux de ...

请问你后来又没有做sci呢？
我最近也在考虑用sci的形式买第二套房

helper

好计划，坐等高人解释

吴哥

fnac  amazon有书卖.

initnas

计划跟不是变化，先确定你说的优惠政策今年还实用？ credit dimpot被ptz+取代了，ptz现在也只有对新房有用。

hommefatal

initnas 发表于 2012-2-24 08:35
计划跟不是变化，先确定你说的优惠政策今年还实用？ credit dimpot被ptz+取代了，ptz现在也只有对新房有用 ...

的确是，不过这个条件，相比释放capacité d'emprunt显得不是那么重要。

Ryu

我觉得操作起来有几个问题
1,个人贷款转成公司贷款…………这个应该有难度吧，如果这个公司本身没有资产，是个空头的，银行会愿意贷款给公司来买房吗？对于个人贷款，银行有严格的要求，难道对公司就没有了么？即使贷了，公司也是要还银行钱的
2，假使银行同意贷款给公司，第一个房子贷款有零利率吗？如果有，你个人还贷的利息和这个公司贷款利息可能会有比较大的差价。

假设楼主现在2400一个月，还800房贷，3年后3000一个月，老婆赚1800，即有1600的总还贷能力，减掉原来的800房贷，还有800多余出来的还贷能力可以还新的房子，如果你有足够的首付，而且房子总价不是太高的话也已经可以贷款买房了。为什么一定要把自己的房子卖给一个自己成立的公司？
楼主这个情况有点像rachat credit，但又还要保留第一套房，而且第二套房的贷款也希望能达到33%的个人贷款额度。即800+(3000+1800)*1/3=2400; 相当于总收入的一半了，似乎有点过于放大贷款能力了。而且产生的一些列费用不一定能被挽回的利息抵消

看过成立公司的例子一般只是为了将来卖房子的时候少缴税更方便，是手头上已经有钱了，买第二第三456套房而不是为了争取更多贷款用的。如果成立的话，是不是直接用来买第二套好些呢？减少了自买自卖中间环节的税费？不过我也没有实际经验，只是有些疑问，坐等解答

hommefatal

Ryu 发表于 2012-3-8 13:59
我觉得操作起来有几个问题
1,个人贷款转成公司贷款…………这个应该有难度吧，如果这个公司本身没有资产， ...

这个是这样的，当你把个人贷款和房产一起卖给SCI时， 你就拥有了SCI所有的股权，而此时 SCI拥有房子作为资产，同时又有贷款作为债务，它的收益就是租金(不能自住)。 所以SCI是可以自负盈亏的，从银行角度来讲，他们对SCI的要求是租/还款比到80%, 就认为是健康的运营。一般巴黎附近的房子，租还比80%问题不大，即使不够，企业主，即你自己个人掏腰包补足差额即可。等贷款还完了，你再出售你手上的股权套现，或者自用。

你的例子里，我原来800的还款能力，在出售第一套房产给SCI后，假如第一套房去掉税后，租金收入有700， 我的个人债务实际上就只有100， 如果我现在的收入3000，加上老婆1800， 共1600的偿债能力，我只需要减掉100，我在购买第二套房子时的实际偿债能力可以到1500，而如果没有SCI，我的偿债能力就只有(3000+1800+700)/3-800=1033

这个偿债能力的差别对于第二套房子的贷款的影响还是相当大的。同样的道理，第三套，第四套...，但银行不会认由个人信用的风险，所以通常，SCI会要求有一定的人数

以上就是SCI的投资机制，我知道巴黎的很多studio就是用这种方式投资的，但是不知道如何实际操作。

Ryu

hommefatal 发表于 2012-3-9 00:30
这个是这样的，当你把个人贷款和房产一起卖给SCI时， 你就拥有了SCI所有的股权，而此时 SCI拥有房子作为 ...

你的房子有零利率吗？如果有零利率房子出租的条件就很苛刻了，如果是转卖给SCI，SCI重新和银行谈贷款应该会有些利率的变化吧？

个人贷款时除了房子作为抵押，还多半要求稳定的工作和一定比例的首付。SCI贷款没有首付的要求吗？

hommefatal

Ryu 发表于 2012-3-9 11:43
你的房子有零利率吗？如果有零利率房子出租的条件就很苛刻了，如果是转卖给SCI，SCI重新和银行谈贷款应该 ...

PTZ(不是PTZ+)有，但是不多，可以先偿还掉再转。

当你把房子作为资产转给SCI时， 房子本身就是SCI贷款的抵押，他有没有首付要求？我不是很清楚，从法国人的论坛上看，好像只要租还比到80%， 银行就认为是安全的。也就是说，这个房子即使在主人没有收入时，也可以大概维持运转。当然前提是贷款还往之前，主人有拥有权，没有使用权，房子只能用来出租。

Ryu

hommefatal 发表于 2012-3-9 15:01
PTZ(不是PTZ+)有，但是不多，可以先偿还掉再转。

当你把房子作为资产转给SCI时， 房子本身就是SCI贷款 ...

那看来小巴黎的房子或者很好租的房子才值得一试，还要看转来转去的手续费+税有多少，以及首付问题。你能给个法国人的论坛链接么。不过这个工程还蛮复杂有意思

parcdeprincefr

我觉得这个方案是可行的 我也想这么实行 但是在已经拥有了个人名义下的房子后 再成立SCI 再将房子转入SCI名下 应该要支付NOTAIRE的费用吧  是不是可以考虑买第二套房时以SCI的名义呢

mingmingy

能不能从第一套开始就这么操作啊。。。

parcdeprincefr

不是一开始没那么有远见吗 想是否可以亡羊补牢 不知道是否有专业人士给个说法呢 我又看中了一个studio 正烦恼贷款呢

parcdeprincefr

在网上查了一下好像是根据你想划入sci名下的那套房子所剩下的银行贷款为基础计算droit d'enregistrement 5%